导读：近日，在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。
“最坚挺”的深圳学区房价格松动了！
一场法拍，让学区房中的“爱马仕”——国城花园跌落神坛。
近日，在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。
该话题冲上热搜：
值得注意的是，这并非个例。
自2月8日官方指导价发布以来，深圳二手房市场接近冰封，连“最坚挺”的学区房都开始“批量”降价，一个前期被“爆炒”的片区一周内报价下跌10%，炒房突然不香了。
图 / 图虫
顶级学区房降价拍卖
国城花园堪称深圳学区房的“标杆”，此前成交价一直高不可攀。
但近日却因为一场拍卖成交价大跌，引发市场高度关注。
来源：阿里拍卖网
上述房源面积为127.82平米，以2206万元成交，该场拍卖吸引了15位竞买人参与、1.33万次围观。
在经过147次出价后成交，单价为17.26万元/平米。
即便围观热度很高，但该房源成交价与2月初同一户型房源的2868万元成交价相比，仍大降662万元。
国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。
但该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。
今年1月，有中介表示：
该楼盘一个44平方米房源以1420万元成交，单价高达32.27万元/平米。
彼时，有网友调侃：“这是能学出诺贝尔奖？”
来源：微博
热点片区报价一周猛降10%
顶级学区房作为深圳楼市的风向标，其走向一直是市场瞩目的焦点。
从近期市场情况看，这些顶级学区房的房源不仅拍卖价降了，连业主放盘价也开始下跌。
在南山，一个名为“观海台”的楼盘房源，两天内报价下调140万。
其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校。
来源：网络
位于南山中心区的海印长城也有降价情况，该楼盘配套的学位是附属南山二外学府中小学。
贝壳网显示，该楼盘一74平米房源近两周降价两次，降价64万。
来源：贝壳
此外，莱蒙水榭春天5期、中海阳光玫瑰园、八卦岭片区等分布于龙华、南山、福田等区的学区房均有业主降低放盘价。
特别是前期涨幅较大的学区房，在“2·8”楼市新政后，有不同幅度的回落。以去年涨幅靠前的八卦岭片区为例，因2019 年初传出要建设一所名校，该片区去年房价一路上行。
但深圳中原监测的数据显示，4月18日-24日的一周内，八卦岭片区报价下跌10%。
学区房被“定向爆破”
图 / 图虫
今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价。
随后，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的金额下降了。若业主不愿意调低价格，则首套房首付或从三成提高至五成。
由此，深圳二手房成交量自“2·8”新政后骤降。深圳市房地产中介协会（简称“深房中协”）数据显示，4月份深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。
学区房还被高层政策“定向爆破”。
4月30日，中央政治局会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
事实上，今年以来，各城市密集出台学区房调控政策。
4月23日，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。业内人士指出， 多校划片是指一个小区对应多个学校，把学生入读小学初中由“一对一”变成“一对多”，最终能入读哪所学校由唯一答案变成多种可能，从而缓解教育资源集中问题。
上海在学区改革上则出台名额分配、公民同招、民办摇号等政策。2020年3月，上海发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招。与此同时，上海实行名额分配政策，将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。
京沪之外，其他热点城市也调控频频。5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区。5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”。
目前，深圳学区房在史上最严调控政策下已有松动迹象，这能否持续，是否会蔓延至其他城市，值得市场关注。
深圳多家银行上调房贷利率！
5月19日，融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年5月（数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为 5.33%，环比上涨 2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。
21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。
