观点地产网讯：6月4日，中天金融(000540,股吧)集团股份有限公司发布关于对深圳证券交易所2020年年报问询函回复的公告。
关于公司2017年拟向北京千禧世豪和北京中胜世纪购买华夏人寿保险股份有限公司股权，并支付定金70亿元，但2020年7月，华夏保险被实施接管的问题。
中天金融表示，2020年7月17日，中国银行(601988,股吧)保险监督管理委员会发布公告，鉴于华夏保险等触发了《中华人民共和国保险法》第一百四十四条规定的接管条件，中国银行保险监督管理委员会决定对华夏保险等实施接管。接管后，华夏保险继续照常经营，债权债务关系不因接管而变化。接管组将依法履职，保持华夏保险稳定经营，依法保护保险活动当事人等各利益相关方的合法权益。
截至目前，公司仍在推进购买华夏保险股权重大资产重组事项，公司与交易对方虽已达成初步交易方案，但尚未形成最终方案，不排除本次交易方案未来无法通过交易各方董事会、股东大会、行业监管部门以及有权决策机构的批准或因其他不可抗拒的原因导致调整或终止本次交易方案的情形。本次交易事项存在不确定性风险，本次重大资产购买事项尚未签署正式的转让合同或协议，重大资产购买事项尚需公司董事会、股东大会的审批，并履行交易对方内部决策/审批流程以及国有资产主管部门审批程序，审批结果尚存在不确定性。
深交所问及，关于公司在部分资金管理过程中，存在未严格按照其内部控制制度执行有关书面审批授权记录，合作方或交易对手相关关系审查、项目风险及效益评审等控制流程的情形，在部分资金管理过程中存在内部缺陷的情况。
中天金融表示，公司年审会计师事务所在对公司截至2020年12月31日内部控制进行审计过程中，共发现一百多笔共计69.79亿元的付款凭证未附书面审批文件、未履行书面审批流程或审批流程不完善等内控缺陷，占2020年公司货币资金付款凭证笔数的比例低于千分之二，占2020年公司货币资金付款凭证金额的比例低于百分之二点五，主要涉及金融机构融资、缴纳土地出让金、支付工程款等公司日常业务，交易对方均不是公司控股股东及其关联方，不存在关联方资金占用或违规对外提供财务资助的情形。
经公司自查，由于公司部分资金管理业务未实现标准化及流程化审批、相关业务经办人内控意识薄弱以及2020年新冠疫情居家办公等因素影响，导致公司在部分资金管理过程中存在业务未严格按照内部控制制度履行书面审批流程的情形，资金管理内部控制执行的有效性存在缺陷。该内部控制缺陷为非财务报告内部控制缺陷，未对公司财务报告构成影响，且公司已组织相关部门等对该内部控制缺陷进行了检查，对无书面授权审批、流程不完善等情形按照公司内部控制的规定进行了整改和完善，并对相关责任人员进行了警示谈话。
关于2020年度公司期末货币资金余额为44.24亿元，现金净增加额为-4.43亿元。你公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计208.58亿元，货币资金对短期负债的覆盖比例为0.21。请你公司结合主要开发项目销售回款情况、融资能力、当前货币资金、未来大额支出安排等，说明你公司短期负债的主要偿债资金来源，是否存在一定偿债风险问题。
中天金融称，公司2020年末短期借款余额为14.15亿元、一年内到期的非流动负债余额为194.43亿元、货币资金余额为44.24亿元，货币资金对短期负债的覆盖比例为21%，存在一定的短期偿债压力。公司始终高度重视流动性管理，尤其是短期负债的偿还，根据年内债务到期情况，全方位、多渠道的拓展偿债资金来源，提前安排部署、做好偿付预案，全力保障偿债需求，包括不限于采取以下措施：
1.不断加强销售、加快回现。公司近年来在贵阳市的市场占有率虽有所下降，但仍然处于较好水平。截至2020年12月31日，公司地产板块在建项目剩余可售面积共计819.16万平方米。2021年公司将充分利用深耕贵阳的优势，加大市场销售力度和回款力度，销售商品取得的现金流入可作为年内偿债资金的重要补给。
2.加强与头部地产企业的合作。贵阳市房地产市场近年来呈现平稳运行态势，房地产开发投资持续回升，商品房销售面积稳定增长，吸引了全国前三十强房地产企业进驻贵阳投资。在当前房地产行业持续调控和融资收紧的严峻形势下，行业集中度持续提高，房地产企业竞争压力加剧，对企业的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。因此，公司将加强与头部地产企业的合作，包括但不限于土地、项目股权等方面的合作。充分利用头部企业的资金优势，引入资本金，实现优势互补，与合作方形成风险共担、利益共享的合作机制，有力推进项目开发进度，有效降低项目公司负债水平。
