土地集中供应未能降地价

证券时报记者 余胜良

5月13日下午3点，佳兆业竞得深圳尖岗山地块，5点挖土机、运输车就开到工地上要开工了，连横幅都挂了出来。

起拍价17.52亿元，佳兆业报出25.44亿元，还有最高售价限制，还要配建3万平米。房企已被逼得行动灵敏，重新定义深圳速度，现在深圳速度都要按小时计算了。

目前，广州、重庆、杭州、北京、深圳都已完成今年首轮集中供地，成交额动辄千亿计算，深圳土地出让金为138亿元，是因为深圳出让的土地依然偏少。

本来，土地集中供应，是为了解决房价过高的问题。一般认为，房价过高，是由于土地价格过高，一块块土地卖容易哄抢，大家集中一起卖，房企应对不暇，地价就可能降低下来。这就好比救火的时候，同样的水量，一瓢瓢地泼，根本无济于事，一桶桶地泼，几下就有机会泼灭。

理想很丰满，现实很骨感。这就是朝三暮四，朝四暮三一个道理，尽管投放的节奏变了，但是市场感觉总量还是如此。开发商的心理预期也发生了很大变化，一年就供地三次，如果在集中供地的时候没有抢到地，下一次就更加被动了。

开发商反而会更加紧张，为了拿到心仪土地，甚至要分身好几个马甲，原本以为集中供地给了中小企业一个机会，现在发现，中小企业依然拿不上地，一方面是资金实力，另一方面是成本控制能力，有背景的大企业都更有胜算。

可以看到，尽管已经很难赚钱，开发商还是非要参加不可，这在其他行业很少见到。杭州集中转让土地中，在当地颇有实力的滨江集团(002244,股吧)共获得5块土地，管理层表示，努力做到1%~2%的净利润水平，这还是在有品牌溢价和管理能力强的基础上。

政府好像已想了很多办法控制房价，比如设置最高限价，最高限价之后竞自持，竞配建，开发商总是能顶破天际，最高限价之后，还能继续往下竞下去。从现场可以看到，那些拿着计算器计算的开发商，有些早早就离场了，这个盈利空间算不来。

这也难怪房企估值不高，这样的竞争强压之下，有钱的也没利润，但即使这样，为啥还有开发商乐此不疲？这就跟卡位一样，在某个城市要站稳脚跟，就要有项目可做，哪怕微利，哪怕空转，也比没有强。

这点其实不难理解，我国被称为基建狂魔，造桥修路都是跟别人学，但是在长期一线实践中积累经验，打造队伍，规模效应降低成本。那些早早实现工业化的国家，因为很多年没有重大工程建设，尽管技术可能依然领先，但相关人才流失，缺少实践，缺少团队，缺少成本优势，缺少解决方案，在这个领域就落后下去了。

房地产也是如此，如果一直有项目可做，就可以锻炼队伍，凝聚上下游，那些没项目的可能就会远离这个行业，当行业有转机时，也没了机会。在这个行业这么久，谁又愿意被甩下车？

（张洋 HN080）