毛大庆：优客轻了

乐居财经 曾树佳 发自北京

去年第四季度，优客工场实现首次单季度盈利，毛大庆欣喜之情溢于言表，直言这是公司的“里程碑”。

如若说，上市目标的实现，让毛大庆松了一口气；那么，“轻资产”的开展，则让他尝到了甜头。

他似乎在联合办公长期的黑暗中，捕捉到了一束光。于是，毛大庆把轻资产运营平台——北京大然凌一管理咨询有限公司（简称“大然凌一”），当成了“救命稻草”。

乐居财经跟踪获悉，近来，优客工场频频将旗下的子公司，转移到大然凌一旗下，充实这一平台。由于大然凌一也是优客的子公司，所以相当于演绎了一出出“子变孙”的戏码。

早在2018年初，为了在经营压力中寻找突破口，毛大庆成立了大然凌一，让它成为基于SaaS、IOT、办公用户大数据、设计能力为基础的轻资产运营公司。

如今，公司轻资产比重逐渐扩大，业务轮廓已逐渐清晰，甚至有望弥补前些年规模竞速，留下来的问题。

即便已经上市，他仍必须在这场联合办公领域的“马拉松”中，不停地奔跑。

“子变孙”戏码

过去短短的半年时间内，大然凌一就得到了两次增资。注册资本由100万到1000万，再到如今的3000万。它的体量，在优客工场的94家对外投资公司中，已悄然位列第二。

与此同时，优客工场也陆续将位于北京、深圳、太原、苏州、南京等地的子公司，注入到大然凌一旗下。据乐居财经统计，自4月27日至今，仅一个月，两者就发生了15笔这样的操作，尤为密集。

转让完成后，这些内部腾挪的标的，大部分由大然凌一全资持有。目前，大然凌一的对外投资公司已达23家，并呈现出继续扩大的趋势。

不久之前，优客工场刚公布财报显示，去年第四季度营收2.79亿元，较上一季度增长39.4%，其中轻资产收入同比增加220.8%。

换言之，轻资产让优客工场实现了首次季度盈利。

习惯了亏损节奏的毛大庆，似乎看到了一片“桃花源”，在历经“初极狭，才通人”之后，终于有了“豁然开朗”的感觉。因此，上述这一系列内部公司的辗转腾挪，意味着他将更大力度地押注轻资产。

在共享办公领域，以往行业奉行的是“二房东”模式，盈利依赖卖“工位”。按照业内人士估算，在这种模式下，共享办公的出租率，必须平均达到85%左右，才能保持盈亏平衡。

寻常日子里，发挥共享经济的余热，或许还能对盈利保持憧憬。但如果局势有变，尤其是遇到自去年以来的疫情，线上办公搅动了一池春水，那联合办公二房东的“望天收”，只能大受打击，面对着飘摇的资金链。

于是，国内联合办公玩家，都在不同程度上，按下了向轻资产模式靠拢的按钮，由直营店向加盟店转型，注重品牌管理、服务输出，轻装上阵。

从万科明星职业经理人到创业者，拥有着较深阅历的毛大庆，自然也看透了这一点，所以他也给自己定了一个目标：2020年优客工场要签约100个轻资产项目，轻重比需达到1:1。

优客工场的轻资产规模增长迅猛。截至2020年末，其轻资产项目总数达到了125个，项目同比增加78个，同比增长166%；轻资产项目总工位数44897个，增长率为106%。

毛大庆如愿以偿了。目前在优客工场总的管理面积里，54%是轻资产模式，46%是自营模式，天平已经彻底倒向了更“轻”一方。

基于此，他也有继续加持大然凌一的动力。

该平台的“管理输出”，是以智能化楼宇管理及全托管服务为核心，通过轻资产合作模式建立与全国范围内的地产开发商、资产持有方、个人业主、场地使用者的合作。此外，它还为企业提供一站式定制化的办公服务。

优客工场扭亏的希望，似乎都寄托在这些新的业务范畴里面。只是，它仍需要持续的盈利来证明自己。

首次季度盈利

毛大庆铁了心转向轻资产，更多的是想解决之前留下的“后遗症”。

回望2018年前后，当时正属于共享办公的奔腾年代，WeWork持续在并购资产、氪空间主张“规模优先，效益次之”、梦想加表示三到五年内有上市计划，而优客工场也在四处寻找猎物，扩大规模。

