从2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》并在7月1日执行试点至今，已经约7年时间，肯定、质疑、期待、建议，各种声音此起彼伏。
一边，是进展缓慢，受困于房价未来估值不明朗、专业能力要求较高等因素，"以房养老"参与主体稀少，市场认知不足；另一边，是金融诈骗频发，近日，银保监会即发布风险提示，就用“以房养老”名义诈骗老年人资金的行为进行披露和提醒。难点、痛点、一一待解，对于"以房养老"如何定位、如何进一步推进试点，都需要持续思考。
试点7年，推进滞缓仍属小众
以房养老，“学名”为老年人住房反向抵押养老保险，即将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险。拥有房屋完全合法产权的老年人将房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人(保险公司）同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
早在2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》就已释放信号，提出开展老年人住房反向抵押保险试点。2014年6月，原保监会出台指导意见，正式启动试点，北京、上海、广州、武汉为试点城市，2016年7月，试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，并将试点期间延长至2018年6月30日。2018年8月，试点范围再度扩大到全国。
以房养老模式，有明显的利好，“首先，与终身年金险结合，承担长寿风险，依照合同约定按月向老年人支付养老年金直至身故；其次，满足老年人‘居家养老’需求，对老年人生活环境、生活方式影响较小”，清华大学五道口金融学院中国保险与养老金研究中心研究总监朱俊生向蓝鲸保险介绍道，“此外，老年人过世后，其房产处置所得在偿还养老保险相关费用后，剩余部分仍然归法定继承人所有，如房产处置所得不足以偿付，保险公司将承担相应风险，不再追偿” 。
那么落地情况如何呢？2015年3月，幸福人寿推出国内首款以房养老产品“房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”，北京、上海等8城至今约209位老人参保，截至2021年4月30日，发放养老金6000余万；2016年10月，人保寿险推出“安居乐”试点产品，但目前，该产品已无音讯。
供给者寥寥，一定程度上也就造成“以房养老”宣传、认知的不到位，蓝鲸保险联系北京地区多位老人及家属，多数表示并未听说过该项目，或是听说个这个名称，详细情况却并不了解。
“这种保险目前在我国还处于试点阶段且比较小众，其准入门槛高、法律关系复杂、风险因素多，对机构业务开展和销售管理都非常严格”，这是近日一封涉及以房养老的风险提示中，银保监会对于以房养老的一句介绍。
难关重重：传统观念束缚，房产估值困难
参与主体稀缺，落地推进缓慢，是“以房养老”试点正在面临的窘境，形成原因，也尤为复杂。
“以房养老是我国养老保障体系的一部分，但非主要部分，主要是起到补充作用”，上海财经大学金融学院教授粟芳向蓝鲸保险分析，在她看来，分析以房养老的桎梏和发展，首先要明确以房养老的定位。“养老面临的主要难题就是养老金的筹措，住房抵押，是筹措养老金的渠道之一，而非主要渠道，因此也就难以出现遍地开花的局面”。
朱俊生也认同这一观点，他认为，以房养老是满足特定人群的部分养老需求，是为已退休或有房产但养老资金不足的老年人提供增加养老收入的新手段，使房产这一老年人主要的存量资产在不转移使用权的前提下能够转化为养老资金，丰富老年人的养老选择，增加老年人的养老资金来源。
在明确“以房养老”是一种积极尝试的前提下，再具体来看试点的难关。首先，主观因素上，传统的养老、住房、财产传承观念使诸多老年人望而却步。而客观因素有更多可思考空间。
“当前我国的房地产制度还有完善空间，对于未来的税收政策等情况，还不够明晰”，据粟芳分析，西方国家主要实行财产私有化，对于财产买卖、未来的安排较为明确；同时，我国房地产价格还并不稳定，难以预期。
