22城集中土拍，无一例外，首轮拍地的城市都火了。
土拍现场，激烈胶着，溢价高涨；土拍后，楼盘涨价动作扑头盖脸而来。
6月3日，郑州第一次集中土拍开始，47宗主城宅地将在两天内密集拍出。
毫无疑问，这场土地盛宴将深刻影响郑州楼市，尤其是主城区域，未来一到两年的市场走势。
大概率，郑州主城房价又将迈上一个新台阶。
对眷念主城的置业者而言，守住三环，入住主城的机会愈发稀缺。
.01.集中土拍的城市，为什么都火了？
有人说：这等于告诉大家，这22个城市就是优质城市，发展前景不可估量，而且在这些城市，开发商一年只有三次拿地机会，谁愿意错过？
这话并非没有道理。
具体到郑州，首次集中拍地，至少传达出了这样三个信号：
一是供货量大，整体约相当于2020年全年供应量的45%，这么大的货量集中爆发出来，激烈争抢、高价竞拍，恐怕是避免不了的。
二是47宗宅地主要集中在主城区，可以想见，未来一到两年，主城将迎来改善盘的价值大爆发。
三是房价想象空间进一步扩大，比如北龙湖，最新限价提升5000元+，还有热点地块，也将拉升主城溢价。
事实上，今年年初以来，郑州楼市升温明显。4月底至今，几乎每天都有楼盘涨价消息刷屏。
而即将到来的集中土拍，很可能会成为郑州楼市向上的又一个催化剂。
.02.
观察首次集中拍地的城市，一个规律显而易见，越是主城核心区的土地，越是争夺激烈，溢价也更高。
郑州首次集中供地，更是主要集中在主城区。
很有可能，郑州首轮集中土拍后，新一轮的行情即将开启，至少对主城尤其是三环主城会是一次催化效应。
无论城市如何生长，主城价值无可替代。
北京五环内均价突破6万+，城六区老破小动辄8-9万；上海中心城区黄浦江边的瞰景豪宅基本都在15万以上；天津内六区很难找到4万以内的新房，中心城区楼面价都达到了4万/㎡……
2016年至今，无论是价格涨幅还是溢价能力，郑州主城核心品质盘都远超城市外围普通盘。
2020年，郑州地铁三期规划中，第一批次的地铁差不多全线通车，郑州1/2/3/4/5号地铁线路胜利会师，主城框架已经搭建完成。
除此以外，老旧小区改造接棒棚改，成为下一步的重点计划。
主城区本就拥有不可复制的资源，又迎来了一波城市红利，让其价值大放异彩。
即将到来土拍大战，主要宅地都集中在主城区，主城价值必将被再次放大。
.03.
回归主城，是大势所趋。
郑州楼市每年的供应量都不少，但主城尤其是三环内区域一直都是大写的稀缺。
所以，每一个三环内亮相的优质新项目，几乎都是一次拼手速的机会。
三环内新盘出现的概率相当低，尤其是地缘改善客户庞大的西区，供应量一直处于低位，今年上半年面世的纯新盘，目前仅有一个。
这个新项目位于西三环内的大学科技园片区。
大学科技园片区可能以前关注人的并不多，但其实这是三环主城内一块尚未被充分认知的锦鲤板块。
要知道，大学科技园占地约600亩，是河南省政府牵头、国家科技部、教育部认定的国家级大学科技园。
目前，累计上市挂牌企业近30家，不仅是河南体量最大的创新创业平台，未来还将是郑州独角兽企业的摇篮和高新科技企业的聚集地。
类似武汉的光谷。
光谷可谓现代武汉的一面旗帜，拥有上市公司五六十家，包括众多头部企业：华为、长江存储、小米、天马微电子、华大基因(300676,股吧)……
从河南十四五规划，以及中原科技城的落地中，不难看出，郑州下个十年的重心，就是科创突围引领下的城市产业升级。
东有中原科技城，西有大学科技园，这就是郑州科创突围的动力源(600405,股吧)泉。
可以说，大学科技园的发展路径，就是武汉光谷、上海张江曾经走过的路。
未来，这里将成为郑州国际化的一扇窗口，也是城市持续发展的实验室，叠加多种丰富的可能性。
.04.
