一些理性看法，给关注北京楼市的人

5月17日，国家统计局公布了2021年4月份70个大中城市商品住宅销售数据，其中有一个数据较为炸眼：

北京二手住宅销售价格同比上涨10.1%。

业内一般认为，房价上涨10%是政府有可能升级调控的“红线”。那么，4月份北京二手房价同比上涨10.1%，是否是个正常的数据呢？该如何客观看待？1从成交套数上看，业内一般认为，二手房单月成交量超过2万套时，说明市场过热。

▲来源：CREIS中指据CREIS中指二手版数据统计，2021年4月北京市二手住宅总体共成交17894套，环比下降11.3%，3月份单月成交陡然过热的势头已被遏制。

▲来源：CREIS中指从成交价格上来看，4月份北京二手住宅成交均价为59927元/平米，环比上升0.1%。虽然同比上升较高，但也走过了成交均价的高点，即2021年的1月份。另据诸葛找房发布数据显示，五一期间，北京约1840套二手房业主下调了售房报价；贝壳研究院报告显示，五一期间，北京二手房日均成交量同比下降近五成。2业内认为，3月份单月北京二手房成交过热的局面能够很快降温，主要是调控的及时。

其一，北京市区两级住建部门已持续数月约谈和检查各大房地产中介机构，加大日常巡查频次+暗访，坚持“逢涨必查，逢炒必办”。

其二，严查经营贷、消费贷违规入楼市。早在2月10日，北京银保监局、人民银行营业管理部就联合印发了《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，围堵个人经营贷违规挪用至房地产市场的行为。

其三，启动持续至年底的房地产市场专项整治，覆盖新房、二手房及租赁三级市场，多部门合力形成执法高压态势。

其四，4月底5月初，北京全市各区义务教育入学新政公布，学区房应声降温。海淀区提出自2022年“九年一学位”，朝阳区重提2017.630年多校划片。红姐持续关注朝阳某学区房源发现，二手房挂牌价普遍降低了约30-50万元。

其五，北京首次集中供地土拍政策，事前设置地块出让条件考虑充分，平均成交溢价率不足8%，稳定了市场预期。

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值得注意的是，北京4月二手住宅销售价格同比上涨较高，也有成交结构性的原因。

▲来源：国家统计局

据国家统计局数据，4月份北京144平米以上的二手高端住宅成交均价同比上涨相对较高，这也侧面反映了在持续4年的深入调控后，北京二手房市场的高端改善置业需求的强劲。

另外据中原视点数据，从微观角度看，北京二手房市场分化较为严重。相比主城区，近郊区顺义、延庆和门头沟，4月份的一二手住宅价格环比均下降。

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一直以来，二手房市场被普遍认为是楼市晴雨表。在高压的调控和严查态势下，北京二手房市场虽然也呈“拐点”之势，但整体成交量和均价仍维持在高位。

如前所述，北京楼市改善置业需求的迸发，对二手房形成了支撑。

此外，新房是楼市风向标，新房的售价和成交状况也会对二手房市场起到领涨或引跌的效应。

5月10-11日北京首次集中供应的29宗宅地，虽然限制了新房销售价格，但大部分地块是区位地段相对较好的宅地，比如海淀和朝阳，项目集中上市后，北京新房整体价格难于下降。

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总之，4月单月北京二手房价同比上涨10.1%，并不能由此说明北京楼市不健康。

其中有结构性的原因及改善需求支撑，且进入5月，在综合高压监管下，投资炒作因素被遏制，北京二手房市场已经转向降温。

在红姐看来，强行限制房价涨跌的调控并非长远之道，符合当地城市实际购买需求及房地产开发状况，允许房价合理涨跌、遏制不合理过快上涨才是健康的局面。

从房地产的上游看，钢材、水泥、干粉砂浆等建筑材料价格在持续上涨（5月8日-10日北京、天津、唐山、承德等地主要企业尝试通知上调水泥价格40-60元/吨），人工费也在上涨，都会导致建安成本的升高。

多位业内人向红姐表示，当下在北京拿地已经不谋求高利润，而是看重北京楼市销售有需求支撑，为了做大规模，做现金流。

因为ZF出让土地时就刚性限制了地价和新房售价，利润空间已被框定，多家房企举牌竞争之下，捆绑其他条件，利润空间会进一步被压缩。房企需要通过强化管理运营，降低费用成本，通过高周转降低财务成本等，尽力盈利不亏。

爱德地产研究院同时认为，22城集中供地，并且像北京、杭州等越来越多的城市在土拍时附加各种条件，房企必须借力数智化分析工具，才能提高分析效能，实现投资目标。

爱德地产研究院发表过很多及时跟踪市场热点的研究性文章，红姐经常阅读，从中学到很多，推荐大家点击关注。

爱德数智擅长做地产大运营数智化服务，首创了以预测、预演、预警、预控为核心的4P决策方法论，已助力万科、碧桂园、融创、龙湖、中海等标杆房企实现了卓越经营。

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（李显杰 ）