深圳多家银行上调房贷利率 未来或进一步趋紧

作者： 杨佼 吴俊捷 段思宇

继建行深圳分行5月7日上调房贷利率后，深圳多家银行也相继跟进。

第一财经5月20日了解到，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率，首套房贷利率上调15BP（基点）至5.1%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35BP至5.6%（LPR+95BP）。招行深圳分行等部分股份行也跟进调整。

深圳由此成为广州之后，第二个房贷全面涨价的一线城市。在深圳之前，广州今年以来已三次调整房贷利率。而包括宁波、南昌等，全国多地房贷利率都有上调。

就在同日，最新一期LPR出炉，一年期和5年期品种均连续13个月保持不变。尽管LPR继续按兵不动，但业内普遍认为，预计房地产信贷环境会进一步趋紧，居民房贷利率还有上行空间。

深圳五大行集体上调房贷利率

“首套房贷利率很快就要提高到5.1%，如果要申请就尽快办理。”某国有大行深圳分行信贷一线人士告诉第一财经，该行已经下发通知，首套、二套房贷利率将在现有基础上，分别上浮15BP、35BP。上调后，分别为5.1%、5.6%。

记者了解到，包括上述国有大行在内，目前工、农、中、交四大行深圳分行均已调整房贷利率，而且上调幅度基本一致。

至此，五家大行深圳分行的房贷利率已经全部上调。此前，建行深圳分行已在5月7日对房贷利率进行调整，首套房贷利率执行LPR+45BP，二套房贷执行LPR+95BP。调整后利率亦分别为5.1%、5.6%。当时业内就已预计，其他银行在深圳的房贷利率可能也会跟进调整。

除了国有大行，部分股份行也在跟进调整。招行深圳分行某支行信贷人士称，调整之后，该行目前一、二套房贷利率均按建行同样标准执行。平安银行(000001,股吧)深圳分行人士则称，目前还在就此进行讨论之中，如何调整没有正式结论。

此次上调房贷利率之前，1月初，深圳部分银行就通过与客户协商的方式，对房贷利率进行调整。根据第一财经了解，在客户同意的前提下，按一定比例上浮利率之后，部分股份行的一手房贷利率达到5.25%左右，二手房贷则达到5.6%～5.7%。

一些股份行当时这么做，主要是因房贷额度紧张。亦有部分额度充裕的国有大行，也优先向优质客户倾斜信贷资源。

而虽然此次五家国有大行、部分股份行集体上调房贷利率，但多家银行人士均称，目前并未出现额度紧张的情况。

“现在额度很充足，放款也很快，如果现在申请，估计下个月初就能放款，月初的额度会更宽松一些。”某国有大行人士称。另一国有大行人士也称，走完审批流程之后就会放款，目前额度较为充足，现在申请，预计下月初就能放款。

在利率上调的同时，深圳各家银行对购房首付款来源的审核标准也在趋严，并与贷款资格关联。

深圳多家银行人士均告诉第一财经，如果有资金流水证明的自身收入不足，首付款一般只能来自直系亲属、配偶，如果配偶名下有房贷记录没有结清、近期有其他性质的贷款，或者首付款来自他处等情况，银行审核时可能都难以通过。

2020年底，央行、银保监会将银行分为五档，设定了房地产、个人住房按揭贷款“两条红线”之后，上海、深圳、广州等一线城市的房贷额度开始吃紧。北京、广东等地监管近期均下发通知，防范个人经营贷违规流入房地产市场。去年12月，深圳银保监局针对热点楼盘“众筹打新”事件再次印发通知，对住房贷款和经营贷，从贷款集中度、借款人资质和购房背景、首付和还款资金来源、抵押物评估、中介合作等五个方面提出监管要求。

房贷利率未来还有上行空间

随着五大行房贷利率全部上调，深圳也成为第二个房贷全面涨价的一线城市，总体房贷利率则位于全国中游水平。

行业第三方对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年4月20日～5月18日，全国首套房贷平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷平均利率为5.61%，环比上涨2BP。其中，21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。

