业务模式依旧没有新意，收入主要来自老三样：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的祥生活服务集团有限公司(下称“祥生活服务”)在5月28日晚间向港交所递交了招股书，农银国际、建银国际为联席保荐人。
陈国祥家族信托绝对98%控股祥生生活服务
祥生物业服务为祥生活服务集团有限公司的主要境内控股公司及我们物业管理服务项目的集中管理平台，并为本公司的间接全资附属公司。该公司于2000年12月6日在中国成立为一家有限公司，初始注册资本为人民币1,000,000元。截至其成立日期，祥生物业服务由祥生实业拥有80%及朱国玲女士(陈先生的配偶)拥有20%。祥生实业于相关时间由陈先生拥有99%及陈弘倪先生(陈先生之子)拥有1%。
招股书披露，ShinlightLimited由ShinfamilyHoldings全资拥有，而ShinfamilyHoldings由家族信托的受托人TMF(Cayman)Ltd。全资拥有。家族信托乃由委托人陈国祥以陈及其家族成员为受益人成立的一项全权信托。
中国物业百强排名第33位
中华网财经从招股书了解到，祥生活服务业务模式方面与此前多数已上市物管平台并无新的一面。其三条业务线提供多元化服务，即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，主要包括购物中心、办公楼及酒店。根据中指研究院的资料，于2021年，在中国物业服务百强企业中，按综合实力计，祥生活服务排名第33位。
起家于浙江诸暨，祥生活服务管理的第一个物业项目是诸暨祥生新世纪花园，该项目在2010年被住建部评为“全国物业管理示范住宅社区”。凭借优秀的管理经验，祥生活服务不仅在浙江省站稳脚跟，并将优势延展至长三角区域。
截至2018年1月1日，公司录得累计亏损的期初余额为人民币1300万元。自2000年成立以来的业务运营的早期阶段，物业管理业务乃对祥生集团的物业开发业务的补充，主要位于浙江及长三角区域。
据介绍，多年来，凭藉于浙江建立的市场地位及丰富的行业经验，采用「1+1+X」战略，并深入渗透至泛长三角区域及扩展到其他经济发达地区。截至2019年12月31日，于累积盈利后不再录得任何累积亏损。截至2020年12月31日，保留盈利为人民币6780万元。
在管面积规模：1840万方
截至2020年12月31日，公司共有116个在管项目，总在管建筑面积为1840万平方米，覆盖中国9个省26个城市。截至2020年12月31日，订约管理210个项目，总签约建筑面积为3730万平方米，覆盖中国11个省40个城市。
财务数据：毛利率25.2%、净利润复合年增长率94.4%
收入方面，2018-2020年，年度收入分别为2.45亿元、3.39亿元、4.59亿元，收入复合年增长率为37.0%。年度净利润方面，2018-2020年分别为人民币1240万元、2980万元、4690万元，复合年增长率为94.4%。
毛利率方面，2018-2020年，公司毛利率分别为21.8%、24.1%、25.2%。
近八成收入来自关联方祥生集团
招股书风险提示：往绩记录期间绝大部份物业管理服务收入及一定比例的非业主增值服务收入产生自我们就祥生集团所开发物业提供的服务。于往绩记录期间，祥生生活服务的绝大部份物业管理服务收入来自祥生集团所开发物业提供的服务。尤其是，于2018年、2019年及2020年，就祥生集团所开发物业提供物业管理服务的收入分别为人民币5380万元、人民币9950万元及人民币1.97亿元，分别占来自物业管理服务收入的66.9%、77.9%及85.9%。同期，公司来自最终付款客户祥生集团的收入分别约为人民币9530万元、人民币1.52亿元及人民币1.48亿元，分别占公司同年非业主增值服务总收入的73.7%、77.8%及78.4%。
近六成项目、超六成收入来自浙江省
