红周刊 记者 | 熊颖
滨江、融信、宋都等房企在杭州首次集中供地上收获颇丰。然而“大丰收”的背后同样暗藏风险，高溢价、高自持、以及“双限价”的多方压力下，房企利润不断收缩。
5月，集中供地热潮陆续席卷杭州、北京等全国热点城市。5月7日、8日两天时间，杭州首批集中供地出让57宗地块，对应出让面积约301.8万平方米，出让金额高达1178.21亿元。
融信、滨江杭州营收贡献下滑
宋都股份杭州土储归零
在本次杭州首批集中供地中，华润置地、融信中国、滨江集团(002244,股吧)、宋都股份(600077,股吧)等房企表现较为出色。
其中，华润置地以111.61亿元摘得本次集中供地中的最贵地块；融信中国以142.28亿元拿下7宗地块；滨江集团以96.33亿元拿下5宗地块；融创中国以126.95亿元拿下4宗地块；宋都股份以45.84亿元拿下5宗地块。
《红周刊(博客,微博)》记者梳理发现，上述拿地数量较多的房企，多为重仓杭州且销售额也较依赖杭州的企业。
闽系房企融信中国是本次杭州集中供地中，拿地数量最多、拿地金额也最高的房企。根据2020年年报，杭州是融信中国营收和销售额来源最多的城市，2020年杭州贡献融信营收109.05亿元，占总营收的23.41%；贡献销售额482.47亿元，占总销售额的22.2%。
不过，融信中国在本次拿地厮杀中格外积极，或许还和其在杭市场的“缩水”相关。
最为明显的是，融信中国在杭交付建筑面积自2017年后开始下滑，2018年、2019年，融信中国在杭交付面积分别为70万平方米、66.37万平方米；而到了2020年，这一数据更是锐减至36.54万平方米，同比下滑44.95%。
中原地产分析师卢文曦告诉《红周刊》记者，土地储备是影响房企交付面积的大头因素。此外，2020年疫情影响下，房企开工、竣工受影响，也会一定程度上波及房企的交付面积。
《红周刊》记者梳理发现，截至2020年末，包括杭州展望、杭州世纪、杭州古翠隐秀等在售项目在内，融信中国的储备土地总值为188.37亿元，土地储备较少。
土地储备是房企的“生命线”，对房企的未来业绩有着重要影响。而2020年融信中国在杭州交付面积的锐减，也直接影响到了其在杭州的销售额和营业收入。2020年，融信中国在杭合约销售额为482.47亿元，同比下滑0.77%；杭州贡献融信营收109.05亿元，同比下滑38.62%。
融信中国在杭的土储告急，也意味着，如不及时“补仓”杭州，未来融信中国在杭的营收、销售额还有可能面临再度下滑危机。这也解释了，为何在本次杭州集中供地中，融信中国“加仓”力度如此之大。
不过卢文曦同样表示，即便是土储“补库存”也不会立马见效，需要一定时间周期才会转换成交付面积。
此外，在本轮土拍中，杭州本土房企滨江集团的杭州拿地数量仅次于融信。滨江集团对杭州的依赖程度则更胜融信中国，滨江集团近4成营收、销售额均来自杭州。
而在土储分布上，滨江集团重仓杭州特征明显。截至2020年末，滨江集团土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州占比65%。
不过，目前，滨江集团和融信中国所面临的瓶颈类似，业绩严重依赖杭州，杭州营收贡献却持续走“下坡路”，2018年、2019年、2020年，滨江集团杭州地区分别实现营业收入191.78亿元、148.08亿元、109.32亿元；同比增速依次为49.35%、-22.79%、-26.17%。
虽然宋都股份拿地金额远不及融信中国、滨江集团，但也在本次集中供地中拿下4宗地块。宋都股份是杭州的老牌房企。年报显示，截至2021年3月末，宋都股份在浙江拥有37个项目，其中杭州项目数量占比近60%。
不过值得一提的是，目前，宋都股份土地储备“告急”，仅剩4宗地块。其中，一宗位于浙江舟山，另外三宗位于广西，而宋都股份销售较为热门的杭州地区已无土储，“补仓”需求同样较为迫切。
融信、滨江：毛利率严重下滑
新拍地块或进一步压缩盈利空间
