首批基础设施公募REITs资产分析：招商蛇口产业园

2021年5月17日，首批基础设施公募REITs获中国证监会注册核准，标志着市场首批产品试点工作又迈出重要一步，随着询价公告的发布，试点项目正式启动发行程序。

首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单，其中博时招商蛇口(001979,股吧)产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“蛇口产园”）、红土创新盐田港(000088,股吧)仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“盐港REIT”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“东吴苏园”）和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“普洛斯”）5单项目底层资产属于产业园区、仓储物流的产权类项目，其余4单为经营权类项目。

一、蛇口产园底层资产概况

根据交易所网站发布的招募说明书等公开资料，蛇口产园公募REITs底层资产分析总结如下：

二、蛇口产园资产特点分析

从运营成熟、出租率稳定、规模适度的角度出发，原始权益人择优选取了两处优质产业园资产作为蛇口产园的初始资产，分别为位于深圳市南山区蛇口网谷的万融大厦和万海大厦。网谷系产业园是招商蛇口产业园板块下的旗舰产品，分布于广东深圳、江苏南京、山东青岛、湖北武汉等多个核心城市，而位于深圳市南山区的蛇口网谷尤为优质。

蛇口网谷已发展成为深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一， 是具有特殊示范和历史意义的产业园，对于盘活存量资产、促进投资良性循环、 推动基础设施高质量发展、改革开放40周年再出发具有特殊示范意义，符合《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 试点项目申报工作的通知》及《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》的相关指导精神，是具有特殊示范意义的项目。

（一）“三区”叠加核心地带，区位优势显著

基础设施项目所在地位于深圳市南山区蛇口网谷产业园，是中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区及前海蛇口自贸区“三区叠加”核心地带。

蛇口片区位于深圳南头半岛东南部，东临深圳湾片区。2011年，深圳市委、市政府相继颁布《前海深港现代服务业合作区条例》、《前海湾保税港区管理暂行办法》等相关条例，将前海定位为“特区中的特区”。 2018年11月，深圳市人民政府正式批复《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，深圳前海蛇口自贸片区于2015年4月27日挂牌成立，是中国（广东）自由贸易试验区的一部分。

片区总面积28.2平方公里，分为前海区块（15平方公里，含前海湾保税港区3.71平方公里）和蛇口区块（13.2平方公里），并根据产业形态分为三个功能区：前海金融商务区、以前海湾保税港区为核心的前海园区和蛇口工业区。

蛇口产园基础设施项目均位于蛇口工业区，重点发展网络信息、科技服务、文化创意等新兴服务业，与前海区块形成产业联动、优势互补。

同时，随着大湾区1小时经济圈的建设，蛇口网谷运输网络完善、高效，可实现与全国各大经济中心、大湾区核心城市及深圳产业枢纽及商业中心紧密相连。万融大厦以及万海大厦将与地铁12号线的工业六路地铁站紧邻，预计将进一步增强区位优势，带来更高的空间使用需求。

（二）配套设施成熟、完善，经营具备可持续增长潜力

两个基础设施项目所处的蛇口网谷片区已形成配套完善的产城综合体，可为园区入驻企业及员工提供全周期运营服务：园区内部配套网谷商业街，满足园区基础商业需求；园区周边分布多个购物中心、商业综合体和海上世界游客中心，形成多层次、全方位的商业配套设施；周边三公里辐射范围内有多个不同层次商务酒店；此外，邮局、电信、税务机关等公共服务机构举步即至，医院、学校、文化艺术中心等生活配套设施齐全。

蛇口网谷配套成熟，公共服务设施齐全，经营具备可持续增长潜力。

（三）产业生态体系健全，为入驻企业提供全方位增值服务

园区服务体系健全，并拥有全生命周期的产融联动体系，通过设置不同规模的产投基金，专注扶持孵化期和加速期企业发展，同时原始权益人的各产业园区为企业提供适配的产业空间载体，并对接招商局集团丰富的产业资源、场景资源和市场资源，形成完善的产业生态。

（四）租户聚集程度高、收入稳定

基础设施项目以科技+文化的产业类客户为主，具有较强的产业集聚性，保障了租户和收入的稳定性。截至2020年末，产业类客户租赁面积占比达到75%以上、租户数量占比达到73%以上、收入占比达到71%以上，与蛇口网谷产业园的新一代信息技术、物联网、电子商务、文化创意四大核心产业集群定位匹配。基础设施项目2020年末加权平均出租率恢复至90%，租金减免前2020年营收实现同比增长，疫情期间仍表现坚挺。

（李佳佳 HN153）