“千亿新军”新希望地产：合作开发撬动规模 旗下项目被曝使用“瘦身钢筋”

中国网财经5月25日讯(记者 舒越)对新希望地产来说，2020年是一个值得铭记的年份。这一年，新希望地产销售规模突破了千亿。

克而瑞发布的数据显示，2020年新希望地产全口径销售金额1031亿元，行业排名第40；权益销售金额537.7亿元，行业排名第55。以此计算，新希望地产的销售权益占比为52.15%，而在千亿规模以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。

有房地产评论员在接受中国网财经记者采访时表示：“这意味着新希望地产拥有大量合作开发项目，或许是希望借此模式撬动更大的规模。”据中国网财经记者了解，新希望地产的合作伙伴涉及了华润置地、万科、旭辉、德商等多家公司。

房地产业务毛利率下滑

此前，新希望地产时任总裁张明贵曾一直对外强调“不以规模为导向”，如今，规模方面屡有突破，是否意味着未来战略会有所调整呢？中国网财经记者致电致函新希望地产，但截至发稿未获得回复。不过，多家房企的品牌人士告诉中国网财经记者：“规模是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是企业中长期完成转型的必要保障。”

在拿地方面，新希望地产也毫不掩饰对土地储备的渴望。中指研究院发布的排行榜显示，新希望地产2020年拿地金额250亿元，排名第40；今年1-4月拿地金额71亿元，行业排名第37。在新希望地产所拿地块中，部分溢价率颇高，因此公司也曾被贴上“疯狂”、“激进”的标签。例如，新希望地产2020年9月2日竞得的佛山地块，溢价率63%；今年，其联合华宇、金科拿下的重庆大渡口地块，溢价率为71.2%。

如此高溢价率之下，新希望地产如何保证项目利润空间备受关注。债券年报显示，2020年新希望地产房产销售的毛利率为24.48%，与2019年相比下滑了近2个百分点。

32亿元永续债压顶

规模急速扩张的新希望地产，其负债也不断走高。截至2020年末，新希望地产的总负债金额为1113.9亿元，与上年同期相比增长了213亿元。其中，短期借款5.8亿元，与上年同期相比增长了184.79%；应付票据为9251.17万元，同比增长204.17%。

备受关注的“三道红线”，新希望地产位居“绿档”，2020年末净负债率为66%，剔除预收后的资产负债率为66.5%，现金短债比为1.96。

中国网财经记者注意到，新希望地产的永续债在不断走高，2018-2020年底分别为6亿元、11亿元和32.68亿元。有分析认为，永续债“明股实债”，可以帮助房企降低负债率，有助于提高债务评级，但需要支付利息，且利率通常来说不低。中诚信曾在一份评级报告中指出，在新希望地产业务规模扩大的背景下，之所以财务杠杆比率呈现波动下降态势，主要是得益于股东增资、留存收益积累和永续债，使得公司自有资本快速提升。简言之，新希望地产通过扩大分母的形式，使快速增长的债务得以“隐形”。

目前，新希望地产还分拆物管公司和商业运营业务赴港上市，融资渠道有望进一步拓宽。

学院?十一峯项目使用“瘦身钢筋”

在规模不断突破的同时，新希望地产旗下产品的质量也受到拷问。今年以来，位于浙江温州的学院?十一峯项目曝出“8号楼地下室钢筋瘦身”等问题。

随后，项目所在的鹿城区住建局委托浙江省建筑科学设计研究院建筑设计院(质检站)进行随机抽样检测。根检测报告显示，该工程存在地下室地库楼板装修面层光圆钢筋直径未达到要求和局部钢筋未满铺的问题。根据专家意见，准业主反映的“瘦身”钢筋属于地下室装饰面层钢筋，其主要作用是防止地下室面层开裂，就技术层面不会造成建筑结构安全问题，但是违反了按图施工的相关法规要求，目前已启动处罚程序。

资料显示，学院?十一峯项目的开发商是温州诚裕置业有限公司，新希望地产和金地集团(600383,股吧)分别持股50%。

此外，在第三方互动平台上，新希望温州白麓城项目被曝鼓包、构造柱移位等多个质量问题；南宁新希望?锦官城一期业主在人民网(603000,股吧)地方领导留言板发文，称刚交付不久房子就出现漏水等问题。新希望地产将如何平衡规模扩张与项目质量问题，中国网财经将持续保持关注。

（王治强 HF013）