融信中国、滨江集团在本次杭州集中供地中收获颇丰，融信中国斩获7宗地块，滨江集团也收获5宗土地。“大丰收”背后，融信中国和滨江集团的“抱团”大大增加了两家房企的拿地成功率。
融信中国和滨江集团以联合体形式拿下4宗在杭地块。上述地块的成交楼面价和毛坯销售均价差额在6千/平方米到1.65万元/平方米之间。
一位地产资深人士向《红周刊》记者分析表示，“上述地块的盈利空间非常小。土地成本高，即便后续再怎么控制开发成本，光是建安成本要好几千/平方米，再加上融资成本，如果控制不好，甚至会有亏损的风险。”
杭州集中供地采取“双限”+竞自持的出让模式，除限地价、限房价外，房企还需自持一定比例的商品房。根据规定，自持部分不得销售、转让，仅能对外出租。
在土地拍卖过程中，当房价触及上限，房企通过举牌自持比例竞拍地块。一般来说，越热门的地块，自持比例被抬高的可能性也就越大。滨江+融创联合体拿下的多块地块自持比例高达17%。
上述资深人士表示，自持部分不能销售，需要通过长期出租来回收投资成本，而持有时间越长，用于出租的自持部分所需要的维护成本也越高。他举例表示，2019年，上海部分企业在拿地时配备了15%的自持比例，最终都没有拿出较好的解决方案，更不要说多出来的这两个百分点。
值得一提的是，在此之前，融信中国、滨江集团的盈利能力已经开始呈下滑趋势。年报显示，2020年融信中国毛利率为11%，较2019年下降13个百分点。管理层曾对毛利率下滑原因进行阐述，公司在2016年下半年、2017年获取的高价地会在2020年逐渐结转。
此外，2020年滨江集团毛利率为27.04%，较2019年下滑8.06个百分点。其中，杭州地区毛利率下降最为明显，2020年杭州地区毛利率降至24.37%，较2019年的46.38%下降22.01个百分点。
融信中国、滨江集团的新拿地块或进一步压缩两家房企的盈利空间。上述资深人士表示，新拿地块能贡献一定销售额，但很难实现利润转化。
宋都股份业绩下滑
欲开启高周转模式
在土拍市场上的杰出表现，让宋都股份这家规模较小的杭州本土房企走进大众视线。
而土拍结束后，宋都股份的股价也出现较大波动。同花顺(300033,股吧)数据显示，5月14日截至收盘，宋都股份报3.33元/股，以9.9%的高涨幅，位居A股市场地产板块涨幅首位。此外，5月10日～5月14日之间，宋都股份股价上涨16.84%。
5月7日、8日，宋都股份以45.84亿元在杭州首次集中供地上合计斩获5宗地块，不过由于成交楼面价和毛坯销售均价差额多在1万元/平方米之内，且自持比例较高，或难获得较大利润空间。
而在过往的业绩表现上，宋都股份也并不出彩。2020年，宋都股份实现营业收入71.61亿元，同比增长71.86%；实现归母净利润3.52亿元，同比下滑40.08%。宋都股份表示，净利润下滑，系集中交付项目毛利率较低所致。2020年，宋都股份房地产业务毛利率为21.9%，较上年减少20.2个百分点。而宋都股份又认为，毛利率下滑的主要原因和地方政府限价相关。
然而在“房住不炒”、以及“稳地价、稳房价、稳预期”的大背景下，地方政府限价政策在未来很长一段时间内都较难放松。这也就意味着，未来宋都股份的毛利率难以有较大提升。
而到了2021年一季度，宋都股份依旧没能突破“增收不增利”的困局，实现营收收入9.72亿元，同比增长14.57%；实现归母净利润3684.81万元，同比锐减42.28%。
与此同时，宋都欲开启高周转模式。年报指出，宋都目前正在打造“2（开工）、6（开盘）、12（现金流回正）”标准运营模式体系和“4（开盘）、6（现金流回正）、8（资金再投资）”高周转运营模式体系。
（本文已刊发于5月15日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）
（王治强 HF013）
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