中指院：资本加持下，物企间分化现象日益凸显

5月21日，中指院发布2021物业服务上市公司TOP10研究报告。2021年，资本市场物业板块规模不断壮大，在资本的加持和投资者的关注下，企业间的竞争角逐愈演愈烈，分化现象也日益凸显。在此背景下，优秀上市公司把握发展机遇，借助资本红利不断壮大自身规模，拓宽服务边界，在行业的黄金赛道中加速奔跑，持续释放巨大的投资潜力，成为资本市场中亮眼的星。

资本市场高度认可，盈利能力显著提升，综合实力凸显：截至2021年3月31日收盘，资本市场赋予物业板块46.7倍的行业平均市盈率，超过其他版块估值，预计到2021年末物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比涨幅达67.6%。收入构成方面，上市公司收入主体仍然是基础物业服务，且各业务盈利能力均有所增强，基础服务毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65个百分点，多种经营毛利率均值维持高位，超过40%。

在管面积均值增长46%，多举措、高质量扩大规模：截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。2020年,物业服务上市公司积极通过收并购扩大管理规模已成为常态，企业参与城市治理，共建城市新面貌成为当前一个重要的趋势

高储备、高增长，业务可延展空间广阔：2020年，在港上市物业企业的储备面积均值为7175.0万平方米，同比增长11.8%，占在管面积均值的66.1%，近三年一直处于增长状态；营业收入均值、毛利润均值、净利润均值分别为30.6亿元、8.8亿元、4.6亿元，同比增速分别为43.1%、53.4%、64.6%。各项指标均超百强企业均值，凸显出上市公司的成长优势。增值服务业务领域，物业服务上市公司不断扩大增值服务宽度，拓展方向主要包括房地产中介服务、咨询服务、校园生活增值服务、商务类增值服务、养老及健康服务等。

资本结构持续优化，治理体系日趋完善，价值创造能力不断增强：2020年，每股收益方面，EPS超过2的物业服务上市公司有一家，12家公司超过0.5，其他公司均小于0.5，说明未来EPS具有相当大的上升空间。2020年，上市物业企业EVA均值同比增长66.81%至8.17亿元；近两年上市物业公司NOPAT均值分别为6.23亿元、10.48亿元，同比增长68.20%；权益乘数从2019年的3.36骤降至2020年的1.71；相比2019年，销售净利率提升了1.98个百分点，增长至14.06%；总资产周转率由0.44升至0.58，同比增长31.14%。目前物业服务上市公司多数由关联方公司拆分独立而来。大股东相对稳定，有助于物业服务企业保持战略的一致性和连贯性；公司治理方面，物业服务上市公司陆续设立ESG相关组织架构，推动公司可持续发展工作；在信息披露方面，上市公司根据ESG规则指引积极进行环境、社会责任和公司治理方面的信息披露。

（常丹丹 HO016）

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