招股书风险提示：于往绩记录期间，祥生生活服务大部份收入产生自向浙江省的项目提供服务，且公司易受到浙江省经济状况任何重大下滑的影响。于往绩记录期间，公司预计将继续自该区域市场产生大部份收入。截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司分别向浙江省的25个、44个及66个项目提供物业管理服务，分别占同日物业管理服务的在管项目总数的53.2%、55.7%及56.9%。于2018年、2019年及2020年，我们来自向浙江省的项目提供物业管理服务的收入分别为人民币4560万元、人民币7460万元及人民币1.41亿元，占公司同年物业管理服务总收入的56.8%、58.4%及61.6%。
应收款占据收入近四成
招股书风险提示：公司未必能向业主及物业开发商收取物业管理费，并可能因此产生应收贸易账款及应收票据减值亏损。公司向业主收取物业管理费时可能会遇到困难，特别是在空置率相对较高的社区。即使公司寻求通过多种收款措施收取逾期物业管理费，公司无法保证这些措施将会有效。
在应收贸易账款减值拨备前，截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司的应收贸易账款及应收票据分别为人民币7590万元、人民币9680万元及人民币1.76亿元。而2018-2020年，年度收入分别为2.45亿元、3.39亿元、4.59亿元，应收款占当年收入分别为30.98%、28.55%、38.34%。
于往绩记录期间内公司的应收贸易账款及应收票据增加，主要是由于公司的业务扩展所致。于2018年、2019年及2020年，公司的应收贸易账款周转日数分别为75天、88天及105天。
招股书披露，延迟收到物业开发商、第三方业主及物业住户的款项或物业开发商、第三方物业业主及物业住户没有付款，会对公司的现金流量状况及公司满足营运资金需求的能力产生不利影响。截至2018年、2019年及2020年12月31日，公司的应收贸易账款及应收票据减值拨备分别为人民币350万元、人民币510万元及人民币720万元。
触犯法规多次遭行政处罚
招股书风险提示：于2018年、2019年及2020年，祥生生活服务被处以的行政罚款分别为人民币5,000元、人民币5,900元及人民币25,600元。祥生生活服务表示，尽管公司认为于往绩记录期间被处以行政处罚并不重大，但如果未来发生类似事件或我们未能遵守其他适用法规，我们可能会被处以行政罚款或其他处罚，而我们的业务、财务状况及经营业绩可能会受到重大不利影响。
IPO募资拟定用途(具体资金用途比例未透露)
招股书披露，部分资金将用于寻求策略收购及投资机会，以丰富我们的在管物业组合。尤其是，公司计划收购或投资于其他符合公司选择标准的物业管理公司及提供物业管理相关服务的公司，该等标准包括(其中包括)在管物业类型、所提供的服务、地理覆盖范围、财务稳定性、盈利能力及增长潜力；
部分资金将用于扩大、多元化及差异化我们的增值业务，其中用于通过扩大公司的美居服务及透过生鲜配送服务丰富所出售的各种商品及产品的种类来优化公司的社区增值服务的收入结构；(ii)用于将公司的美居服务纳入物业销售阶段，以将物业的购买及销售与室内陈设及装饰的供应链连接起来；及(iii)投资于老年业主及住户的物业翻新，并通过公司的团购服务提供更多有机产品；
将用于开发及升级公司的智能系统，其中包括用于采购新的软件系统及升级现有软件系统，如公司的物业管理系统、企业管理系统、数据中心、商业智能(BI)系统及客户服务系统；及(ii)用于采购及安装硬件以更好地支持我们的物业管理系统、企业管理系统、数据中心、BI系统及客户服务系统；
将用于培养人才及建立专业团队，其中包括用于继续招聘毕业生；(ii)用于提供有竞争力的薪酬以吸引于物业管理行业有丰富管理经验的外部人才；及(iii)用于改善内部培训；
及公司继续扩大业务范围及规模，及一般业务运营及营运资金。
（文章来源：中华网财经）
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