下一盘大棋

本文转载自微信公众号：一勺言

昨天在深圳出差，天气湿润闷热，每次都极不适应，一进酒店空调房就不想出去了。看看书，一会倒头就睡，今天一早醒来发现，出大事了。

从整体上看，这件事可以被认为是，三四年前「非税收入征管税收化」行动的一部分，只不过，以前土地出让金不在此列，咖位不够，这次开始动地方政府的土地出让金了，一下子引起了外界重视。

从性质上看，其实是同一个逻辑。

那么，围绕如何看待这个「土地出让金税务化新政」，有不同的声音。一方面觉得很重要，另一方面也有人觉得，条文里也明确写了，除条例规定之外，四项收入的征收范围、对象、标准、分成、管理等政策，继续按照现行规定执行，因此有人觉得，是外界反应过度，影响没有那么大。

我的看法是，中国很多政策的执行，会留有过渡期。对待「土地出让金税务化新政」，不能刻舟求剑，更不能习惯性低估。事实上，我们已经处在了一个「财政正规化」的历史新起点上。

与业内的高人也聊了聊，整理一些很干货的观点给大家。

一，会计不听话了。

你们可以看一下这两年政策，比如中央之前说，土地出让金要倾斜农村，一直执行不力。

核心原因是，四本账征收模式。

土地出让金，现在的征收是直接进财政局的政府基金账户。钱怎么分，是地方区县政府说了算。如果我现在着急给老师发工资，所以这个钱就先不给农村了。

现在，这项收入交给税务部门征收，最核心的就是给地方政府加了一个不听话的会计。因为国地税合并后，现在税务部门都是国税领导，官员任命都是上级垂直任命。所以，钱进到税务部门，就开始执行中央政策。

谁先提取？给农村分配50%，这些由税务部门执行，地方政府腾挪空间就小了很多。

另外就是，之前很多城市的土地出让金可以分期缴纳。一些在三四线城市的房企，具体名字就不说了，都是和地方政府财政勾兑，缓缴土地出让金，让自己的现金流盘活。但是现在，一旦征管交给税务部门，就难了。

税务部门的税收计划和资金监管是全国一盘棋。你缓缴，国税局可不同意。

二，兴趣开始分化。

依据国务院之前的政策，土地出让金收入主要用来支付和城市建设相关的领域开支，其他部分不可以。

但是，税收是万金油的收入，它可以支付各种开支。然而，在历史上，由于长期以来，土地出让金是地方财政部门收取，内部搞资金调配是一个常态。

由国税部门征收完，地方政府要花钱就难了。在收支两条线模式，税务部门不同意你挪用，你就很难挪用。地方政府随意花钱的那只手被束缚住了。

在这种压力下，推高楼市的动力被结结实实泼了一瓢冷水。

土地固然卖的多，但是这个钱怎么花，未来你说了不算。土地财政，从今天的试点开始，明年全国推广，就开始步入真正意义上的收支两条线模式。

那么，地方政府的花钱之心，会被摁住么？

我的核心观点是，我们要务实来看。

首先，上有政策，才有对策。未来，一切能够绕开「收支两条线模式」的开发模式，会有大发展。

很明显，目前很当红的产业地产、旧改都算。

这两个模式，有两个很明显的特征：一，政府投入少；二，可以实打实给政府增加税收。

高投入拆迁，高溢价卖地这种事情，地方政府以后兴趣不大，尤其是郊区新城。

依据新的土地出让金办法，卖地收益大部分要给农村返还。现在由税务部门执行，如果还大规模开发新城，动力显然不足了。

以前很多地方热衷于造新城，就是因为好处归自己，但是负债给别人。只要土地出让金能转动，至于新城有没有产业，有没有税收，其实并不真正关心。

现在，卖地的收益被严格监管了，投入的利息未必还能盖得住。

产业地产可能会被地方政府热捧的逻辑是，可以增加税收。而税收是万金油，可以支付各种开支。

有人可能会问，产业地产的玩法里，土地也是要走招拍挂的。既然，高投入拆迁，高溢价卖地这种事情，地方政府以后兴趣不大，那么以后，城市内、城乡接合部、郊区的土地一级开发是个开发商可以玩的好生意呀？

也不是的。一级开发的前提需要土地指标。

在新政下，各地政府除非喝高了，才会拿这种金贵的土地指标去搞新城。郊区新城，投入长，收益低。之前政府看上的是土地出让金，但是现在要被税务部门统管起来。

按照城乡结合部土地出让金收益50%返还农村计算，比如你征地成本10亿，卖20亿，之前政府收益10亿，少量给农村。但是如果这个钱被国税统管，那么收益的10亿元，5亿要给农村，政府只剩下5亿，这就不够了。很多都是要用土地出让金收益还利息。

收益的减少，这就会把地方政府搞新城的很多热情给打下去。

本质上，这部分钱，中央不会拿走，也不可能拿走。主要是规范使用，让你不能随心所欲花钱。

如果非要说哪里会因此出现一个好生意，那就是，城市市区内的土地一级整理或旧改。

一些开发商可以通过这件事，替代政府进行前期的投入，把土地存量置换出来更多的资源，提高投资强度，城市的面貌也变得更好。这会成为一个多赢的生意。

三，一盘大棋。

这一切行为的幕后总逻辑是什么？其实是有一盘大棋。

最核心的是，这个土地出让金的税收化，是从2018年开始的一个行动的一部分，它不是专门针对土地出让金的，总的趋势是财政正规化、现代化。

纵观全球的现代财政，都是通过税务部门来主要完成的。非税收入确实有，但是占比不高。

在财政分离原则下，税务部门依法征收财政收入，财政局是统筹财政收入和做预算花钱的部门。但是之前的改革转型，长期以来，税收部门和财政局角色混淆，加上，土地出让金的比例日渐高于税收，地方政府热衷于卖地而不用心发展产业，引起了很多的问题，现在要在制度上给一个总的解决方案。

这盘大棋里，当然也会有房地产行业调控的心思在。

「土地出让金税务化新政」以后，其实是为房地产税的出台铺路——让你卖地的直接收入变少，让你的土地出让金这笔钱不能随便动。在收入减少的情况下，看你征不征，看你转换不转换收入的思路。

当然，这是一盘大棋，它的终局结果的出现，并不会那么快。土地出让金短期内也不会轻易与它施加了巨大影响的我们进行告别，但是，在征收侧与使用侧的监管的加强，一定会引导它发生巨大的变化。

无论变化是什么？可以肯定的是，它将继续对你的生活产生重大影响。

这场改革，师出有名，又有很强的针对性与约束力，任何轻视它的影响后果的评价，都可能会让你犯一个战略的错误。

（常丹丹 HO016）