观点地产网 华北房企石榴置业自2016年完成股份制改造，但一直调侃“不上市”，终于在5月底该公司迈出了重要一步。
根据港交所披露，5月31日晚间，石榴投资集团有限公司（简称石榴投资）正式递交上市招股书申请版本。观点地产新媒体了解，外界所熟知的石榴置业集团有限公司（简称石榴置业），正是石榴投资间接全资附属公司。
这意味着从最早的北京华美乔戈里实业发展有限公司（即K2地产），到2016年的石榴置业，再到如今的石榴投资，经过一系列工商变更及内部调整，这家中小房企也最终开启了对接资本市场之路。
上市并非没有征兆，此前已有媒体披露，石榴置业进入2021年后进行了数轮股权层面的转让。其中便包括北京安纳托利亚将持有石榴置业的股份，以1.49亿元价格转让给北京卡达普。此后卡达普将所持股份又转让予岷江科技，实控人仍为崔巍、桑春华。
至5月13日，岷江科技大股东发生变更，太行山信息咨询成为第一大股东。
根据最新招股书，崔巍、桑春华及一位名为“陈先生”的股东主要持股石榴投资，后者通过全资持股岷江科技，从而拥有石榴置业100%股权。
但相比于这样的红筹架构，外界更关注于石榴本身的发展质素。
观点地产新媒体了解，石榴投资定位于策略性地专注于中国“选定地区”开发优质住宅物业，并拥有12年经验，已扩充运营至包括京津冀城市群、长三角地区、大湾区及成渝经济区。
截至2021年2月28日，石榴投资物业开发项目具有应占的总建筑面积为919.38万平方米，包括已竣工项目的可售建筑面积、可租赁建筑面积及物业投资建筑面积194.67万平方米，以及开发中物业的规划建筑面积638.83万平方米，及持作未来开发物业的估计建筑面积85.88万平方米。
石榴投资称，大规模及位于策略性位置的土地储备将带动未来增长。2018-2020年，公司收益分别为人民币99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元；其中，和大部分房企类似，物业销售仍是主要贡献来源，占比最高达97.3%。石榴预计，这将继续构成总收益的主要重大部分。
这样的业务结构也意味着开发物业的波动极容易影响业绩，比如2019年石榴投资收益下降，便主要因物业项目售价一般相对较高的地区（如大湾区）的已确认建筑面积及相关收益减少。
而数据显示，在石榴投资的主要布局地区中，大本营所在的京津冀地区，过去三年收益占比从41.7%降低至20.2%，大湾区则从49.5%降至17.5%，取而代之的是长三角地区占比从0.3%跃升至54.0%，反映公司明显呈现“东进”的投资趋势。
盈利方面，观点地产新媒体查询，过去三年石榴投资分别实现毛利33.19亿元、26.89亿元及28.10亿元，整体毛利率分别为34.1%、24.1%及22.9%；母公司拥有人应占溢利分别为15.88亿元、6.96亿元及11.36亿元，对应净利润率则分别为15.98%、8.66%及9.26%。
毛利率及净利率的下滑同样与行业有关，由于过往土地收购成本增加，物业销售的整体成本上涨，使得销售毛利率减少，尤其是住宅物业。以2020年为例，石榴投资的物业销售成本同比接近翻倍，其中建筑成本占比42.7%，土地收购成本占比47.1%。
同时，石榴投资的资产回报率从2018年的2.4%降至2020年的1.3%，股本回报率则从12.4%降至7.9%，反映经营的效率出现下滑。对于石榴投资而言，如何降本增效，向管理要红利，毫无意外也是管理层所需考虑的严肃问题。
融资结构方面，石榴投资也与非上市企业的做法别无二致，内部融资通过预售及销售所得款项用于业务运营及偿还债务，外部债务则主要依靠银行借款，并在日常业务过程中与信托、资管公司及融资平台以及其他金融合作企业订立融资安排，另外再发行公司债券以满足需求。
截止3月底，石榴投资未偿还信托融资总额为人民币91.96亿元。
而2018-2020年及2021年一季度，该公司总借款分别为294.56亿元、272.70亿元、248.32亿元及229.41亿元。过去三年间，银行借款、信托融资及公司债券的加权平均实际利率分别为8.2%、8.9%及8.1%，处于行业中高水平，若经营不改善，融资成本还有增加的压力。
因而不难理解，石榴投资对于融资结构优化依然存在较多需求。过去三年该公司净资产负债率分别为1.8倍、1.4倍及0.9倍，资产负债比率则为1.9倍、1.7倍及1.2倍。但从现金情况看，2020年底公司现金及现金等价物约49.87亿元，相比之下仅公司债券一年内便需偿还11.54亿元。
债务问题同样反过来作用于业务经营，观点地产新媒体不完全统计，石榴置业自去年10月以来已鲜有公开拿地。在此之前，该公司曾分别在固安、北京、南通、清远、南京、温州等地拿地，给外界以“黑马”的印象。
该公司销售规模同样有待提升，公开数据显示，2019年石榴置业销售额仅268.97亿元，回款额198.88亿元。
（ HN666）
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