股价一个月涨一倍的中国国贸背后，是写字楼空置率上升和租金下降

红周刊 记者 | 熊颖

5月25日，中国国贸(600007,股吧)股价大跌8.13%，盘中触及跌停板。然而在此之前，中国国贸已连续放量上涨近一个月时间，股价翻了近一倍。

吊诡的是，股价大涨背后，中国国贸既无超预期的业绩支撑，也未披露重大事项。中国国贸认为，“这是一个市场行为”。而利檀投资董事长陈昊扬分析表示，中国国贸临时抱团、临时炒作的可能性较大。

业绩表现未超预期

无重大事项披露 疑似游资短炒割韭菜

5月25日10点45分，中国国贸盘中跌停，报22.92元/股，随后当天收盘价23.4元/股，跌幅8.13%。当日成交5.19亿元，换手率2.11%。

图1 中国国贸K线图变化

图片来源：同花顺

值得一提的是，前一天时间，中国国贸刚刚刷新了自己的历史最高股价，5月24日，中国国贸收盘价25.47元/股，对应市值为256.55亿元。

中国国贸股价的一路走高自2021年4月底开始。在此之前，2021年开年直至4月28日，股价多维持在12元/股～13元/股左右上下波动，而自4月29日开始，中国国贸股价一路猛涨，从4月29日的开盘价12.3元/股涨至5月24日的25.47元/股，股价涨幅高达106.57%。

不到一个月时间，股价翻了一倍。是什么助推了中国国贸的股价飙升？

4月24日，《红周刊(博客,微博)》记者以投资人身份致电中国国贸投资关系部，相关工作人员表示，“对于公司的股价上涨，我们已经披露了好几次股价异常波动公告。我们认为，这是一个市场行为，从公司层面上来讲，经营管理一切正常，没有什么特殊事项。”

图2 5月13日中国国贸发布股票交易风险提示公告截图

多位投资者猜测，股价上涨或是因为中国国贸已经拿下免税牌照。对此，中国国贸证代表示：“（两者）没有关系，我们已在上证e互动等多个渠道和投资者反复解释，这不是一个问题。”

2020年，中国国贸业绩受疫情冲击严重，营收净利双双下滑，实现营业收入31亿元，同比下滑12.2%；实现归母净利润8.25亿元，同比下滑15.12%。又由于国内疫情的有效控制，2021年一季度，中国国贸实现营业收入8.39亿元，同比增长14.96%；归母净利润2.38亿元，同比增长16.53%。

利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》记者分析表示，2021年一季度，中国国贸的业绩表现仅恢复到2019年水平，没有超预期。近期中国国贸也无重大事项披露，股价上涨并没有线索可寻。

陈昊扬推测，中国国贸临时炒作的可能性较大，这种情况难免。目前（5月24日）中国国贸的PB和PE都在最高位，后续股价很有可能回落，因为他没有特别长期的因素来支撑他的短期变动。

近半营收来自写字楼

空置率上升 或削弱长期盈利能力

中国国贸运营管理有国贸写字楼、国贸商城、国贸大酒店、新国贸饭店、国贸公寓等多个高档物业，主体建筑群位于北京CBD核心地段，建筑物面积近90万平方米。

而写字楼是中国国贸业绩来源的“主力军”。2020年，中国国贸的写字楼业务实现营业收入15.07亿元，在总营收中占比近半。

不过这一核心业务的未来前景似乎并不明朗。陈昊扬告诉《红周刊》记者，从长期来看，新写字楼的需求基本上和经济增长相近。但近两年来，北上广深甲级写字楼供应量不断增加，增长速度已经超过了GDP增速，供过于求，自然空置率就会相应上升。

据高力国际提供数据显示，2020年北京写字楼空置率高达19.4%，已创近十年新高。其表示，“根据四季度净吸纳量的表现来看，整体市场需求正在强势反弹， 基本恢复到了疫情前的水平。我们预计2021年会延续这样的需求水平，但由于整体市场高供应量的压力，市场空置率依然会持续走高。若需求释放不及预期，市场空置率或将进一步突破25%。”虽然中国国贸旗下物业所属的北京甲级写字楼空置率低于平均水平，2020年空置率也达15.8%。

不光写字楼空置率在上升，写字楼的租金也在下降。仲量联行发布报告显示，截至2020年底，北京甲级写字楼租金连续第8个季度下跌，环比下跌2.6%，同比下跌7.9%。

上述行业特征在中国国贸财报中同样有所体现。财报指出，2020年中国国贸写字楼的平均出租率较上年有所下降。其中，一期、二期、三期A、服务式办公楼的平均出租率分别下降3%、2.1%、7.3%、0.2%，仅三期B平均出租率小幅上升1.4%。

而租金方面，截至2020年末，可出租面积占据中国国贸写字楼可出租总面积4成的三期A平均租金从2019年的714元/平方米/月降至2020年的702元/平方米/月。2020年国贸中心写字楼出租租金收入14.67亿元，较2019年的15.29亿元“缩水”0.62亿元。

而到了2021年，国内疫情得到有效控制，但中国国贸写字楼的租金收入却并未明显好转，2021年一季度，国贸中心写字楼出租租金收入3.66亿元，较2019年的3.76亿元“缩水”1000万元。

陈昊扬表示，总体来看，写字楼市场在变差，虽然中国国贸地处CBD核心地段，但地理位置的优势也只能让他受影响程度相对较小。从长期来看，中国国贸的竞争力和盈利能力都在削弱。

（文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

（王治强 HF013）