月入2千，房价3万！“房价第一县城”有多厉害？

月入2千，房价3万！“房价第一县城”有多厉害？

作者|猫哥

有一种说法叫做：“北上广是中国的幻象，小县城才是中国的底色”。

这里面有故土难离的情怀，有对生活方式的向往，毕竟北上广深只有4个，而多数人都来自于遍布各地的1871个县城。

县城各有特色，有250万户籍人口的“人口第一县”广东普宁，有20.23万平方千米的“面积第一县”新疆若羌，还有创造了4250亿GDP的“经济第一县”江苏昆山……

当然，要是比房价，排名榜首的这个县城多数人一定不知道。

这就是房价第一县海南陵水，这里的房价达到了30993元/㎡，已经没法慰藉心灵了。

这只是均价，前几天，陵水县公示了一批商品房的备案价，也是让人开眼界了，一套绿城蓝湾小镇的别墅，备案价达到了98795元/㎡，距离10万只差“一平米的鹤岗”了。

就这，还是降过价的，去年，这别墅还要价11.4万/㎡。

陵水的超级大盘之一——雅居乐清水湾，也开了上千套房，一套小户型起步价2.46万/㎡，5万+/㎡只是小意思。

这多少有点颠覆了人们对于“乡土中国”的认知。

如果把这个价格放在全国城市的排行榜上，它能超越宁波，排在全国第九名，而排在它前面的，不是一线就是新一线，海南的省会海口，房价只有陵水的一半多点。

但说起陵水，估计多数人都不了解，作为县城，一点也不出挑，知名度不大。

它的全称是陵水黎族自治县，土地面积不到新疆若羌的0.6%，人口不到普宁的16%，GDP不到昆山的5%。

全国县城里房价排第二的是义乌，义乌和陵水面积相当，但是义乌有185.94万常住人口，而陵水只有37.25万，而且，陵水的GDP也只有义乌的13%，如果论人均可支配收入，陵水只有23366元，一个月不到2000，跟义乌的71210元根本不在一个量级。

基本面很一般，为啥房价那么高呢？

决定因素就是房地产的第一要素——位置！位置！位置！

整个海南的房价分布规律是这样的，南比北贵，东比西贵。陵水正好把东、南这些好方位给占了，而且作为“大三亚”地区距离三亚最近的县城，一通猛涨很正常。

三亚有凤凰湾、三亚湾、海棠湾等，而陵水有土福湾、清水湾、陵水湾和香水湾，土福湾跟三亚的海棠区挨着，不少土福湾的项目都叫“XX海棠”，乍一看很像三亚的盘，价格自然也都不便宜，5万+起步。

真的是三亚得道，陵水升天。

陵水更多的盘集中在清水湾、香水湾，雅居乐、富力等房企都在这里建了超级大盘，而且大家还都爱建大户型或者别墅，价高又赚钱，2017年雅居乐在清水湾的项目，毛利超过50%，贡献了雅居乐当年最大的利润。

而且，在后来的调控中，白沙、琼中、保亭和五指山四个生态县不对外卖房了，给周边的县城尤其是陵水贡献了不少客户。

陵水有多少房子呢？

2008年以来上市的129个项目共计1283.52万㎡，陵水有大约620万㎡的农房，2008年以前的存量房、保障房以及一些还没有开盘的商品房都还有不少。

而且这里的违建也不少，仅2019年拆掉的国茂清水湾一个项目，违建面积38万平方米，而富力在香水湾也有32栋别墅在2020年被拆除。

这么多房子，当地的30多万常住人口肯定用不了，买房的多数是外来人，“房价第一县”炒房的帽子恐怕很难摘掉。

这也是有传统的，毕竟海南曾引领了全国的房地产高潮。

1988年海南建省，房地产是一个经济突破口，也成了南下淘金者的乐园，炒楼花炒得不亦乐乎，结果炒得太嗨，终于还是崩了，1993年的房地产泡沫给海南留下了“天涯海角烂尾楼”。

后来再涨起来已经到了2010年，那时，海南成为了国际旅游岛，资本又蜂拥而至，房价又涨了一波，那时养老地产、旅游地产盛行，一大批候鸟族涌入海南，海南成为东北人的乐园，“黑龙江省三亚市”名声在外。

海景房一批又一批地盖，结果房子盖太多，后来的基调变成了去库存。

高潮是在2016-2017年了。两年间海南卖掉了3801.14万㎡的房子，而当年的待售面积已经从千万级掉到了百万级。

也就在2017年，海南均价和海口房价均跨过万元门槛，三亚房价从1.8万涨到2.5万，而陵水的房价也是在那一年跨过2万元的门槛。

那年，海南全省限购，调控政策一个接一个，影响最大的就是三亚的房价短暂下跌，陵水成为全海南房价最高的地方，而在其后，三亚陵水，你追我赶，均价在2021年共同步入3万+。

这就到头了吗？难。

根据海南省的统计月报，1-4月份海南的房地产开发投资373.35亿，同比大涨，63%的投资又涌向了住宅。

房子也比去年卖得好了，销售面积同比涨了5成多，销售金额同比涨了8成多，这价格嘛，自然也不会降下来的。

自贸港之后，这里更是一片欣欣向荣，还有人前仆后继地往海南扎。在问政平台上，很多问的都是人才落户的问题，很急。

毕竟，陵水这位置，再也找不出替代者了……

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（娄在霞 HN151）