一线城市中，北京和上海地区继续维持原来的水平不变，广州和深圳地区上调房贷利率水平。其中，深圳地区自2020年6月起，首套房贷利率主流水平一直维持为4.95%，平均水平为4.98%，5月各银行陆续上调，最终首套房贷利率主流水平上涨至5.10%，平均水平上涨至5.03%。
建行深圳分行在5月上旬首先上调房贷利率水平，其中首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)。
而据南方都市报，5月20日下午，工、农、中、交四大行深圳分行明确表态已经上调房贷利率。这意味着，包括建行这个深圳房贷市场份额“一哥”在内，深圳五大行都有了明确态度。
另据财联社，股份行中，招行深圳分行也已上调；邮储、民生等银行深圳分行却暂时“按兵不动”。
不过，有银行人士表示，此次深圳多家银行上调房贷利率是市场行为，并非接到监管针对楼市调控的相关指导。
广州地区房贷利率已连续4期上涨房贷利率，首套房贷平均水平由上期的5.26%涨至本期的 5.35%。4月底5月初，广州地区包括国有大行在内的多家银行，再度上调房贷利率。首套房贷利率调整为最低5.40%（LPR+75BP），二套房最低5.6%（LPR+95BP） ,均较之前上调 10BP。
个贷市场对房地产融资收紧的反应亦十分明显。具体表现为，房贷利率持续上涨，贷款额度紧张，个人按揭获批难度大为增加，放款流程十分漫长。
“特别是二套房的按揭，现在整个市场形势十分严峻，大量二套房按揭贷款等待了三四个月都不能放款，二套房交易环节相对复杂，很多人既是买方又是卖方，可能引起交易违约。”一位房地产企业人士对21世纪经济报道记者表示。
房价之论：“两条腿”保障居住的深圳探索
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深圳，一座集光环与质疑于一身的城市。
一方面，它是全国乃至全球知名的创新之城，是年轻人的奋斗乐土，过去10年间，深圳常住人口新增714万，增量位居全国城市之首；另一方面，高房价却渐成年轻人入城壁垒，创新后劲令人担忧。
不仅深圳，高房价早已是国际大都市普遍面临的难题。在分析人士看来，随着城市竞争力的增强，产业、人才、资本集聚，高房价现象有其符合经济规律的一面。
深圳的情况又更为特殊，城市面积不到2000平方公里，相当于北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4，有效开发面积不到1000平方公里。按照2000多万的实际管理人口来计，平均每平方公里需容纳2万人，高人口密度和高经济密度进一步造成土地的稀缺，带来高房价。
高房价问题何解？
对于深圳而言，在需求侧调控之外，增加供应更是长效之策。从2020年起，在加大住宅用地供应方面，深圳开始“动真格”，更重要的是，从住宅供应的结构上来细分，未来深圳将致力于让60%的人住在各类政策性住房中。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“十三五”期间，深圳已经实现了良好开局，共建设筹集了公共住房44万套，超额完成了此前制定的40万套的目标任务。在“纠偏”住房的过度市场化方面，深圳有望成为全国的一个样板。
而随着都市圈、城市群的发展，居住人口外溢，未来，在创新城际住房合作机制、促进公共服务政策衔接等方面，深圳也有望率先作出探索。
大幅增加居住用地供应
2020年，深圳住建局曾在一份文件中承认，深圳居住用地占建设用地的22.6%，远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中25%-40%的下限标准，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。
21世纪经济报道记者梳理了深圳规划和自然资源局公布的2016年到2019年的数据，尽管居住用地供应均超额完成，但有三个年份实际供应的居住用地占比均低于12%，仅2017年占比超过了20%。
有地产分析人士向21世纪经济报道记者总结，与其他很多城市不太一样的是，深圳对土地财政的依赖度较低，“卖地”的逻辑更多是为了吸引税源，提高税收收入，所以会更偏向产业、商业用地。
但2020年起，情况开始发生变化。
当年，深圳计划供应的居住用地对比2019年翻了近一倍，占比由上一年的12.5%上升至24.4%；从实际完成的情况来看，居住用地供应达到362.8公顷，完成率高达123.7%。
2021年，深圳计划供应的居住用地继续保持在高位，达到363.3公顷，占总计划供地的32.2%。今年的深圳两会明确提出，2021年将实施大规模住房建设计划，建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上。
在土地供应方面，深圳面临的利好因素在于，旧改签约达“双95”可征收，“工改保”政策的适用对象大幅增加，深圳获得了永久基本农田外“农转建”用地审批权等等。并且，公开报道显示，4月下旬起，深圳连续将龙岗、坪山、龙华等区的30余宗商服用地、产业用地等变更，规划为居住用地和教育等公配用地。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁介绍：
大规模、持续性地供应宅地，实施供给侧的“战略突破”，意味着政策重心从多年来的需求侧转为供给侧，这是深圳房地产领域的革命性大动作。
