实控人涉嫌内幕交易被调查 宋都股份如何玩转“质押担保”与“高周转”？

要规模还是要稳定？宋都基业投资股份有限公司(600077.SH，下称“宋都股份”)正在陷入两难境地。

2020年，距离宋都股份提出“冲击300亿元”目标一年后，公司全口径销售金额达到207亿元，公司于是在年报中再次重申“高周转”。

但事实是，公司土地储备已难以支撑其完成目标，截至2021年一季度末，宋都股份仅剩4宗地块。而随着实控人涉嫌内幕交易被证监会立案调查，宋都股份融资环境变得紧张。

公司在杭州今年5月以45.84亿元斩获5宗地块之后，又于5月26日公告称，实控人承诺最晚于2023年6月全部解除宋都股份为其融资而做的担保质押。

对外担保超净资产3倍

看上去，宋都股份本想通过担保质押解决其资金问题，却未曾想给日后的困境埋下了伏笔。

3月2日公司公告，大股东浙江宋都控股有限公司(下称“宋都控股”)与招商银行签订了融资配套协议，融资金额1.16亿元。

3月12日，宋都控股与杭州银行签订了融资配套协议，融资金额1.24亿元。宋都股份全资子公司宋都集团，以定期存单质押形式为上述主债权项下提供质押担保。

除此之外，宋都股份近期还在为子公司做担保。5月28日为舟山宸都置业3.15亿融资提供担保；6月3日，为衢州浩都提供5.9亿元担保。

公开资料显示，宋都股份成立于1984年，曾为杭州“老十八家”知名房企。近几年来，公司已逐渐排到行业百名开外。

2019年年末，宋都股份提出了全新的“鲲鹏计划”，并将“冲击300亿元”定为鲲鹏的第一个目标。

按照创始人俞建午的设想，宋都股份将坚定地实施“地产+”战略，即以房地产开发为主业，探索金融、产业地产、大健康、大服务等领域；布局“长三角+”，坚持深耕长三角，机会性点状布局其他区域核心城市。

庞大的业务链本来要求较高的现金流水平，但存单质押却成为宋都的“锦囊妙计”：

控股股东借钱输送给上市公司，上市公司为控股股东提供担保，以此达到降低融资成本、减少负债规模、改善财务状况的目的。

而至于为何要采用这种融资方式，宋都股份在公告中对此解释称：“公司参与杭州市地标性建筑的投资建设，项目投资金额约90 亿元，为保证项目的顺利建设、应对扩储的需求等，公司保持了一定的流动资金储备。”

截至今年5月29日，大股东宋都控股为公司提供零息借款29.3亿元，而宋都股份反过来为宋都控股提供担保累计36.3亿元。宋都股份及控股子公司对外担保总额147.83亿元，占净资产的比例高达313.46%。

“高周转”后遗症初显

“宋都不是担保就是在担保的路上。”宋都股份的存单质押过程中，投资者争议声不断。

2020年年中，上交所向宋都股份发去问询函，要求说明控股股东是否在存单质押事项中，涉嫌侵犯上市公司利益。

宋都股份表示，“控股股东在获得融资的同时，也向上市公司提供免息的资金支持，因此没有侵犯利益；存单质押融资是逐笔发生，不存在集中到期的偿付风险。”

但有市场观点认为，宋都控股自身资金周转不佳，虽然不存在集中到期的问题，也不意味着这一融资方式没有风险。Wind数据显示，股权最新质押率高达95%，占总股本的33.28%；2020年年中这一指标为15%。

“风险太大了，如果控股股东未来违约，宋都股份不仅要代为偿债，还可能导致控股权不稳定。”一位熟悉宋都的股民告诉《投资者网》。

当然从另一个角度看，上述融资方式固然有其弊端，但也让宋都股份“鲲鹏计划”有了一定成效。如今年初，宋都成功分拆物业公司在港交所上市。

与此同时，公司代建业务也在稳步扩张，2020年，宋都股份获得了温州两处城中村改造安置房工程代建开发项目，瑞安市两处地块改造工程项目，代建费率保持在3%的水平，预计代建费金额超4000万元。

此外，宋都股份还涉足商办、产城、金融、大健康、大服务等多领域。不过，目前各块业务的体量都不大。公司2020年地产业务占比仍高达97.1%；其他业务营收占比仅2.9%。

主营业务方面，宋都股份2020年全口径销售金额207亿元，虽较2019年增长超10%，但并未实现300亿元的目标。新增建筑面积70万平米。

销售成绩虽然有所增长，但宋都股份的盈利能力却不升反降。

数据显示，2020年，宋都股份营业收入71.61亿元，同比增长71.86%；归母净利润3.52亿元，同比减少40.08%；经营性现金流仅为1.93亿元。

2021年第一季度，公司营收为9.72亿元，同比增长14.57%；净利润约3685万元，同比下降42.28%；基本每股收益0.03元，同比下降40%。

增收不增利背后，公司毛利率从2019年的40.9%降至2020年的22.17%，2021年一季度继续降至20.7%，在行业内排名靠后。宋都股份认为，“毛利率下滑与地方政府限价相关。”

另外在2020年，公司净资产收益率(加权)为7.41%，而2019年该指标还有13.4%。

实控人因内幕交易被查

进入2021年，宋都股份仍未在规模化方面放慢脚步。

5月7日、8日，宋都股份以45.84亿元在杭州首次集中供地上合计斩获5宗地块，成交楼面价和毛坯销售均价差额多在1万元/平方米之内，利润空间较小。

截至2021年一季度末，宋都股份在浙江拥有37个项目，其中杭州项目数量占比近60%。土储方面，公司仅剩4宗地块，一宗位于浙江舟山，其余位于广西。

为此，宋都股份正在打造“2(开工)、6(开盘)、12(现金流回正)”标准运营模式体系和“4(开盘)、6(现金流回正)、8(资金再投资)”高周转运营模式体系。

宋都股份强调，将进一步提升资金周转效率；而另一面，地产行业调控持续，公司在今年一季度资产负债率进一步上升至87.15%，创上市以来新高。

更为麻烦的是，2021年1月22日，宋都股份实控人俞建午涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查，导致其个人和宋都控股的融资环境发生重大变化。

资料显示，俞建午1966年出生，工商管理硕士，高级经济师，军人出身。

实控人的内幕交易引起轩然大波，公司不得不发起回购护盘。今年初公司公告称，将在一年内拟以1.3亿元至2.6亿元，回购2819.96万至5639.91万公司股份，回购股价不超4.61元/股。而截至目前，公司尚未进行股份回购。

对于未能及时回购的原因，及控股股东目前的财务情况，《投资者网》近期致电并电邮公司董秘办，相关人士仅称“会转告领导”，其后便再无下文。

对于外界担忧的担保质押问题，宋都股份5月26日公告，控股股东、实际控制人承诺最晚于2023年6月全部解除宋都股份为其融资而做的担保质押。

其还表示，大股东将通过多种方式完成资产变现。如处理房产等实物资产2亿元、处置实业资产11亿元等，以及通过股权融资、减持变现等方式筹措资金，预估约13.31亿元。

资本市场对此的反应并不热烈。今年以来，宋都股份的股价长期徘徊在2.5元/股上下，而2020年下半年，公司股价多在4元/股左右。

截至6月4日，宋都股份报收2.82元/股，市值仅37.8亿元。(思维财经出品)■

（文章来源：投资者网）