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最近各省市的人口数据已经出炉，而深圳毫无疑问是最亮眼的，老人少，年轻人多，流入人口多，似乎这就是深圳高房价背后的根本因素，人口流入背后到底是什么现象？具体每个区的流入情况如何？
不妨看看大胡子看深圳的分析报告。
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以下正文：
深圳是一个求新求变的城市，城市发展更新迭代的速度很快。
但是，深圳人买房的时候却和整个城市的发展风格截然相反，他们对老破的区域依然情有独钟。
这一点体现的最明显的就是深圳人对罗湖的态度。
前两天去罗湖考察，我有两个直观的印象。
第一个印象，这里的房子确实老。比如罗湖的老豪宅区百仕达，整个片区都是老小区，相对新的小区是2005年的，这放在深圳其他一些片区，连次新都算不上。楼龄最新都要16年。
小区老之余，整体城市界面也很老，放眼望去，不少外立面老旧的建筑，满满的年代感。
第二个印象，这里的房子品质普遍很差。要不就是房子所在的小区年代久远，小区管理松散或者是干脆没有花园，要不就是房子的户型有明显缺陷，实在是难以看上眼。
但是，我更想强调的是，即便又老又旧，调控之后，罗湖还是没有降价。
百仕达的均价，平均在8-9万/㎡左右，和调控前没差。
整个百仕达最新的小区百仕达东郡，77㎡的两房户型，都要730万，单价接近9.5万/㎡。
东郡内部花园
当然也有一些房源单价只要7万/㎡左右，但这都是些很老的小区，比如建于上世纪80年代的小区东乐花园，一套86㎡的三房，总价650万，单价只需要7.5万/㎡。
值得一提的是，这两个小区的学区只是水库小学和东湖中学，都还不是罗湖最好的学区。
当下第一梯队的学区房，价格就更稳了。
像翠竹片区坐拥翠北实验小学和深圳中学学区的愉天小区，典型的老旧小区，小区的指导价是9.88万/㎡。
翠北实验小学
但现在挂牌的一套49㎡的1房1厅，挂牌价达到800万，单价16万/㎡，新政后，这个小区还有一套35㎡的房源成交，总价610万，单价上17万/㎡。
愉天小区
新政之后单价还能卖到17万/㎡！不是有指导价吗？
当我这样问中介小哥的时候，他很直接地回答我一句：为什么觉得房价会降呢？
看得出来，罗湖房价的坚挺，不仅体现在卖家的报价上，更表现在中介的自信上。
更为值得留意的是，未来随着政策逐渐被市场适应，观望期结束之后，生活配套相对齐全、指导价差价相比西部更能让人接受的罗湖，肯定会成为许多深圳人当下更切实的选择。
到时候，市场一片沉寂之下，或许逆势重新上涨的恐怕就不是南山、宝安，反而是不被大家看好的罗湖。
这么看，调控对罗湖还真是个利好。
过去十年深圳的调控效果我想已经很清晰地告诉了大家一个事实，调控可能会在短期内让房价横盘，甚至让部分板块有下跌，但从大趋势上看，深圳的房价是一路上升的。
有这数据摆在这，我想不到卖家有什么理由输！
像罗湖那些学区房业主们，像那些即将要拆迁的业主们，它们手里的房子是稀缺资源，多少人想要？和它们博弈，等它们降价，无异于天方夜谭？
而且，对卖家来说，就算房子挂出来没有成交，只要不急着用钱，在现在这个货币滥发的时代，持有一套深圳的房产也绝对比持有货币更能抗通胀。
进退皆有路可走，这场深圳买家和卖家的博弈，还没开始卖家就已经占尽优势。
在这样一个对买家极为不友好的楼市中，对于买家而言，能够做什么呢？
我想最切实的，就是提前布局、多积累房产知识，尽早买房！
不管是买深圳的房子还是临深的房子，房价长期看都还是会上扬，尽快根据自己的需求和资金上车才是最好的选择。
当你有能力成为卖家的时候，你才能完成从输家到赢家的转变，才能享受这个城市发展的红利。
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（董云龙 ）
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