（文/张志峰编辑/马媛媛）6月11日下午，长达5日的成都楼市首轮集中供地落下帷幕，40宗地全部出让完毕，面积合计约3449亩，成交总额达354.86亿元。
值得关注的是，本轮成都集中供地政策严厉成都堪称全国之最：多个项目现房销售、限房价、竞地价、竞自持租赁比例、限制红档房企竞拍……因此被业内称之为“重量级拳王争霸赛”和“集中供地届的高考”。
“红档”房企禁入
成都集中供地于6月7日开拍，11日结束，共推出40宗地，超过70家房企积极报名参拍，其中万科、保利、龙湖、华润等龙头房企均报名超过20宗土地，而龙光、金茂、卓越、德商、新希望、融信等报名数量也都超过10宗。此外，还出现了伊犁联正、重庆昕晖、万为发展、武汉卓尔等地方房企也大都有所收获。
而此次土拍最先引发市场关注的却并非是土地本身，而是其禁入规则。
在6月7日土拍开始当天，一则由成都市住建局成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布的《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》（下称《办法》），直接将同时踩中“三条红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）或有严重失信情形的开发企业纳入竞拍黑名单。
事实上，这已不是成都第一次提及限制“三道红线”房企拍地了，在今年3月官方就发布了文件，提出加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”不得参与成都市土地竞拍。
不过，在今年首批集中供地试点的22个城市中这一规则尚属首创，且该《办法》不仅即日起试行，试行期为一年，还进一步明确了具体的核查结果将由市级相关主管部门对相关主体实施动态审查，换马甲也没用。
据贝壳研究院统计，截至2020年末同踩“三道红线”的上市房企占比约10%。
换句话说，国企如首开集团，民企如富力、泰禾等都2020年底脚踩三线的房企，无论规模大小，统统无缘成都今年的土地拍卖，且业内普遍认为，这一土拍规则会被越来越多的地方政府学习借鉴。
因此，房企降杠杆变得更加迫切。以三大头部房企为例，在年初业绩会上，碧万恒均提出明确计划。
作为“黄档”的碧桂园CFO伍碧君直言，按照现有的经营节奏，集团能够在2023上半年之前稳步变绿。
万科集团管理层表示，有信心在今年年底实现“三道红线”全部转绿。
恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧也表示，力争2021年6月30日，净负债率降至100%以下；至2021年12月31日，现金短债比达到1以上；至2022年12月31日，资产负债率降至70%以下，达到“三条绿线”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网表示，未来“踩线”房企在成都乃至全国土地市场拿地将受到限制。政策进一步对房企操作规范性和合法性提出更高要求，与国家整体调控方向保持一致，这势必促使房企将降负债、降杠杆作为首要任务。对于整个土地市场而言，意味着参与土拍的房企减少，一定程度上也有利于引导土拍降温。
最高自持租赁比例59%
除了禁入规则之外，此次成都土拍的第二个看点是自持租赁住房面积比例。
此前，成都土拍中更多采用的是“无偿移交租赁住房/统筹住房”，如今则是“自持租赁住房”。
根据相关要求，租赁住房的自持年限为30年，在自持年限内只能用于租赁，不得分割抵押、转让，若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得分割销售。并且自持的租赁住房与项目内其他商品住房同步设计，同步建设，同步竣工。
土地产权70年，租赁年限为30年，未明确是长租还是短租，是整租，还是散租，这为开发商留足了操作空间之余，也是对其运营实力的巨大考验。
而最为引发市场关注的是，本次供应的40宗土地中，有30余宗在出让文件中明确了“竞自持租赁住房面积比例”的要求，且自持比例普遍较高，从第一天的最高30%，到后面大部分都超过30%，甚至超过了50%的比例。
其中自持比例最高的是由四川远达竞得的高新区中和街道76亩地块，自持比例高达59%，成交楼面地价13500元/㎡；其次是天府新区兴隆街道的龙光地块，自持比例为45%，成交楼面地价10400元/㎡。
