继深圳出现学区房狂降662万元案例之后，北京学区房价格也出现松动！
海淀学区翠微西路的一居室，挂牌价765万元，中介对90度表示，该房源可以降到740万，降价25万，降幅大约3%。
不过，要想实现降价出售，业主还附加了一个条件：全款成交，这套房的业主急需购房资格，需要两个月内完成交易，不仅如此，该房源的学位已经被占，需要等六年才能重新获得入学资格。
这是一个微观案例，虽然降价有诸多前提，但仍然能代表当前的趋势：涨价最猛的学区房涨势放缓，溢价空间显著增大。
学区房“退烧”
当下，在北京买学区房，可以放松些，不用靠抢了。
4月，海淀房价同比涨幅14.11%，环比涨幅2.18%，涨幅还是比较高，但现在形势有些不一样。
翠微西路周边一中介对90度表示，这个小区很平稳，现在一平米涨个几百块，他们门店5月以来才成交40多套房，相对于1月的高点，直接打了对折。
不过，翠微西路对口的翠微小学属于一流二类，海淀最好的小学是中关村(000931,股吧)三小，作为对口学区房，蜂鸟社群的楼市表现更有代表性。
按中介口径，蜂鸟社群目前在售大部分房源都有议价空间，幅度约3%-5%，具体要看跟业主谈的情况。
海淀中关村三小对应的某学区二手房成交情况
这是某中介提供的某热门学区房的成交情况，在有学位名额的情况下，50平米量级房源的成交价格，分别为960万、950万、939万，从4月到5月，总房价依次递减。
看房的人能感觉到，市场节奏变慢了，大部分人都在观望，之前，上午看房，下午就能成交，现在的成交时间变慢很多。
西城区也如此，某房产成交平台显示，成交量最大的荣丰2008，最近涨幅变慢了，以400万房源为例，5月以来涨幅大约仅2%。
朝阳更夸张，学区房价格开始出现下跌迹象，此前上涨较快的朝阳学区“四大神盘”挂牌价显著下降。
以太阳公元为例，5月挂牌均价环比下降约6个百分点，成交量亦然，3月、4月、5月分别成交7套、8套、1套，越来越少。
这些现象跟数据基本一致，统计局数据显示，前4月，北京二手房价格指数的环比涨幅分别为0.9%、1.2%、1.4%、1.2%，一季度涨幅不断扩大，3月涨幅最高，达1.4%，随后放缓。
给学区房“上锁”
上述变化背后，最直接的因素就是政策。
以海淀为例，4月23日，海淀区发布了2021年义务教育阶段入学工作的实施意见，其中规定：
自2022年1月1日后，户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，在区内协调解决。
翻译过来，这句话的意思是明年开始，通过买房落户的方式在海淀上优质学区的概率基本没有了，区内协调解决意味着失去了择校的权利。
虽然是一个小政策，但导向意义极强，海淀优质学区房需求可能下降，一路狂飙的海淀房价有了不确定性。
从市场反应看，政策抑制了海淀学区房的热度，而且，房价已经处于高点，即便海淀学区房价格下跌，估计很多人也不意外。
稍微乐观的想法是，2022年、2023年、2024年海淀学生比较多，如何筛选需要一个说法，早买房肯定有优势。不过，对于房价，说服力显然不够。
更强的信号是，学区房引起了监管层的关注，刚刚的政治局会议中，首次提到“防止以学区房等名义炒作房价”，很多人认为，学区房价格不会继续上涨了。
比如，某社科院专家对90度直言，政治局会议专门提到学区房，意味着这是国家重点的调控对象，可能会有一些后续政策。
调控房地产的最高境界，无非是调控“预期”，起码，现在购房者都开始观望了。
一位在海淀上班的家长听到该政策后很高兴，此前，他看中了海淀紫竹桥的一个学区房，无奈年初涨了50万，超出预算，如果明年房价下降，他还有机会。
他觉得，同样的学生数量，海淀区的学生成绩好，在海淀考上大学的概率高，虽然不能上最好的学校，但概率高也很重要。
这一轮涨价到顶了？
对于北京二手房价格接下来的走势，90度听到最多的说法是难以预测。
在中介眼里，北京房价难讲的原因主要是政策的不确定性，毕竟，人们不太会因为市场价格而改变需求，大部分购房者关注的还是实际需求。
不过，虽然北京房价难以预测，但有几点仍然值得注意：
虽然这一轮房价上涨以学区房为代表，但整体而言，北京楼市受到多重因素的影响，这些因素的可持续性至关重要。
比如，年初以来北京房价上涨，一方面是因为，疫情将出国留学转“内需”，北京存量学区房源本来就僧多肉少，供需失衡导致学区房价格大幅上涨。
另一方面，北京楼市过去几年处于低点，累积了较多购房需求，北京房价有上涨苗头，促使购房者加快入市。
比如，来自某国企的94年女孩，斥资千万在翠微片区买了一套学区房，女孩父母把老家的房子卖了，支持她在北京买房。
此外，一二线核心城市房价去年开始普遍上涨，深圳、上海房价飙升的速度远超北京，直接形成“洼地效应”，直接拉飞北京房价。
同时，出于抗通胀以及资产配置等要求，北京楼市本就吸引了一部分投资理财需求。
综上所述，构成北京房价上涨的因素大多不具备可持续性，比如，深圳房价上涨的参照作用已经消退，学位需求也已经被消化的差不多。
一位中介小哥的感受是，这一波价格涨的差不多了，短期内房价不会有大的变动。各位，你们觉得呢？
（徐帅 ）
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