观点地产网 “我们这两年跟大家交流少了，股票价格不正常，我们觉得工作没做到位，表示抱歉。所以今天准备了大量的交流时间，也是表示一个态度，我们尽量正在做得更好。”
5月11日，深圳艳阳高照，金地集团(600383,股吧)在深圳深南大道南侧的金地中心32层会议室举行周年股东大会，十数位股东及股东授权代表到场。
会议依旧是董事长凌克主持，众管理层也悉数到场。
不同于其他房企将大部分时间放在股东会流程，金地花了绝大部分篇幅全面介绍过去所完成的业绩以及回答股东所想了解的问题。
凌克在股东犹豫是否需要提问之时，亦数次开口：“大家不用着急，今天我们预留了充足的时间。”
会议依然从凌克长达五十余分钟的董事会工作报告开始，涉及2020年的财务数据、拿地销售、战略考量等多方面内容。
2个多小时的股东会上，投票相关流程仅仅耗时不到10分钟。
“凌董最开始的介绍很好，很多问题都解答了，本来都不准备问问题了。”会后股东们交流时，一位股东如是称。
不过，地产行业大环境预期变差以及2020年年报有所失色等因素，导致金地集团股价下跌，股东们依然忍不住问，公司是否有增持股票等市值管理计划？
股东的诉求
一直强调稳健经营的金地业绩并不差，2020年实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%，归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%，房地产业务结算毛利率为33.6%。
但4月16日年报公布之后，金地集团股价没有进入上升通道，反而有所走低，近日股价更是接近年内低点。
事实上，地产行业估值下降，一方面是政策因素，另一方面亦是最主要因素，是企业盈利能力在不断下降。
换而言之，地产可以说是在不久的将来已经有可见天花板的行业。
目前，不少地产公司都是市净率为1倍左右，甚至跌破市净率。在这种市况下，不少公司开始采用回购股票的举措，其中包括地产龙头万科，而这部分企业，在地产行业整体下跌的时候，可以逆势上升一段时间。
投资金地的股东亦想股价能够有所表现，所以便直接提出是否有回购等市值管理的相关计划。
凌克显然了解股东们的深层次诉求：“现在地产公司的配置比较少，我也能够理解。”
他传达出一种理念，即便是最热的行业，估值也应该合理。而在冷门行业，好的公司迟早也是会表现出好的价值。好公司的标准，应该是高ROE的公司，并且是没有采用过多财务手段的高ROE。
据凌克介绍，金地2020年的ROE是18.55%，而国内房地产公司前20名平均值为12.12%，前100平均值是12.75%。
“ROE表现在一个比较好的水平，明显高于前20和前100名的平均水平。”
“毛利率有下降的趋势，要寻找的是哪几家公司ROE好，这样的公司今后估值就相对会好一些。”凌克称：“要看哪几家公司ROE可以做高，并且这个ROE主要来自于公司的周转效率。”
凌克表示，在提高ROE方面，金地下了很大功夫，根据每个城市不同的管理规定，做出针对性的开盘周期规定。同时提供公司技术的进步，将很多手工作业，施工进度较慢的方式，通过各种各样工业化建筑方，使公司进度更快。
通过持有性物业的估值提高所提高的ROE，在凌克看来这很容易存在水分。
言下之意，地产公司未来最直接的搏斗，应该完全是来自于自身对经营业务能力。
金地的追求
覆巢之下，焉有完卵。再优秀的公司也要放在行业整体发展的视角下看，如房地产行业，行业增速已逐步放缓，长期来看人口增速亦在放缓，决定房地产长期发展的因素略为悲观，在这样的大背景下，个体的机会在哪？
总裁黄俊灿坦承，金地也感觉到整个行业的天花板，行业增速比较难增长。所以于金地而言，就是不断提高其中份额：“虽然总蛋糕受限，但如果竞争能力足够强，我们的份额还是可以增长。”
“调控政策是给金地带来新的机会。”凌克则称：“过去几年，发展最快都是负债率最高的，今后整体发展最平衡、管理最精细的企业，会发展得更好——这就是金地的追求。”
如何平衡？凌克指出金地的投资原则所有地产投资都注重效益指标，如毛利率，净利率，IRR。为了保证公司的利润率，金地多采取错峰投资的方式，譬如2020年投资集中在四季度。
“我们往往是在大家缺钱的时候投多一些，溢价率不那么高的时候投资多一些。”
金地不担心不拿地就无项目可开发的原因，凌克归于目前城市布局比较多：“金地在全国70个地级市开发，在30个县级市开发，有足够的投资地域空间。我们往往会在某一时刻去选竞争相对比较弱的城市投资。”
并且，凌克认为金地存在城市能级进一步下沉的空间，“这方面公司还有机会，华东、华南区域就还有很多比较好的县级市没有投资，这些区域具备经济发展潜力的城市布局还可以再多一些。”
另一方面，凌克指出，金地有足够多的土地储备，不需要急于某个时间点投资的金额要多大，“如果投资的收益很低，那得不偿失。”
所以，在2021年的发展规划中，凌克指出金地的两个原则，第一是以销定产，第二是强调总资产周转率。而据金地方面透露，2021年全年不会去硬性设置投资比例，会根据资金状况、土地市场的机会动态应对和调整。
此外，针对过往金地在权益土储占比上比例较低的问题，凌克表示，一味地提高权益占比或者做合并报表，在这种追求下压低了毛利率、净利率或者ROE，都是不合算的。
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