深圳楼市凉了！但这类房子却火了，什么信号？

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最近深圳的法拍房有点妖。

前不久，宝中一套壹成中心的法拍房最终以4809万左右的价格成交，最让人惊讶的是，这一套法拍房的成交单价接近20万/㎡，而平时小区的二手房成交均价只有15-17万/㎡。

法拍房的单价比平常的二手房成交均价还要高？

法拍房单价都能冲上20万/㎡？

这深圳的法拍房要疯了？

要知道，法拍房相比于普通二手房，属于高收益高风险产品，价格往往低于市场价，而且过往在深圳，法拍房从来都不是一个主流市场。

但在调控之后，法拍房不仅在价格上喧宾夺主，在热度上也是居高不下，有不少法拍房在拍卖平台上甚至还引来万人围观。

现在的深圳就是一盘棋，任何一个现象，都不能孤立地分析。

那么，法拍房市场高热度的背后，到底是深圳楼市发出的什么信号？

首先，为什么法拍房这么受关注？

第一个原因，整个深圳的二手房市场都凉了。

根据深房中协的数据，5月份深圳二手房网签3027套，刚刚突破3000套。

而208政策后的2、3、4月，网签量都在4000套以上，政策前的1月，网签量甚至接近9000套，而去年4月，网签量还达到过17388套。

和以往的成交数量比，就可以看出上个月的数据是有多么惨淡。

而且从数据走向角度看，从2月份到现在，深圳的二手房网签数据一直在跌，这说明调控的威力逐步在释放。

随着深圳落户政策的收紧，深圳楼市短期内还是看空，所以深圳的二手成交想要反弹完全不可能。

以往正常情况下，能买二手房，大家往往不会特别留意法拍房这个备胎。

但现在二手房市场凉了，备胎自然就会上位。

法拍房火热的第二个原因：法拍房数量在增多。

从数据上看，自从去年715政策以来，深圳的法拍房数量就持续维持在100套以上，208政策之后，深圳每个月都有200多套法拍房拍卖。

而在我的朋友圈里，最近中介推法拍房的数量也在增多。

中介向来是楼市里最好的风向标，谁热就追谁，中介都在推法拍房，说明当下法拍房确实热度很高。

不过，值得留意的是，法拍房增加、热度高涨的背后，其实是深圳从去年开始的楼市去金融化操作的结果。

经营贷、消费贷以及购房资金的严查，让不少进入楼市的资金被堵住或是强行退场，是断供的法拍房开始大量出现的重要原因，这背后依旧是调控的痕迹。

因此，无论是二手房市场遇冷，还是去杠杆导致断供形成大量法拍房出现，其实都说明深圳这一次调控，效果是显著的。

随着调控进一步深入，法拍房在购房者的买房选项里从末流变为主流，完全有可能。

整个深圳的楼市最低谷，反倒成为了法拍房的春天。

法拍房的火热，也证明了深圳人对买房近乎疯狂地执着。

事实上，深圳的法拍房，已经成了深圳人的新买房路。

二手房？首付高买不起；新房？现在打新拼资质，也筛掉了不少人，

政策挤压了深圳的购房者的选择，但需求没有变，该买还是要买，深圳人只能另辟蹊径。

公寓只有40年产权，而且没有学位；小产权法律不承认，现在管控也在收紧，想来想去，既有商品房的产权及配套又有合法地位的法拍房，算是可选项里不错的选择了。

于是我们看到，即便是再老的法拍房，也有人愿意要。

比如今年4月，华润城旁的莱英花园的一套老破房，起拍价只有517万，经过366次叫价，最后竟然以1505万成交。溢价率达到191%。

莱英花园一法拍房信息

老房子能卖到这个价格，是因为这个项目已经明确要旧改，将很快进行拆迁。

不仅是老房子，凶宅也照样拿下。

年初1月的时候，龙岗万科清林径的一套凶宅，就有超过1万人围观关注，13人参与竞拍，竞拍46次，最终以243.8万成交。

值得一提的是，这个小区内其他二手房年前的成交价大概在280万左右，这套法拍房价比正常成交价低了接近40万。

40万的“优惠力度”，足以让缺乏资金的购房者打消掉对凶宅的顾虑。

所以说，在深圳买房，不怕死鬼，只怕穷鬼。

这一系列的案例，也证明了一点，现在深圳人买法拍房的逻辑和其他正常商品房的逻辑完全是一样的，简而言之就是一句话：

能够上车就先上车，管他洪水滔天。

不过从另一个角度看，也说明当下深圳的调控并没有完全解决楼市的需求端问题，需求只是被转移了，而法拍房顺势成为了承接住房需求的一个蓄水池。

深圳供需不平衡的状况没有改变。

法拍房现在这么火，问题随之而来，法拍房到底能不能买?

回答这个问题，不能一概而论，重点要看三点。

第一点，法拍房的税费问题。

法拍房交易中通常都是由买方承担买卖双方的税费。

一法拍房信息说明

如果想要拍，拍之前最好了解一下这套房的税费最好有一个预估，而不同的房子，税费差别也很大。

比如个税这一项，如果房子的来源是赠予或者遗产继承，那么这套房的个税比例就会达到20%。

再比如增值税，如果是二次过户，就要交两次交易的税费；如果原房主是公司，和原业主是个人的法拍房相比，还要多缴一个土地增值税，税费成本更高。

此外，拍卖前房子的水电、煤气、管理物业费等费用也由买方承担，这一系列费用都是要考虑在购房成本当中的。

因此，买法拍房不能只看低廉的成交价，要把税费和其他费用都算进去。

第二点，收房问题。

如果法拍房在拍卖前已经在出租，法院通常是不会帮忙清场的，因为法院遵循的是“买卖不破租赁”的原则。

这也就意味着即便房子你已经拍了下来，也不能赶走租赁合同在手的租客。

如果这个租期还很长的话，那就更难受了，搞到最后甚至还有可能连房都收不了。

第三点，房子的债务问题。

有一部分法拍房的被执行人身上背有负债，债主众多，如果它的各种社会借贷很不幸都由房子作为抵押，你拿下这套房子，很容易就卷入原业主的债务纠纷之中。

更可怕的是，债务如果是来自民间借贷和高利贷，那追债的方式就更加“多元”。买一套这样的法拍房，或许是捡了漏，但也惹了一身骚。

归根结底，法拍房的风险还是不小，如果要买，就一定要搞清楚法拍房的底细。

当然，如果能选的话，深圳或者临深城市正常的商品房肯定会是更好的选择，不需要为了便宜去冒不必要的险。

何况，现在真正受欢迎的法拍房，也未必便宜。

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以上为正文，来自湾区区长

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（张洋 HN080）