深圳调控再出狠招：新房二手房联动限价

近期，关于深圳楼市的新闻层出不穷，市场层面，一张以榴莲香蕉代表价格深圳二手房价格展示牌，刷爆了深圳人的朋友圈，也最终引起了深圳官方的关注与相关部门的查处。政策层面，人才引进入户需要人才底线要求调整为全日制本科，入户政策收紧。

今日，一纸名为《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》的文件又在网络上广为流传。随后，深圳市住房和建设局相关人士确认这份文件为真。

这是自从今年2月深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制后，在新房价格端进行的又一政策限制，在官方一系列调控组合拳之后，深圳楼市或许会有新的变化。

新房分批加推不能涨价

《深圳市住房和建设局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》内容包括：对新房进行价格指导，预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复等。若申请价格备案时间间隔超过一年，可按照定价指导流程重新申请备案价格审批，但应优先参考前期项目的网签价格。

对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整。如项目在“深八条”出台（2016年10月6日）之前已预售，则项目转现售后可以视市场情况适度调整一次，但仍需按照价格指导原则和审批流程进行重新核定。

此外，值得强调的是，通知中还对精装修住房的价格进行了指导。其中指出，为进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理，防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，对深圳市新房市场的价格水平造成影响，要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，上一轮限价，主要限制均价，导致2016年10月-2018年，深圳房价围绕5.5万元走出一条直线。本次限价不仅在土地端通过“双竞双限”的出让模式，限制未来拿出来出售的房子价格，而且还通过同地段、同类型的比价限制，控制房价指数（70城房价指数就是通过同地段、同类型比价计算出来的）。

本次限价更严，一方面指的是相比上一轮限价（2016.10-2018年），既限制均价，也限制指数；另一方面，调价期限，不得低于1年，这与年度房价控制计划相一致；此外，不仅预售房限价，现售房也限价。上一轮现售房不限价，很多开发商为了突破限价而转现售，这次也是对政策补漏洞。最后，限制装修价格，将开发商搞装修合同，规避限价的漏洞也堵上了。

上一轮限价，只限制房价，未限制地价，导致最终房价限制难以持续。本次，地价-房价联动限制，前端限制地价，为后端限制房价打下了基础，而且“双竞双限”的模式下，未出现面粉贵过面包的情况，限价政策会坚持的比较长，开发商利润会被摊薄，开发行业要做好薄利时代的准备。

新房二手房联动限价

李宇嘉指出，本次深圳吸取之前的教训，借鉴北京、上海的成熟做法，二手房参考价与新房限价联动，不太会出现大面积的一二手房价格倒挂，调控政策开始从碎片化走向全面整体决策，调控也越来越成熟，深圳版长效机制成型。

实际上，自从今年2月深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制后，深圳一直积极引导二手房挂牌价向参考价回归。

“28”新政（要求定期发布全市住宅小区二手住房成交参考价格）出台后的1个月，深圳二手住宅过户量已低于5000套。来自乐有家研究中心数据显示，4月深圳二手住宅市场网签4396套，环比下跌9.7%；二手住宅市场过户4877套，环比下跌28.16%。

另据中原研究中心监测显示，深圳二手住宅成交周期进一步拉长，4月为289天，较3月拉长了24天。而在客群上，4月非深户成交占比回落4.5%至20.8%；与此同时，4月投资占比为27.2%，与3月相比下滑了6.1%。

对此，李宇嘉表示，4月份，深圳二手房市场成交首次实现环比零增长，这意味着调控取得了明显效果。深圳二手房指导价、对本地和外地人群加杠杆需求的控制，以及拉长整个二手房贷款周期，整套政策组合拳对弱化购买力起到了明显作用。

时至5月，深圳二手住宅市场持续低位运行。来自乐有家研究中心数据显示，5月上半月（1-15日），深圳二手住宅过户量1240套，环比下跌49%。

价格方面，据乐有家门店数据监控显示，截至5月16日，深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，大部分片区二手住宅挂牌价呈上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。其中，近两周内有价格变动的房源为2400多套，占比6%。价格变动的房源中，共有56%房源为下调报价。

乐有家研究中心分析指出，5月中旬，受“28”新政及金融收紧等影响，深圳二手房网签量持续低位运行，但由于“五一”假期当周过户积压量在节后得到释放，导致5月中旬二手住宅过户量环比出现较大幅度上涨。目前，市场需求依旧存在，但捡漏心理和观望心态明显，新房分流也十分明显。

业内人士认为，预计后续深圳新房市场月度成交量会稳定在3000套-5000套的水平，而二手房市场则会呈现一个“去泡沫”的过程，购房者心态发生改变，市场也逐渐回归理性。

（徐帅 ）