其实，从技术角度而言，以房养老并不复杂，保险公司在定价时，一方面考虑对养老保险的定价，另一方面即在于对房产的估值。未来房产价格走势的不明朗，对房产增值、折旧情况的考量等，导致保险公司作为产品供给方，对可能造成的亏损风险有所担忧。
而参与以房养老，需要具备房屋评估、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，且不同地区的流程和操作要求也不尽一致，朱俊生认为，较高的专业要求，也给保险公司入局，形成了阻力。
此外，朱俊生补充，相当一部分老年人的房产无法上市交易，也成为以房养老推进的阻碍因素之一，“福利分房、房改房，如央产房、军产房、院产房等等／可以留给子女继承或退给单位，但不允许上市交易，无法办理抵押登记手续”。
明晰“补充”价值，由政策端、主体端发力完善
其实，在庞大需求之下，再小众的市场，都具有发展空间。当前，在人口老龄化背景下，我国家庭结构正在发生变化，家庭规模缩小，“4-2-1”型家庭群体逐步庞大，失独家庭和“空巢”家庭群体逐渐增加，老年人独居比例提升，加之护理费用的上升，小众的“以房养老”，也有可期待的空间。
那么问题，就要逐一击破。首先，业内呼吁配套政策的进一步完善，包括在金融、财税、国土、司法、住建等方面，通过相关政策的完善，为以房养老的推进，提供空间。但显然，政策、制度的推进，并非一朝一夕，还需要行业，从更为细化的角度着手。
全国人大代表周燕芳在今年代表议案中提出，建议完善反向抵押老年养老产品的设计。由行业协会或监管部门牵头，针对上海地区的“房产富裕、货币贫困”老年人，通过精算模型设计跨周期及多层级的统一房养老险产品，满足市场需求及降低市场风险。建议在产品条款中，增加在一定时间后可以重新签订协议的权力条款，根据当年的市场行情，对抵押房屋价值进行重新估值及养老年金的发放，应对担忧。同时，建议银保监会推动以房养老保险保单的资产证券化的试点，以盘活固定资产、降低流动性风险，提高保险公司及其他金融机构对市场的参与度。
从保险公司角度来说，可将养老保险金与养老保险服务进行结合，如保险公司与护理机构合作，或自建护理服务体系，服务于参与以房养老的老年人，也可同时引入长期护理保险，丰富产品价值；同时创新房屋增值分享型新产品，应对消费者对于房价波动产生的顾虑。
粟芳则在养老保障的宏观视角提出，以房养老毕竟是补充型保险保障，目的还是在于应对养老需求，一个城市中有两至三家保险公司提供以房养老就已经足够了，建议保险公司付诸精力于开发更多的养老保险产品，丰富市场。
防范骗局，需持续加强教育、信息披露
值得一提的是，“以房养老”为人所知的渠道，还在于近年来诸多假借其名进行的金融诈骗行为。近日，银保监会发布的风险提示，即就用以房养老名义诈骗老年人资金的行为进行披露和提醒。
当前，不少不法分子，以国家政策名义掩盖非法集资的本质，打着“以房养老”、有高收益回报等旗号诱骗老年人办理房产抵押，再把借来的钱拿去买其所推荐的理财产品，风险极高，且暗藏陷阱。而所谓“理财产品”很可能是虚假的，借来的钱最终进入非法机构口袋。
“骗局频发，根本原因在于消费者对于以房养老的概念、规则并没有很好地理解，甚至一些机构人员，也缺乏对以房养老的正确认知，将以房养老视为与房地产项目挂钩的噱头”，粟芳认为，相关的教育和理念的推广迫在眉睫，需要保险机构、行业协会、媒体共同努力，完善消费者的保险意识。
也需要消费者梳理正确的投资理财观念，不要投资业务不清、风险不明的项目；同时注意选择正规机构与正规渠道，到咨询正规金融机构的专业人员，多与家人商量，对投资活动的真伪、合法性进行必要的判断和了解。
而从机构角度来说，业内建议，相关金融机构应准确、全面的将相关情况进行披露，包括自身资质、消费者进行房产反向抵押贷款的收益、成本以及相关的风险。对于具体的产品信息、销售渠道、销售人员同样应该进行及时披露，从而帮助消费者充分获得相关信息，防范风险。
也有律师提出，希望监管部门加大监管力度，建议老年人去办理房屋抵押过户或公证时，相关办理机构或主管部门能够在办理的流程当中履行审核及风险提醒义务，以便及时发现问题。
（张洋 HN080）
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