一线城市中，随着5月各银行陆续上调房贷利率，深圳目前已有近10家银行执行首套5.1%、二套5.6%的利率水平；首套房贷利率主流水平上涨至5.10%，平均水平上涨至5.03%。

而在深圳之前，广州今年以来已三次调整房贷利率。根据媒体报道，多次调整后，目前广州首套房贷利率最低为LPR+75BP，二套房贷利率最低为LPR+95BP，分别相当于5.4%、5.6%的水平。

除了深圳、广州，全国多地房贷利率都有上调。比如在宁波，四大行5月20日起首套房贷利率从5.35%上调至5.45%，二套房贷利率从5.6%上调至5.7%。南昌首套房贷利率也从5.65%上浮到6.125%，二套房贷利率在5.8%～6.37%之间。

5月20日，尽管作为房贷利率基准的5年期LPR未有变化，但东方金诚首席宏观分析师王青分析，若接下来房地产市场持续升温，特别是一线城市房价上涨势头向二、三线城市扩散，未来不排除5年期LPR报价单独小幅上调的可能。

央行最新公布的数据也显示，3月居民个人住房贷款加权平均利率为5.37%，比去年年底上行4BP，是去年年初以来首次上行。王青表示，在今年“有保有压”的结构性信贷政策下，随着房地产信贷环境进一步趋紧，未来居民房贷利率还有上行空间。

光大银行(601818,股吧)金融市场部分析师周茂华对记者称，未来各地房贷利率或受供需影响出现一定范围的调整，比如，部分热点城市、区域由于银行房贷额度紧张、楼市需求旺盛等，房贷利率可能出现一定程度的上浮。

楼市短期影响不大

多位市场人士表示，深圳房贷利率上行并不会对购房行为产生决定性影响。

“一是房贷利率上调幅度并没有太大，二是拉长30年时间来偿还的话，每月增加千元的还款金额，杀伤力度并不大。”多位深圳购房者向第一财经表示。

按照借贷500万元，年限30年，通过等额本息的方式还款，在深圳房贷利率上调后，首次购房家庭30年的总利息增加约39万元，每月还款金额的增加值为1093.76元。

美联物业全国研究中心总监何倩茹也表达了类似的观点。她对第一财经表示，影响不会特别大，因为目前最大的问题，首先是购房资格。

去年7月15日，深圳市住建局《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》出台。其中，买房门槛被提高：入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要缴纳5年社保。此后，历经堵住“假离婚”买房等各类打补丁式调控，深圳网红盘社保门槛水涨船高。

比如，今年2月，市场人士瞩目的深圳沙井万丰海岸城锦园/玺园公示诚意名单显示，购房者至少需要在深圳缴纳23年社保才有摇号机会。即便是夫妻合作，每人至少也需要缴纳社保11.5年。

此轮房贷利率上调的另一大背景是深圳楼市仍未走出低谷期。

一手住宅方面，自2月开始，深圳一手住宅供应量一直处于低位水平，而网签量虽然有回落的趋势，但仍超越3000套的水平，导致库存量不断下降，去化周期下跌至4.2个月，创2019年以来的新低。二手住宅则仍未走出推行“二手住宅成交价格参考机制”的“208新政”影响，横盘困局并未迎来实质性扭转。

多位市场人士断言，深圳楼市二季度成交量不会迎来实质性变化，可能要看三季度是否有变化。多个机构监测的深圳4月二手住宅挂牌价数据也显示，绝大部分业主叫价坚挺，市场买卖双方仍在博弈。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，上调房贷利率，叠加一线城市普遍实施的严查“房抵经营贷违规入楼市”，严查流水、首付款瑕疵，审核首付款来源等房地产金融组合拳，楼市整体依然会“稳”字当头。

（董云龙 ）