同时，三环主城内也意味着成熟而丰富的资源配套。
交通上，西三环和北三环构建快速通道，能快速驶入郑州市三环构成的“井字+环形”快速路，可谓“一条金腰带，贯通大郑州”。
这里还是郑州少有的“双地铁”通勤区域，在建的地铁8号线五龙口西站距离项目500米左右，规划的地铁9号线也在附近。
浓厚的商务和商业氛围，更是片区的一大亮点。
大学科技园白领、高管云集，每到饭点，满大街都是上班族。身处其中，仿佛有种置身郑东CBD的错觉。在郑州，这样熙熙攘攘的写字楼聚集区，屈指可数。
商业上，周边华强广场、锦艺城、高新区万达广场等大型综合商业一应俱全。
此外，这里还拥有其他片区少有的优质生态环境。
西三环一路之隔，就是占地约3.2平方公里的西流湖公园，全省唯一一个在城市建成区内的生态公园。
还有火了很多年，郑州最负盛名的亲子打卡地之一的雕塑公园。
改善家庭最为焦虑的教育问题，在这里也能得到很好的满足。
片区的学校资源包括五龙口小学、育林小学、秦岭中学育才小学，郑州市科创小学及科创中学（规划中）等，有着完善的全龄教育体系。
大学科技园+三环主城+双地铁+西流湖公园+全龄教育……如此好的资源禀赋，放眼整个郑州主城，也相当少见。
.05.
整个西区，今年上半年面世的纯新盘仅有一个，就是位于大学科技园片区的碧桂园天悦湾。
这是碧桂园天字系产品首次落位郑州三环内区域，位于五龙口南路与电厂路交叉口西北处，与西流湖公园隔路相望。
碧桂园天悦湾自身参数十分能打，占地约63亩，容积率3.99，仅规划4栋高层和3栋小高层，没有高低配，将更多空间让渡给了社区，居住舒适度更高。
项目在景观打造上也花费重金，聘请的重庆道和以中国山水花鸟情趣，唐诗宋词意境为蓝本，采用新中式风格。
景观设计上，有很多匠心之处，不仅把水景与绿植有机结合，还将功能性与礼制归家的仪式感融合，形成独特的一轴、两环、五庭、六境覆盖老中青少四代的全龄化交互式景观。
效果图
空间功能设计上，包括活力跑道、儿童游乐场、全龄休闲娱乐区等丰富配套。
户型设计上，也深谙改善置业者需求。
主力户型建面约89-143平米的高层产品。
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约89平米是经典小三房，年轻家庭的首选；约117平米大三房，尺度舒适，满足改善需求；而约143平米的横厅三房，以及约143平米的四室两厅两卫，一个注重尺度舒适，一个侧重功能需求，满足高阶改善者的居住体验。
可以说，无论刚改首改，还是高阶改善，碧桂园天悦湾都能满足。
.06.
郑州主城内，新的房价格局已经产生：
四环内刚需盘1.5万/平米起；位置、品质稍好的楼盘1.9万/平米左右；主城优质改善楼盘2.5万/平米左右……
比如，金水北单价突破2万/平米，迈向2.5万/平米大关；高新老城冲破2万/平米；就连管南都站上了1.8万/平米的高度。
反观碧桂园天悦湾所处的大学科技园片区，纯正三环内，就像主城一块尚未完全绽放的璞玉，未来价值空间可以想象。
碧桂园天悦湾开盘倒计时，目前售楼部已经开放，现在认筹即可享受99折优惠。
留在主城，实现改善，是期许，也是趋势。
一边是舍不得离开的地缘客户，一边是全城汹涌的改善家庭，潜藏已久的重返主城Plan B，每一次满足都只能是限量供应。
对于他们而言，一套城心资产，一套三环主城的优质房产，毫无疑问可以成为在这座城市进阶的最好后盾。
土拍大战在即，主城价值爆发前夜，碧桂园天悦湾就是三环主城内久违了的改善之光。
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（李显杰 ）
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