新希望服务成功登陆港交所 营收净利三年翻倍 民生服务增长迅速

近年来兴起的房企拆分物业上市潮仍在持续，继2020年全年共计18家物业服务企业成功上市后，今年以来，已有至少16家物业服务管理提交招股书或通过港交所聆讯。这其中，昨日公布配售结果的新希望服务(3658.HK)于今日正式登陆港交所，成为物业“民生服务”第一股。

眼下，物业管理服务行业正随深度城镇化进程而进入发展黄金时期，或正因此，新希望服务此次上市成功引入了Neptune (贝壳)、Green Better(小米)、Peak Re鼎睿再保险(复星国际)等6名基石投资者。同时，新希望服务此次定价为每股3.8港元，给到投资者较为可观的上升水位。行业政策利好下，物管股股价稳定，而新希望服务由于项目地理位置优越，主管业务议价能力高且增长强劲，以及颇具特色的民生服务，在新希望集团得天独厚的民生产业资源优势下，有望获得较快增长速度。

三年营收、净利翻倍、单坪创收排名前十

在多位基石投资者“站台”的背后，是新希望服务近年来优异的业绩成长性。招股书显示，2018年至2020年，新希望服务分别实现营收2.58亿元、3.81亿元和5.88亿元，三年复合增速为50.97%；净利润分别为0.41亿元、0.64亿元和1.10亿元，三年复合增速达到63.80%，营收和净利指标均实现翻倍增长。

截至最后实际可行日期，新希望服务总在管楼面面积为1141万平方米。而截至2020年12月31日，仍有26个共508万平方米的住宅项目已签订协议但未交付，占现时在管楼面总面积约44.5%，这为公司业绩增长奠定了基础。

具体到业务板块来看，物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务四大业务模块2020年分别收入1.89亿元、1.68亿元、1.12亿元和1.17亿元，占总收入比重分别为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。这其中，民生服务和非业主增值业务是增速最快的板块，其2020年创造的营收分别较2018年增长了314%、202%，增速颇为亮眼。

从地域来看，新希望集团出自四川，新希望服务也主要植根于成渝城市群，近年来，公司还向华东都市圈快速进军。截至2020年底，公司有33.4%及28.9%的在管楼面面积位于成渝及华东地区，二者可谓是新希望服务的“双擎”。而由于在管项目主要位于核心城市，且商务物业占比为20%左右，由此新希望服务的物业管理收益也高于行业平均水平。招股书显示，2019年，新希望服务平均月度物业管理费为每平方米人民币3.69元，较中国物业管理服务行业高57.4%；2019年公司每平方米收益为人民币58.23元，于中国物业企业综合实力百强中排名第八位。这带动了新希望服务的毛利率保持高位增长。2018-2020年，毛利率分别为42.61%、41.91%、42.05%，同期净利率不断增长，从15.92%增长至18.66%，或可见内部管理效率亦有明显提升。

物业管理持续获市场看好

第三方项目和民生服务带来新增量

即使多数物业管理公司在港股上市即破发，行业仍获得了高于市场的估值水平，反映了市场对物管行业的看好。

中金的研究报告指出，2021年是物业管理“产业化”元年，未来十年将进入发展黄金年代，其测算，行业总在管面积将从2019年底的300亿平米左右增长至2030年底的560亿平米。不过，企业间竞争加剧下集中度也将持续提升，预计2030年末百强物企管理规模集中度从2019年底的30%提升至55%上下。

对仍处于成长期的物管行业而言，扩张规模、提升服务能力是获取增长的关键。这方面，新希望服务依托新希望地产的快速成长和资源禀赋优势，有望实现规模继续扩张。

此外，新希望服务正在收获来自独立第三方的项目，可见其服务能力正在获得认可。要知道，2019年以前，其来自独立第三方的项目为零，而2020年加速开拓，目前有10个在管来自第三方的物业项目，总在管楼面面积约为150万平方米，占比达到13.2%。值得一提的是，新希望服务在招股书中表示，公司将借助美容诊所及体检设施的管理经验，寻求拓展管理医疗设施的机遇，而众所周知，该等板块盈利潜力颇为可观。公司还将拓展更多非住宅物业，如交通导向型开发项目等。

另外，在近年来社区增值服务成为物管行业强力增长点的同时，新希望的民生服务板块潜力不俗。招股书显示，民生服务主要包括社区生活服务、社区资产管理、零售及餐饮服务等，可以看出，以上业务紧密依托于社区，结合新希望集团在农牧食品与乡村振兴等民生产业优势，民生服务未来有望继续为新希望服务贡献可观增量。

着眼未来，考虑到新希望服务身处黄金赛道，随着第三方业务的开拓，在管物业业态组合进一步多样化，其营收收入有望继续增长，结构也更加平衡，从而持续推升公司在二级市场的估值溢价。

（文章来源：证券市场红周刊）