解局 | 物流地产的冰与火 顺丰房托遇冷、京东物流热捧背后

观点地产网 5月17日，农历四月初六。原本这只是夏日平平无奇的一天，但也就在这个并不特殊的日子，在物流领域的两个巨头以错位的形式，站在了资本市场的擂台。

于顺丰房托而言，是其登上港交所主板交易的首日；于京东物流而言，是其进行公开招股的第一天。

但即便都是首日，热度却天差地别。

顺丰房托发行定价4.98港元，开盘便跌近10个点，截至收盘，报4.16港元，跌幅16.47%，当日成交6353万股，成交额2.75亿港元。

同日开始招股的京东物流，综合多家券商数据显示，截至当日下午6时，京东物流孖展暂录1127.6亿港元，以公开集资额7.92亿港元计，相当于超额认购约141.3倍。

冷热的差距，是资本市场对资产底色的偏好，亦是对企业未来潜力的判断。

冰与火

顺丰房托，资产主要是香港亚太物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园以及芜湖丰泰产业园共计3项物业，总建筑面积23.4万平方米，总可出租面积约30.8万平方米。截至2021年3月底，物业评估值为60.999亿港元，平均出租率约为95.3%。

兴业证券指，顺丰房托基金的物业组合分别位于国际核心城市、一线城市的卫星城市及具有发展潜力的强三线城市，资产包具有新旧物业搭配、平均出租率水平高、抗风险能力强的特点。

而事实上，资本市场并没有特别青睐顺丰房托。在上周五，即5月14日，顺丰房托结束配售最终定价为每个发售基金单位4.98港元，香港公开发售认购倍数约5倍，国际配售认购倍数约3倍。

值得注意的是，在香港招股时，有一个词非常重要：“孖展”，英文为Margin，是保证金的意思。在香港市场上，银行和证券公司一般向投资者提供融资服务。开设了“孖展账户”的投资者，在进行股票买卖时，可利用他们提供的融资额进行杠杆投资。

综合券商数据，顺丰房托招股期内，累计借出3.77亿港元孖展，以公开集资额2.68亿港元计，相当于超额认购约0.41倍。其中，富途借出1.27亿港元、耀才借出1亿港元、辉立借出6000万港元、华盛证券及信诚证券分别借出3000万港元及1000万港元。

相比于京东物流招股首日的数据：截至5月17日下午6时，京东物流孖展暂录1127.6亿港元，以公开集资额7.92亿港元计，相当于超额认购约141.3倍。其中富途借出186.1亿港元、耀才借出130亿港元、辉立借出230亿港元，华泰国际则借出201亿港元。

与顺丰房托之间形成云泥之别。

杠杆式交易实际上是交易商为投资者提供了放大若干倍的融资额度，供投资者运作，投资者只需要投入少量保证金，即可操控数十甚至数百倍的资金量进行运作，获利的速度也是数十上百倍的提升。

但收益与风险并存，通过杠杆，赚钱的速度放大，赔钱的速度也是同等比例在放大。这也就造成一个结果，高风险的资金都在寻找确定性高的资产，越是具备高确定性的资产便越受高风险资金的追求。

资产底色

顺丰房托遇冷，京东物流热捧，本质上都是资产底色的差距。

虽然顺丰房托注入的资产主要位于国际核心城市、一线城市的卫星城市及具有发展潜力的强三线城市，即香港、佛山、芜湖，但是这三项资产的收益水平并不稳定。

据顺丰房托的招股书，三项资产在2018年至2020年三个业绩年度分别实现收益2.56亿港元、2.69亿港元、2.79亿港元；物业收入净额1.94亿港元、2.07亿港元、2.16亿港元，对应NPI Margin分别为75.6%、77%、77.4%。

表面上看，相关经营数据在逐年增长，但反映在归属于拥有人应占年内盈利上，财务数据却不断走低。同样在上述业绩年度，顺丰房托分别实现2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元，在2020年归母净利润大幅下跌。

反观京东物流，其为京东集团于2007年成立的内部物流部门。于2020年，京东物流为超过19万家企业客户提供了服务，覆盖快速消费品、服装、家电、家具、3C、汽车和生鲜等行业。

截至2020年9月30日，京东物流在中国18个城市运营28个“亚洲一号”大型智能仓库，包括一个位于上海的无人仓，该仓库在旺季每天能够处理超过1.3百万笔订单。在该时间节点，京东物流已运营800多个仓库，总管理面积约2千万平方米，包括云仓生态平台管理的面积。

于往绩记录期间，京东物流实现了快速增长。其中，京东物流的收入由2018年的379亿元增加31.6%至2019年的498亿元，2020年前9个月的收入为495亿元，相比较2019年同期的346亿元同比增长43.2%。

虽然，以利润水平上对比，京东物流目前尚未真正实现盈利，但亏损程度却在逐年降低。在2018年、2019年及2020年前9个月分别产生的亏损净额为28亿元、22亿元及1170万元。

京东物流拟将此次全球发售募集资金用于升级和扩展物流网络，开发与供应链解决方案和物流服务相关的先进技术，扩展解决方案的广度与深度，深耕现有客户，吸引潜在客户等。

另一方面，上市形式的不同亦成为此次热度差别巨大的原因。顺丰房托，是香港首只以物流地产为主的REITs，而REITs类资产在港交所并没有太高热度。如招商局商业房托，发售价3.42港元，目前仅2.68港元；越秀房产信托基金亦从去年高点超5港元的价钱，跌至3.91港元......

值得一提的是，购买房托基金，所能享受的业绩增长仅为资产本身经营业绩的增长，若想有跨越式的变化，只有资产注入一路，但此方法亦需基金通过募集新资金购买资产，原投资方的权益便被摊薄。

简单理解，募集资金是用于购买现有资产，为资产持有方套现提供路径，资产方便不再持有资产，并非用于新业务开发或用于公司购买新资产。即意味着，投资房托基金，是追求资产每年稳定的收益。业绩波动大，资产底色不好，市场对其便没有太多热情。

而相比于通过REITs上市，整体上市原股东尚持有公司资产，庞大的资产包为业绩大幅增长提供了可能，所募集资金亦是为业务规模发展所用。

于投资者而言，这是分享公司未来高速增长的红利。

（ HN666）