观点地产网 两个月前的广州，有一批深耕产业地产领域的企业高层和行业精英，参与了2021观点年度论坛的讨论，与行业分享了产业发展的新思路和新路径。
然而时间短暂，还不足以就产业地产这个细分领域更深入地展开讨论。
5月18日，2021观点学徒计划-线上季再度启动，在目前国内基础设施公募REITs临近这一背景下，聚焦产业地产和物流地产，关注行业的融资环境，探讨业内对轻重资产的取舍，一起交流如何才能够更好融入国家政策大环境。
截至目前，沪深两交易所共计接收基础设施公募REITs申报项目10个，其中产业地产类项目占到5个，具体可细分为3个产业园区和2个物流仓储基础设施。
由于REITs最主要的功能就是能够帮助企业实现“投融管退”，盘活资产，会见到无论是产业园区还是物流园的发展商，都希望能参与到这一产品的发行。
与其他资产证券化产品不同，公募REITs强调底层资产的质量，强调“强资产、弱主体”，与目前国内发行的多数“强主体”产品大相径庭。
对于国内园区运营商，这也是一个转变思路的良好契机。
培育有生命力园区，抓住REITs发行窗口
产业地产素来是与地方政府发展经济有相当紧密的关系，但由于以往一批开发商“产业勾地”，房地产化严重，使得各地对产业地产愈加谨慎，对产业地产商的要求也更为严格，此时运营能力和招商能力显得更为重要。
关于地方的诉求，颐高集团研究院院长郑明伟表示，现在很多地方对于产业地产项目给出了更高的考核标准，比如税收、企业招引、人才引进、知识产权考核等方面，这给园区运营水平给出了更高的要求，产业园区正朝着高质量发展的方向迈进，成为城市传统产业升级与创新产业培育的重要载体。
对于产业园区的数字化转型，郑明伟认为这是园区管理升级、服务升级和降本增效的必由之路。此外郑明伟提出，在后疫情时代，园区招商面临挑战，应有效利用线上渠道，建立在线招商平台，扩大客户覆盖面，更高效的将园区产品推送给潜在客户，高效连接和积累客户资源。
关于轻重资产的关系上，郑明伟提到重资产投资建设和轻资产运营服务可以互相融合与合作，两者可以在资金、场地、招商运营、产业创新服务、产业链打造等方面实现专业优势互补、融合发展，并表示目前这样的合作需求空间很大。
中集产城副总裁、党支部书记张一平将产城融合和传统地产作了一个对比，他认为，传统地产是资产买卖关系，是TO C的生意，是短跑；而产城融合是资产运营的逻辑，是TO B的生意，是长跑。
关于什么是资产运营的逻辑，张一平进一步介绍，认为资产运营的逻辑是通过产业资源的聚集、产业生态圈的打造，通过运营赋能，形成产业高地，然后成为资产的价值高地。
张一平指出，园区招商应该思考客户来这里能否活得更好、长得更快，能否为客户赋能，让客户之间产生化学反应，真正形成产业生态圈。
“有生命力的园区一定要产生化学反应！”他强调。
在产业地产讨论环节上，奥园集团执行董事、高级副总裁张俊站在民营企业的角度发表了看法，指出民营企业做产业要更多从现金流和抗风险能力去看问题。
国内REITs的政策逐步清晰，第一批公募REITs越来越近，REITs作为一种能有效实现资产“投融管退”的融资工具，无论是持有资产的开发商，还是私募基金管理人，都对此高度关注。
在这次会议中，信保基金REITs平台总经理李文峥认为，有了REITs，市场到了一个很好的窗口，“REITs对于私募基金是一类很好的业务”。
日新月异，把握仓储物流发展新形势
受惠于国内经济的快速发展，国内消费者消费能力越来越强，消费升级一直处在进行时，更多新消费需求涌现，市场日新月异。
而新消费需求的出现对于仓储物流提出了更高要求，比如有调查显示，电商销售需要的物流面积是传统线下零售三倍以上。另外，在中国经济转型和消费升级产业背景下，租户也更为多元化。
对于仓储物流行业来说，这既是一个挑战，也是一个机遇。
对此，新宜中国资本市场主管伍嘉彦分享了自己的看法。他认为，在业态方面，新消费能为不同的行业带来创新，对于仓库形态也有不同的要求，如冷链和中央厨房等；在区位方面，由于下沉市场更容易受线上推广带动，所以新消费潮会对下沉城市有较强的推动作用。
伍嘉彦指，区位判断的准确性将成为投资管理的首要因素。产品则要寻求多元化，除了传统干仓以外，还要考虑客户对智慧产业园、冷链和中央厨房等不同业态的需求。
在讨论环节上，戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊回顾了近年中国的物流地产发展经历。他提到，国内高端物流市场是从2009年金融危机复苏后一直发展到现在的，已走过了13个年头，竞争也渐趋白热化。
在物流地产项目选址问题上，宇培集团副首席执行官兼首席投资官谢俞则认为，这些年选址的大原则没有变，投项目要更加关注安全性，其次关注收益性。另外，就是要关注流动性。
莱坊中国工业及物流高级董事郑卫华则指出了物流地产的几个优点，物流地产土地利用率高、建筑形态对各类产业兼容性好，比如工业甚至商业等。对于物流地产低税收贡献的这一弱点，郑卫华表示不能简单下结论，更需要结合地理位置、地产规模、产业结构和运行时间来考察，若某物流地产项目区位不错、规模足够、产业和物流的结构比例合理，在运行一定时间后是可以达到期望的税收目标。建议各地政府不要搞一刀切，而是需对工业和物流的复合业态做深入研判后定向供地。
熠跃首席运营官李益谦就针对国内市场对REITs的热切盼望提出了自己的不同看法。他认为，受到税负不确定性、稳定运营期及发行人自持比例限制，国内现在符合REITs发行的物流项目并不多，持有资产的一些开发商和基金，出表意愿不是很强。
另外，他指出目前国内第一批REITs，有企业拿出了核心城市最优质的稳定收益项目，但放眼整个市场能够且愿意拿出这样的资产包，且后续能继续做大REITs规模的企业屈指可数。因此，虽然短期内会看到几个有示范效应的标的，但后续要顺势形成基建类REITs潮并不容易，3-6万亿的市场规模来日方长，物流基金仍有充裕的生存空间。
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