值得一提的是，此前杭州首批集中土拍也全部采用了“竞自持”政策，结果57宗地块中41宗拍至溢价封顶，进入自持阶段，最终12宗自持比例超过20%，已经让几乎所有开发商直呼“不赚钱”。
其中，自持比例最高的两宗地块分别达到40%和38%，创下近两年来杭州“双限”实行下最高的自持比例。
杭州本土行业大佬、滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴更是直白地揭开了“皇帝的新装”。他在随后的业绩说明会上回复投资者称：公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。
不曾想，话音刚落，成都土拍再次刷新了人们对于行业的认知，直接将自持比例推高到了59%。
因此，业内普遍认为，如今的房地产行业讨论地已经不是赚多少的问题，而是赔多赔少的问题。
连一向自称“三好生”的旭辉集团也忍不住了，企业CEO林峰近期屡屡爆出语出惊人，评“集中土拍”时直言：高价拍地的朋友，大镰刀之下，韭菜不论高矮。
房企“排队赔钱”？
此外需要指出的是，成都此次土拍除了竞自持之外，几乎所有地块还附带大量配建要求及义务，如现房销售，配建学校、医院、道路、绿地等不一而足。
因此，引发不少准购房者担忧：原本近年来房地产开发项目质量问题就已经较为严重，继续压缩房企利润，或者说房企为了少亏钱势必从其他地方“找补回来”，未来减配降标、销售乱象、霸王条款等现象会不会更加严重？
对此，作为倒数第二个实施集中式土拍的城市，充分吸取了其他城市或成功或失败经验的成都早有预案。在前文所述房地产市场平稳健康发展领导小组办公室制定的《办法》中，被纳入竞买资格限制名单中除了“红档”企业之外，还严格注明了其他多种违规情形。
例如造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业；未按规定拨付工程款，导致农民工工资拖欠的开发企业；未履行主体责任、导致发生重大质量安全事故或造成恶劣社会影响的开发企业，由市住建局推送；因主体责任履行不到位，引发重大矛盾纠纷的开发企业；年度内房地产行业信用记减分累计扣减10分或信用等级为D级的开发企业；发生其他严重失信问题的开发企业等等。
此外，《办法》还对审查机制进行了明确：成都市法院、成都市规划和自然资源局、成都市住建局、成都市市场监管局、成都市税务局5个市级部门作为审查主体，在日常监管中以采取向市公共资源交易中心推送限制名单的方式，对开发企业参与成都市商品房建设用地竞买的主体资格，实施动态审查。
市住建局相关负责人表示，成都从市场准入环节入手，按照整顿规范与制度建设并重的原则制定《办法》，其目的就是为了从源头上防范房地产领域风险、维护购房群众利益，促进成都市房地产平稳健康和高质量发展，切实遏制商品房延期交付、工程质量低劣、停工烂尾等问题的出现。
既然如此，那一众房企为何还要“蜂拥而至”得排队赔钱呢？
旭辉林峰在日前公开发表的一篇文章中认为，这一轮的土拍火热，更多时候不是市场逻辑在支撑，而是恐慌逻辑，“别人都拿了地，我没有，往后可能要三个月以后，也就是早饭没吃上，可能要等午饭才能吃，万一午饭也没吃上，那就要饿一天了。其实看看百强房企的土储，哪一家冰箱里的存量都够吃好几天的。”
事实上也确实如此。有机构分析师向观察者网分析称，纵观已经完成集中土拍的21个热点城市，头部房企的拿地热情远不如处于中游和下游的房企，这些企业刚刚走向全国化、或者还未迈出规模化步伐，手头库存本就不多。在如今大鱼吃小鱼，甚至大鱼吃大鱼的年代，自然是最为“焦虑”的群体。
融信董事会主席欧宗洪也曾在业绩会上对此解释，道出了其代表的中型房企发力根源：“在目前的环境下，不确定性因素比较大，所以我们公司这几年还是拿一二线（城市的地），相对来说，毛利率会低一点，但是安全性会高”。
同策研究院资深分析师宋红卫也向观察者网表示，“自持”政策是热点城市房地产市场调控的一种手段，目前多个城市推广，主要是通过间接增加房企资金成本的手段，并且该成本不直接体现在土地和房价上，来达到“稳地价、稳房价”的目的。
他认为，这都会增加房企运营层面的风险，随着融资成本不断上升、拿地成本和开发难度上升，风险会进一步上涨，长此以往，高风险的房企将会面临资金链断裂的风险，企业破产、项目烂尾的情况将会出现。因此，风险的防控较强的头部房企很少露面，也由于其本身就有一定的土地储备。未来房企间分化将更加明显，中型房企冲一冲有望渡过难关，小房企则更加艰难。
（李显杰 ）
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