深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江不久前指出，“十四五”期间及今后相当长的时期内，深圳优先要做的是补齐公共服务设施短板，促进全市域公共设施均衡布局，深圳的实际居住人口早已超过了2000万，需要满足他们的基本居住和基础设施需求。
深化“二次房改”
在增加居住用地供应的同时，深圳正在以前所未有的力度建设各类保障性住房。
2016年，深圳发布的《住房建设规划（2016-2020）》就指出，规划期内，多渠道安排筹建保障性住房和人才住房40万套，包含人才住房30万套；保障性住房和人才住房供应35万套（含“十二五”续建项目）。
而相比之下，同期力争新建商品住房批准预售与现售30万套。保障性住房的计划供应量甚至超出了商品房，这大幅超出了市场预期。
彼时，深圳经历了2015年的一波房价明显上涨。对于这一住房结构的安排，一位时任深圳住建局副局长向21世纪经济报道记者表示，加大保障性住房的目的，主要是为了解决人才的住房需求。
深圳房地产和城市建设发展研究中心主任王锋向记者解释，深圳若要持续进行产业结构优化升级，对人才的住房支持很重要。住建局正是把有限的资源进行统筹，优先供应人才，让稀缺资源发挥最大的效应。未来大规模建保障房，还应持续下去。
如今回望“十三五”，深圳共建设筹集公共住房44万套，超额完成了40万套的目标任务。可供参照的是，“十二五”期间，深圳新增安排保障性住房24万套。
关于增加保障性住房的供应，深圳曾在2018年发布的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中将其变为长期规划，到2035年，深圳将新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
这颠覆了此前30年以商品房销售为主的住房供应体系，此番规划也被外界称作是“二次房改”。如果规划如期推行，未来深圳的政策性住房供应数量将超过商品房。
2020年，深圳住建局领导在公开演讲中表示，未来深圳市60%的市民要住在政府提供的租赁或出售的住房中，商品房只占四成。
李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，过去是住房市场化程度不够，后来是市场化太快，忽略了住房还有公共属性的一面。在很多发达国家和地区，都是市场供应加政府保障两条腿走路。在纠偏过度市场化方面，深圳有望成为全国的一个样板。
当然，改革的成果显现仍需时间，并且，改革也并不必然使得房价下跌。深圳一家房地产企业管理层人士向21世纪经济报道记者表示，一个健康的住房市场应该是“高端有供应，中端有支持，低端有保障”的，中低端、夹心层的需求得到保障，高端的则回归市场。
“走出深圳”解决住房问题
根据前述深圳提出的住房供应规划，从2018年到2035年，计划新增建设筹集各类住房共170万套，每年平均新增10万套。
但最新的人口普查数据显示，过去10年间，深圳常住人口年均增加70多万，超出市场预期。坊间有担忧：即便深圳加大住房供应力度，是否赶得上人口增加的速度？
在城市群的视角下，一些观察人士提出了另一种方案——“走出深圳”解决居住问题。
深圳原副市长、哈尔滨工业大学（深圳）经管学院教授唐杰就指出，在2000平方公里的范围内，深圳容纳了大量产业、公共设施、道路等，是否还可能解决2000多万人的居住问题？假如通勤便利了，很多人可以住到深圳以外的地方。
根据人口普查数据，过去10年间，深圳邻近的东莞、惠州常住人口分别新增了225万和145万，其中，惠州披露了详细的分区人口增长情况，临深片区的人口增长表现尤其可观。
在观察人士看来，这表明深圳都市圈已经实质性地形成。2019年，深圳交通运输局负责人也曾透露过相关数据，2018年，深圳至惠州、东莞的城际出行每天约为140万人次，预测到2035年将增长至620万人次/日。
从国际上诸多都市圈的经验来看，通过轨道交通，在45分钟左右的时间里实现远距离通勤，恰恰是疏解中心城市人口的有效方式。
2020年12月，国家发改委组织召开了专题会议，全面部署加快京津冀、长三角、粤港澳大湾区城际铁路和市域(郊)铁路规划建设。未来五年，三大区域计划新开工建设城际铁路和市域(郊)铁路约1万公里，到2025年基本形成区域城际铁路和市域(郊)铁路骨架网络，形成城市群1-2小时交通圈和都市圈1小时通勤圈。
当然，住房问题不只涉及居住、通勤，很多人倾向于住在大都市的原因，还包括更优质的公共服务。这也意味着，通过都市圈将中心城市的住房需求疏导至较低成本的地方，除了轨道交通足够方便外，必然要伴随着公共服务的均等化。
官方也已经在顺应居住人口外溢的趋势。2020年12月底，深圳曾在“十四五”规划纲要建议中提出，推动生态环境共保共治、民生服务共建共享，创新城际住房合作机制，促进教育、医疗、养老、环保等政策衔接。
李宇嘉向记者表示，过去很多深圳人在东莞、惠州等地买房，有的人只是买，并不居住，并未有效疏解深圳的住房需求。真正的“城际住房合作”，指的是城市间在用地、生态环境、交通、民生服务等方面统一规划，包括公共支出如何分摊等等，这都将是需要探索的方向。
来源：21世纪经济报道、中国证券报
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