祥生活服务递表上市 一个仅有累计一年盈利的物业公司

观点地产网 叕有一家物业公司在港交所门前排起了队。

5月28日，祥生活服务集团有限公司递交招股书，其为一家传统的综合物业管理服务供应商。

据观点地产新媒体了解，祥生活服务与已经上市的祥生控股并没有直接的股权关系，双方仅为业务合作，其98%的股权由祥生创始人陈国祥、朱国玲夫妇的家族信托持有，剩余2%的股权由“前绿城总裁”寿柏年持有。

在递交招股书前夕的4月12日，寿柏年从朱国玲手上收购了祥生活服务2%的股权，代价为860万。

值得注意的是，祥生集团在年初搭建祥生活服务整体股权架构时，陈国祥、朱国玲夫妇便单独预留了2%的股权，并没有装入控股家族信托中。

寿柏年与陈国祥夫妇相识已久，寿柏年在祥生控股上市前也以6200万收购了后者约1%的股份为其背书。

在祥生活服务的董事会名单中出现了陈国祥女儿陈雪宜的名字，其将作为执行董事兼董事会副主席，负责制定集团整体业务方向及策略发展，而父亲仍将压阵董事会主席。

同时，经验丰富的石烨将作为公司副总裁，而曾在万科物业、世茂服务等大型物管公司效力多年的倪凯峰担任行政总裁，负责集团的整体管理及日常经营。

这种管理班子与祥生控股上市时搭建的有些许类似，不过主角从女儿陈雪宜变成了儿子陈弘倪。

此前，在祥生控股的管理层架构中，儿子陈弘倪将作为执行董事兼行政总裁，负责统筹集团整体业务管理及物业项目运营，父亲陈国祥同样作为董事会主席统领大方向。

透过此次物业上市，陈国祥的祥生帝国接班计划逐渐明朗，儿子陈弘倪主管地产，女儿陈雪宜管理物业。

作为一家传统的物业管理公司，祥生活服务并没有拓展太多业务至商业物管、城市服务等范围，而近期热炒的绿色、科技等概念同样并未经常提及。

祥生活服务在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，主要包括购物中心、办公楼及酒店，其中非住宅物业仅为18.1万平方米。

截至2020年12月31日，祥生活服务共有116个在管项目，总在管建筑面积为1840万平方米，覆盖中国9个省26个城市；订约管理210个项目，总签约建筑面积为3730万平方米，覆盖中国11个省40个城市。

具体财务数据表现为，收入由2018年的2.5亿元增加至2020年的4.59亿元，复合年增长率为37.0%；年内净利润由2018年的1240万元增加至2020年的4690万元，复合年增长率为94.4%。

祥生活服务的整体业务表现及其依赖祥生集团，其大部份收入产生自祥生集团及其合营企业或联营公司开发的物业。

其中，祥生活服务在管建筑面积分别有69.4%、80.7%及87.1%来自祥生集团开发的物业（2018-2020），为祥生集团开发的项目提供物业管理服务产生的收入分别占66.9%、77.9%及85.9%（2018-2020）。

数据来源：观点指数整理

从上述图表中可以发现，来自祥生集团的管理毛利率远超过独立第三方物业的毛利率，不过每平米收费水平反而是独立第三方更高。

由于祥生活服务对祥生集团的依赖，这家物业公司仅单一省份的业务就超过50%，发展模式同样为“1+1+X”——立足浙江省，深耕泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外其他具高增长潜力的区域城市。

在2018-2020 年，祥生活服务分别向浙江省的25个、44个及66个项目提供物业管理服务，分别占同日在管项目总数的53.2%、55.7%及56.9%；来自浙江省项目物业管理服务的收入分别为4560万元、7460万元及1.41亿元，占同年物业管理服务总收入的56.8%、58.4%及61.6%。

同时，正是由于这种区域的局限性和依赖性，祥生活服务在向外扩张时面临较大的困难。

据招股书披露，截至2018年1月1日，祥生活服务录得累计亏损的期初余额为人民币1300万元。

其解释称，当公司进驻一个新的地理区域或当地市场时，为做可持续发展铺设道路时必然会产生启动成本（主要包括员工成本、办公费用以及购买设施及设备开支）。

同时，随着祥生集团2017年的建筑及交付业务因其业务扩张而迅速增加，令对物业管理服务尤其是非业主增值服务的需求亦快速增加， 祥生活招聘大量人员为即将经营的业务作好准备。所有该等业务拓展工作的成本均导致截至2018年1月1日的累计亏损余额。

通过前期的发力布局后，截至2019年12月31日，祥生活服务累积盈利后不再录得任何累积亏损。截至2020年12月31日，祥生活服务的保留盈利为人民币6780万元。

数据来源：观点指数整理

从毛利率上分析，无论是综合毛利率25.2%，还是物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三大业务的单独毛利率，祥生活服务均稍逊于同行，在物管公司取得大丰收的2020年里，祥生的进步并不明显。

其中，在各种增值服务方面，祥生活服务选择了装修服务、资产管理服务作为突破领域。前者为熟知的家装服务以及拎包入住服务；资产管理服务则为停车场管理，其计划从代理中介转换为资产管理人。

通过此次上市，祥生活服务计划计划巩固在浙江省的既有地位，通过全面覆盖泛长三角区域的所有主要城市增强在该地区的渗透率及覆盖范围，扩大在中西部地区及华南地区的业务并继续在其他具高增长潜力的省份如湖南、湖北、福建、内蒙古、辽宁及云南开展业务。

（ HN666）