深赛格：“晃动”的大厦和地产

近日，“中国电子第一街”深圳华强北标志性建筑赛格大厦异常晃动事件，触动着资本市场的神经。

在尚未明确原因地摇晃三天之后，深圳市赛格集团有限公司发布公告，宣布从5月21日起封楼，暂停所有业主、商户、租户进出赛格大厦写字楼和电子市场。《中国经营报》记者在6月1日实地探访中发现，为满足临时发货、接待客户，部分大厦商户被临时安置到了华强北地下商业街。

实际上，早在1999年封顶当年，赛格大厦就已出现两次晃动。据亲历大厦建设全过程的人士记载，当时，大厦的总建筑师陈世民决定将楼顶26米钢针割断一部分，降低高度后，大厦停止了晃动，直到今年5月18日。

公开资料显示，赛格大厦由深圳赛格集团投资兴建，上市公司深圳赛格股份有限公司(000058.SZ，以下简称“深赛格”)持有赛格广场约4万平方米物业。

顶着世界最高钢管混凝土建筑之一、深圳第三高楼的光环，赛格大厦矗立在中国“电子天堂”最繁华的中心，20余年来既目睹着华强北的兴衰，也见证了赛格集团从风光无两到渐入困境的局面。

晃动的大厦和房价

5月18日午间，深圳赛格大厦突然发生摇晃，随后楼内大约15000多名人员全部疏散。当晚，福田发布通报，经现场专家初步检测踏勘，大厦主体及周边环境未发现涉及安全的异常情况，周边地面未发现开裂现象。

之后，深圳每日公布大厦相关监测数据，截至6月1日中午，各项监测数据正常，但具体震动原因不明，持续引发各界担忧和关注。为尽快查明晃动原因，专家在研究论证后，计划于6月1日起，对赛格大厦开展激振试验等一系列试验、测试工作。

6月1日，《中国经营报》记者实地探访了赛格大厦及周边电子市场。大厦四周拉起警戒线，依然实行封闭管理。一位现场检测工作人员告诉记者，检测内容主要是大厦柱梁，包括沉降、倾斜率等指标。

有商户表示，从5月18日至21日，他们陆续进入楼内搬运货物，目前已被物业临时安排至华强北地下商城。

记者看到，地下商城内搭起了小隔间，拥挤的桌面张贴着公司名称，摆放着主机、显示器等电子产品。

据商户介绍，原赛格大厦内大部分商户在这里临时办公，也有少数商户选择重新租赁办公地点，以方便卖货、出货。

值得注意的是，赛格大厦的商办房源售价也开始“动摇”。贝壳找房APP显示，赛格广场目前的参考均价为44766元/平方米，该参考均价是基于过去两年所有成交和有效挂牌房源数据统计而得。

但记者查询发现，赛格大厦目前在贝壳平台挂出的8套房源，均价只在28000元/平方米左右，远低于参考均价。

对于大厦晃动造成的影响，IPG中国首席经济学家柏文喜分析称，“对于赛格大厦来说，办公场所无法正常使用就收不到租金，整栋大楼的估值也会受到影响。如果大厦被评定能够继续使用，意味着要投入资金进行加固和维护；如果被评定不能使用，对本来就不好出租的赛格大厦来说，是毁灭性打击。”

深赛格的“地产困局”

随着赛格大厦的落成，赛格集团地产板块的品牌由此打响。其官网显示，集团先后开发了深圳市赛格科技园、经济大厦、工业大厦、庆安航空大厦、八卦岭光纤小区、南山外来人口安置区、深圳赛格 ECO 中心等多个房地产开发项目，累计竣工面积超过 100 万平方米。

赛格集团持有上市公司深赛格56.7%股份，后者持有赛格广场39900平方米物业。尽管深赛格在晃动事件后回应称，目前大厦晃动对深赛格影响不大，然而，在赛格大厦晃动、被封的几天，深赛格的股价一路下滑。5月18日大厦晃动后，深赛格股价连续4日下跌，累计跌幅超10%，19日股价跌幅超过7%，全天累计跌幅为4.88%。

深赛格财报显示，2020 年度，公司主营业务包括以通信市场、电子专业市场为核心的市场流通业务，以物业经营及管理服务为核心的智慧城市及城市服务业务，以检验检测与新能源为核心的战略性新兴业务。

值得注意的是，2020年深赛格房地产开发业务营收39.5亿元，占总收入的28.13%，仅次于电子市场及物业租赁和管理。而这两项主营业务占深赛格总营收的比例超95%。

实际上，近年来深赛格的营收和净利润一路下滑。财务数据显示，2018年、2019年、2020年，深赛格的营业总收入分别为16.12亿元、14.93亿元、14.04亿元，同比分别下滑20.60%、7.38%、6.00%。2018年、2019年、2020年，深赛格归属于上市公司的扣非净利润分别为1722万元、-169.5万元、-2336万元，同比分别下滑88.42%、109.84%、1278.51%。

由深赛格2020年报可见，在售的惠州东方威尼斯花园、赛格假日广场、南通赛格时代广场、深圳赛格新城市广场等项目，均有不同程度的去化难问题。例如位于深圳龙岗的赛格新城市广场，2017年入市至 2020 年 12 月 31 日，实现销售面积65487.44 平方米，占完工后可销售面积的61.85%。公司表示，去化难度较高的原因为项目剩余未售房产主要是大面积公寓，较难去化。

而公司已停工3年多的西安赛格广场项目则更受关注。据悉，2014年，深赛格控股子公司深圳市赛格地产投资股份有限公司以550万元收购了西安赛格广场的项目公司，西安赛格康鸿置业有限公司(以下简称“西安康鸿”)55%的股权，成为其控股股东。同年底，西安赛格广场项目进入实施阶段。该项目预计总投资额21亿元，截至2020年底，该项目已累计投入4.85亿元。

西安赛格广场定位为高新区高端商业地标综合体，规划有189.6米的超高层甲级写字楼、西安首家科技主题购物中心、服务公寓、高档住宅等。2017年底，项目进入停工状态。去年，公司披露拟转让持有的西安康鸿55%股权。

深赛格在年报中阐释，西安项目停滞主要原因为房地产行业政策收紧，项目建设资金压力增大，开发风险加大。

关于赛格大厦晃动情况和公司地产相关业务，记者联系了深赛格方面，发送采访函后暂无回复。

（文章来源：中国经营报）