中骏商管分拆港股IPO：又一个讲商业故事的物业公司来了

观点地产网 中骏集团旗下物业管理业务部门中骏商管智慧服务控股有限公司的上市传闻，截获确切消息。

根据披露，该公司已向最受物业企业欢迎的港交所递交了相关资料，并已通过聆讯，离成功上市只有一步之遥。

中骏商管宣称目前尚未设立详细时间表，但按外媒报道，中骏商管相信最快将于6月7日开启路演，IPO预期目标集资额约为3亿美元。

中骏集团将推进中骏商管上市视为公司业务发展的重要一步，这家去年刚跨过千亿门槛的闽系房企在2019年提出“一体两翼”战略，即以地产为主业，同时通过购物中心和长租公寓进行勾地扩张。

以此为模式，2019年中骏斥资128亿元收购12幅购物中心和长租公寓地块，新增7个购物中心和8个长租公寓项目。

2020年，中骏集团一口气新增超过38个项目，其中有14个包含购物中心规划的地块。截至目前，中骏集团持有21个开发中或规划开发的购物商场。

更长远的目标，中骏集团将在2025年布局100个世界城（中骏旗下城市综合体品牌），其中实现60个项目开业。

董事局主席黄朝阳预计，这批购物中心将得到仔细呵护，并使公司提供总租金加物业费收入跃到45亿元水平。

如此数量的存量商业资产亟待管理，为中骏商管分拆创造了契机。

去年下半年，中骏商管向中骏集团分别收购了厦门中骏商管、泉州世界城、上海中骏虹申、北京世界城及住厦门世邦泰和等公司股权。

随后经过一系列腾挪重组，最终落实目前的上市框架：中骏集团间接控制中骏商管83.24%股权，而中骏商管则持有境内两大实体：上海中骏商管和厦门世邦泰和，分别对应两大主营业务。

据更新的招股书，中骏商管在管物业包含多种物业类型，分别有住宅及商业物业（购物商场及写字楼），主要定位于商管赛道。

商业物业管理是物业行业当下重点关注的发展方向之一，前有宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、卓越商企，后有雅生活服务、碧桂园服务等，都乐意涉足于此。

其中，碧桂园服务就在今年3月份举办的全年业绩会上宣布，商业写字楼是未来几年的发力点之一。

基于母公司的开发模式，中骏商管在该领域有基础，未来也希望深耕。

体现在数据上，截至2020年12月31日，中骏商管在中国18个省、市及自治区的54个城市拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米及总签约建筑面积约为3660万平方米。

其中，商业物业组合在管面积98.98万平方米，涉及北京、上海、泉州、厦门等地10个项目，如北京CBD中骏世界城、上海中骏广场等。

收入方面，中骏商管收入由2018年的3.97亿元增长至2020年的8.05亿元，净利润由2018年的3480万元增长至2020年的1.63亿元。

其中，商管收入由2018年的1.52亿元增加至2020年的3.73亿元，占物业总收入的比例从38.4%上升至46.3%。而住宅管理收入占物业总收入的比例则从2018年的61.6%下降至去年末的53.7%。商管收入占比逐年增长。

同时，作为中骏集团扩大购物中心组合战略的一部分，中骏商管从2019年开始提供购物商场的开业前管理服务。

资料显示，该服务内容主要包括市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询，为业主的商业物业建设开业提供一揽子服务。

从2019年到2020年末，中骏商管利用该服务获取了12个项目，以此产生的收入毛利率高达68.6%（2020年末数据）。

期间，开业前管理服务占商管收入的比重亦从10.1%上升到24.1%，据此商管收入毛利率也从51.3%推高至59%。与之对比，住宅部分物管收入去年毛利率仅31.6%。

同时，与大多数未上市或刚上市的物业公司一样，中骏商管亦存在过于依赖母公司的问题。

截至2020年末，中骏商管住宅部分由中骏集团开发和共同开发的，占住宅物业管理服务分部总收益约97.7%，商业部分的数据则为99.4%。因此，中骏商管已提出，要通过收购和外拓获取更多第三方的在管面积。

最新资料显示，2021年初至今，中骏商管已就5项商业物业、14项住宅物业签定管理协议。其中一项商业物业由独立第三方开发，总签约建筑面积约7.8万平方米；两项住宅物业由独立第三方开发，总签约建筑面积为12.47万平方米。

据透露，中骏商管亦正在磋商管理位于海峡西岸经济区并由独立第三方开发的五项住宅物业。另外，中骏商管亦提到，将伺机拓宽在管物业组合的范围，如拓展到工业园及公共设施，切入城市服务。

（ HN666）