深圳楼市凉了!但这类房子却火了,什么信号?

财经
2021
06/01
20:36
亚设网
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最近深圳的法拍房有点妖。

前不久,宝中一套壹成中心的法拍房最终以4809万左右的价格成交,最让人惊讶的是,这一套法拍房的成交单价接近20万/㎡,而平时小区的二手房成交均价只有15-17万/㎡。

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法拍房的单价比平常的二手房成交均价还要高?

法拍房单价都能冲上20万/㎡?

这深圳的法拍房要疯了?

要知道,法拍房相比于普通二手房,属于高收益高风险产品,价格往往低于市场价,而且过往在深圳,法拍房从来都不是一个主流市场。

但在调控之后,法拍房不仅在价格上喧宾夺主,在热度上也是居高不下,有不少法拍房在拍卖平台上甚至还引来万人围观。

现在的深圳就是一盘棋,任何一个现象,都不能孤立地分析。

那么,法拍房市场高热度的背后,到底是深圳楼市发出的什么信号?

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首先,为什么法拍房这么受关注?

第一个原因,整个深圳的二手房市场都凉了。

根据深房中协的数据,5月份深圳二手房网签3027套,刚刚突破3000套。

而208政策后的2、3、4月,网签量都在4000套以上,政策前的1月,网签量甚至接近9000套,而去年4月,网签量还达到过17388套。

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和以往的成交数量比,就可以看出上个月的数据是有多么惨淡。

而且从数据走向角度看,从2月份到现在,深圳的二手房网签数据一直在跌,这说明调控的威力逐步在释放。

随着深圳落户政策的收紧,深圳楼市短期内还是看空,所以深圳的二手成交想要反弹完全不可能。

以往正常情况下,能买二手房,大家往往不会特别留意法拍房这个备胎。

但现在二手房市场凉了,备胎自然就会上位。

法拍房火热的第二个原因:法拍房数量在增多。

从数据上看,自从去年715政策以来,深圳的法拍房数量就持续维持在100套以上,208政策之后,深圳每个月都有200多套法拍房拍卖。

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而在我的朋友圈里,最近中介推法拍房的数量也在增多。

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中介向来是楼市里最好的风向标,谁热就追谁,中介都在推法拍房,说明当下法拍房确实热度很高。

不过,值得留意的是,法拍房增加、热度高涨的背后,其实是深圳从去年开始的楼市去金融化操作的结果。

经营贷、消费贷以及购房资金的严查,让不少进入楼市的资金被堵住或是强行退场,是断供的法拍房开始大量出现的重要原因,这背后依旧是调控的痕迹。

因此,无论是二手房市场遇冷,还是去杠杆导致断供形成大量法拍房出现,其实都说明深圳这一次调控,效果是显著的。

随着调控进一步深入,法拍房在购房者的买房选项里从末流变为主流,完全有可能。

整个深圳的楼市最低谷,反倒成为了法拍房的春天。

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法拍房的火热,也证明了深圳人对买房近乎疯狂地执着。

事实上,深圳的法拍房,已经成了深圳人的新买房路。

二手房?首付高买不起;新房?现在打新拼资质,也筛掉了不少人,

政策挤压了深圳的购房者的选择,但需求没有变,该买还是要买,深圳人只能另辟蹊径。

公寓只有40年产权,而且没有学位;小产权法律不承认,现在管控也在收紧,想来想去,既有商品房的产权及配套又有合法地位的法拍房,算是可选项里不错的选择了。

于是我们看到,即便是再老的法拍房,也有人愿意要。

比如今年4月,华润城旁的莱英花园的一套老破房,起拍价只有517万,经过366次叫价,最后竟然以1505万成交。溢价率达到191%。

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莱英花园一法拍房信息

老房子能卖到这个价格,是因为这个项目已经明确要旧改,将很快进行拆迁。

不仅是老房子,凶宅也照样拿下。

年初1月的时候,龙岗万科清林径的一套凶宅,就有超过1万人围观关注,13人参与竞拍,竞拍46次,最终以243.8万成交。

值得一提的是,这个小区内其他二手房年前的成交价大概在280万左右,这套法拍房价比正常成交价低了接近40万。

40万的“优惠力度”,足以让缺乏资金的购房者打消掉对凶宅的顾虑。

所以说,在深圳买房,不怕死鬼,只怕穷鬼。

这一系列的案例,也证明了一点,现在深圳人买法拍房的逻辑和其他正常商品房的逻辑完全是一样的,简而言之就是一句话:

能够上车就先上车,管他洪水滔天。

不过从另一个角度看,也说明当下深圳的调控并没有完全解决楼市的需求端问题,需求只是被转移了,而法拍房顺势成为了承接住房需求的一个蓄水池。

深圳供需不平衡的状况没有改变。

深圳楼市凉了!但这类房子却火了,什么信号?

法拍房现在这么火,问题随之而来,法拍房到底能不能买?

回答这个问题,不能一概而论,重点要看三点。

第一点,法拍房的税费问题。

法拍房交易中通常都是由买方承担买卖双方的税费。

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一法拍房信息说明

如果想要拍,拍之前最好了解一下这套房的税费最好有一个预估,而不同的房子,税费差别也很大。

比如个税这一项,如果房子的来源是赠予或者遗产继承,那么这套房的个税比例就会达到20%。

再比如增值税,如果是二次过户,就要交两次交易的税费;如果原房主是公司,和原业主是个人的法拍房相比,还要多缴一个土地增值税,税费成本更高。

此外,拍卖前房子的水电、煤气、管理物业费等费用也由买方承担,这一系列费用都是要考虑在购房成本当中的。

因此,买法拍房不能只看低廉的成交价,要把税费和其他费用都算进去。

第二点,收房问题。

如果法拍房在拍卖前已经在出租,法院通常是不会帮忙清场的,因为法院遵循的是“买卖不破租赁”的原则。

这也就意味着即便房子你已经拍了下来,也不能赶走租赁合同在手的租客。

如果这个租期还很长的话,那就更难受了,搞到最后甚至还有可能连房都收不了。

第三点,房子的债务问题。

有一部分法拍房的被执行人身上背有负债,债主众多,如果它的各种社会借贷很不幸都由房子作为抵押,你拿下这套房子,很容易就卷入原业主的债务纠纷之中。

更可怕的是,债务如果是来自民间借贷和高利贷,那追债的方式就更加“多元”。买一套这样的法拍房,或许是捡了漏,但也惹了一身骚。

归根结底,法拍房的风险还是不小,如果要买,就一定要搞清楚法拍房的底细。

当然,如果能选的话,深圳或者临深城市正常的商品房肯定会是更好的选择,不需要为了便宜去冒不必要的险。

何况,现在真正受欢迎的法拍房,也未必便宜。

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(张洋 HN080)

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