据统计，它陆续收购了洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技、方糖小镇等多家联合办公品牌。这期间门店的扩张，让它付出了许多真金白银。

得益于规模扩张，2017年至2019年，优客工场总营收分别为1.67亿元、4.49亿元、11.67亿元，年增幅高达一两倍。但在收入大增的同时，它的盈利难题却难以破解。

同期，优客利润净亏损3.72亿元、4.45亿元、8.07亿元，敞口越来越大。

2019年10月，共享办公鼻祖WeWork撤回招股书，IPO折戟。这家估值最高时达到470亿美元的明星公司，自开启上市进程后，估值被不断下调至100多亿美元。显然，其迟迟不盈利的现状，饱受资本市场质疑。

而不盈利的优客工场，也在上市路途中经受曲折。去年8月，它也撤下了在大洋彼岸的IPO申请，后转向SPAC模式，才涉水过关，登陆美股。

彼时，毛大庆的大然凌一计划，已启动了两年多。

优客工场的收入主要分三类，分别为会员费、营销服务和其他服务。其中，会员费主要来自共享办公业务收取的租金；而轻资产的收入，则分布在营销服务和其他服务之中。

原本会员费一直是优客工场的营收主力，但2018年的一笔收购，改变了这一形态。

优客工场曾以1.5亿元的对价，拿下了数字整合营销公司——珠海市省广众烁数字营销有限公司（简称“省广众烁”）51%股权，省广众烁的创始人也成为了优客工场的CMO。

直至2019年前三季度，省广众烁贡献了公司4.03亿营销和品牌服务收入，使得该项收入几乎与会员费持平，占比总收入的48%，比此前两年上升了30多个百分点。

依靠品牌管理输出与定制化办公，优客工场终于在去年的第四季度，实现单季度的盈利。

但纵览优客工场去年整年的业绩，它实现营收8.77亿元、净利润-5.08亿元、归母净利润-4.88亿元。年营收增速放缓的同时，其亏损的现象仍然存在。

显然，要弥补过去留存下来的问题，并非一日之功。

轻资产“密码”

今年以来，除了将许多子公司放置到大然凌一旗下之外，优客工场在轻资产领域的发力，体现在诸多市场动作之中。

今年2月初，据美国证监会网站显示，它完成上市后第一次股票增发。此次公开募集资金将达2000万美元，主要用于轻资产管理的大力拓展，以及Saas服务数字化技术的进一步研发等。

3月，其运营管理新项目，落地福州三盛国际中心；而它旗下的希遇科技，也进入园区智慧管理，落地渭北工业区双创科技园。

与优客工场合作的资产方，一般都拥有自己的独立办公楼宇，并将空余的楼宇使用面积，托管给优客工场改造运营。前者负责大部分的启动成本，后者只提供楼宇管理服务，并分享相关收益。

优客工场首席运营官关心，在今年六周年发布会上，提出了 “21·34”计划；即在2021年完成对中国所有34个省级行政区的布局覆盖。

曾有业内人士表示，优客工场对标的是酒店，类似于七天这样连锁酒店式的模式，但这需要很大的规模效应，接下来会往二三线城市按轻资产模式拓展新的项目。

乐居财经查阅获悉，目前，大然凌一已分设9大分支机构，里面既有广州、深圳等一线城市分公司，也有南京、天津、南昌、武汉等二三线城市的分公司。毛大庆的轻资产野望的轮廓逐渐清晰。

在轻资产模式的基础上，优客工场甚至还新增了房地产经纪业务。该业务链接业主、企业和高素质的经纪公司、独立经纪人三方群体，打造一站全包的全流程商业选址平台。

近三年，该公司的在手现金分别为3.08亿、1.96亿、4.01亿，在波动中有所改善，但直至去年，其经营性现金流仍是负数，为-2764.40万元；同期它筹资的现金流净额为2.90亿。

换言之，尽管在不断变“轻”，但它对外界的资金依赖程度仍较大，这仍考验着优客工场的轻资产成色。

有数据显示，中国联合办公行业的市场规模，预计到2023年将进一步增长至1000.3亿元，年均复合增长率为40.3%。广阔的市场中，机遇与挑战并存。

但毛大庆必须直面挑战，因为龙熙地产、中融信托、红杉资本等45位股东，无时无刻不在注视着他。

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（徐帅 ）