3.积极拓宽融资渠道、深挖融资资源。首先，公司将保持直接融资与间接融资同步开展，保障新增融资能够按照公司资金需求按时落地。其次，公司将根据资金需求合理、高效的利用好银行授信余额。截至2020年12月31日，公司合并口径金融机构授信额度合计为312.29亿元，已使用238.02亿元，剩余授信额度为74.27亿元，充足的银行授信余额为偿付提供进一步保障。再次，公司多年来与存续金融机构已形成了长期、稳健的战略合作关系，各金融机构可通过循环授信的方式提供可连续、循环使用的最高额贷款额度，有效缓解短期偿债压力，并进一步加深与金融机构合作的紧密性。结合公司2021年经营发展计划，除正常经营支出及确保到期债务的偿还外，暂无其他大额资金支出计划。
同时，公司连续5年净利润持续下滑，2020年净利润为5.72亿元，同比下降48.40%。
针对这个情况，中天金融表示，2015年公司顺应贵州社会经济发展及大力发展金融业的趋势，启动战略转型升级，以“并购重组、创新发展、产融结合”为战略手段，开始布局金融业务。2016年公司着力实施金融产业布局，持续加大对金融产业的投入，并通过并购重组方式，获得了保险、证券等金融牌照，公司业务开始转型为以房地产业务及金融业务双主业并驾齐驱的发展模式。
近年来，国家继续坚持“房住不炒”的总基调，尤其是“三道红线”“银行房地产贷款集中度管理”等政策相继出台，行业调控力度加大、融资渠道进一步收紧、融资难度进一步加大、宏观政策调控的效果持续显现，行业增速放缓；公司在复杂严峻的形势下，坚持做大做强金融业务发展，对房地产业务的投入占整体投入比重有所下降；随着大型头部房企纷纷进入贵州房地产市场，公司所处区域房地产市场竞争日趋激烈，公司房地产业务发展放缓；基于当前房地产行业宏观政策和持续收紧的融资环境，公司融资成本有所增加，公司2020年度费用化的借款费用较2019年度有所上升；叠加疫情影响，公司2020年度地产项目物业销售及去化不达预期。上述原因导致公司本报告期净利润较上年同期下降。
2021年，公司将不断深化业务、财务结构调整，多措并举改善和提升营业务经营能力。一是聚焦高效的组织管控，提升运营管理效能，持续深化业务统筹协作，推进各项业务稳定发展，进一步提升盈利能力；二是充分发挥公司在壹级土地开发、城市运营商、区域品牌优势和多产业体系等方面的业务优势，紧抓新型城镇化和都市圈结构性机遇，通过拓展合作渠道、强化资产配置效率等多种方式持续优化业务结构；三是秉承“精益求精、缔造精品”的产品开发理念，通过精准研判市场、强化产品研发等优化产品体系建立及迭代，增强产品溢价能力，提升产品竞争力；四是加强自身营销团队建设及推进与具有较大影响力中介机构的营销合作，提升自营平台销售能力和借用外部营销快速推进，持续巩固线上线下多元销售渠道，加速地产项目物业销售及去化，提高资产运营效率；五是以推进金融业务稳健发展为核心，培育金融业务新的利润增长点，稳步提升金融业务经营业绩和盈利能力。一方面加强保险子公司自营平台销售能力和运营服务能力，大力拓展长险期缴业务，提高业务内含价值，优化投资管理工作流程，稳步提升投资收益水平；另一方面充分发挥证券子公司自身资源禀赋，加大项目覆盖广度和深度，提高服务能力和效率，强化经纪业务发展，逐步夯实渠道深耕，推动业务布局规模增长，培育新的利润增长点；六是稳步优化财务结构，降低融资成本。
关于公司2020年度前五大客户的销售集中度为45.68%，其中对第一大客户的销售金额占年度销售总额的34.91%。
中天金融称，公司2020年度销售给第一大客户的主要交易标的为办公楼、商业及附属部分车位。公司参考物业周边同类物业市场价格与第一大客户在公平和自愿的情况下协商确定交易价格，按照双方签订的协议收款，截至2020年末，无应收未收款项。
公司地产业务第一大客户为中央国有企业，与公司及控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面不存在关联关系。
作为区域性房地产开发企业，公司开发的物业主要集中在贵阳。近年开发的贵州金融城项目物业类型主要为办公和商业，该等物业的主要客户群体为大宗客户。存在较多整栋购买物业的情形，加之公司近年整体开发结转规模不高，导致公司前五大客户销售集中度较高。
近年公司前五大客户销售集中度较高，但每年前五大客户不相同，公司主营业务不存在对大客户依赖的情形。
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