来源：格隆汇楼市（ID：glh_fang）
作者：纳纳酱吖
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6月，二季度的最后一个月，对于深圳楼市来说，期待已久的福田明星项目——海德园终于要入市了。
海德园有多热门？
从项目开建以来一直备受期待，去年曾多次传出入市消息都被辟谣，让购房者苦等一年的海德园，这次，真的会如期而至吗？
（图源：深圳市住建局）
让人不解的是，明明在今年4月中旬，深圳市住建局公布的二季度新房入市名单上就写着“海德园”三个字，但直到今天（6月11日），海德园官方仍然一点动静都没有，就连早该建好的营销中心也还没有踪影。
带着好奇的心，格隆汇楼市决定一探究竟。
1
何为海德园？
海德园位于福田区香蜜湖街道安托山片区，北挨北环大道，东邻万科瑧山府，西边目前还处于“荒凉状态”，据悉未来会改建为侨城东路连接滨海大道通往西丽，南面是红岭实验小学、安托山地铁站，以及在建中的安居房项目。
从片区平面图可以看到，海德园周边的万科臻山府、万科香蜜府、天健公馆、安峦公馆等，都是近几年才建成的铝板外立面高端住宅楼盘，并且在开盘都走到了哄抢，足可见的该区域的火爆程度。
（图源：网络）
不过，同样可以从平面图看到，海德园与北环大道的距离也实在太近了，甚至可以用“坐在家里就可以看到北环大道车流”来形容。作为深圳车流量最大的主干道之一，北环大道有多吵相信在这里堵过车的人都深有体会。
用“呼啸山庄”来形容海德园可以说一点不为过。
但好奇的是，作为呼啸山庄的海德园到底有何不同，可以让深圳的置业者们从去年就翘首以盼至今？
接下来我们就从开发商、项目本身、交通、教育、片区配套、未来升值空间等方面，以满分五星的标准为大家分析一下，海德园到底是不是真如传闻所言，那么值得？
01
开发商
据公开信息，海德园由深圳新润园地产开发，是深圳市新活力实业发展集团有限公司旗下子公司。
1994年成立的深圳市新活力实业发展集团有限公司规模不大，但在深圳也小有名气，开发过包括景田橄榄绿洲家园、南山绿茵丰和和金迪世纪大厦、大梅沙爱琴湾山庄、后海理想雅苑、梅林理想城等城市综合项目。
（格隆汇楼市现场拍摄）
除海德园外，旗下还有玖裕茗院、汉园茗院、汇城茗院及侨城北体育中心等在建项目，主要布局南山西丽湖片区。
虽然开发的项目在口碑和品质上比较有保障，但小公司始终是小公司，可以给到——
★★
02
项目本身
海德园总占地38885.18㎡，预计总房源782户，车位比为1:2，产品面积段含89-248㎡，小区分为A、B两区，中间被安托山三路隔开。
（海德园户型平面图，图源：网络）
A区占地约3.02万㎡，建面约17.47万㎡，包括5栋住宅和1栋幼儿园，规划停车位1108个，容积率约3.44。
其中1-4栋为纯住宅楼，5栋分为1单元和2单元，楼下带有底商，6栋是幼儿园，住宅层高为37-45层。
（格隆汇楼市现场拍摄）
B区占地面积约0.86万㎡，建面约5.76万㎡，含2栋住宅，分A座和B座，楼高130米，共39层，规划车位436个，容积率约4.28，带有0.6万㎡的底商。
（格隆汇楼市现场拍摄）
根据住建局公布的2021年二季度计划预售商品房情况，B区会率先开盘。
目前海德园仍处在建设阶段，目测此次入市的B区两座快接近封顶，而另一边的A区建设速度则慢了很多，出地面的建筑高度似乎只有B区的一半。
（格隆汇楼市现场拍摄）
虽然海德园并没有开通官方的微信公众平台，也没有设立营销中心，但网上已经流出了户型图，面积段在89-248㎡，其中，129㎡以上户型占比75%，148㎡以上户型占比近6成。
所以可以明确的是，海德园的定位是比较高端的改善型豪宅了。
（格隆汇楼市制图）
海德园B区两座楼的设计都是统一的，仅两种户型，分别是129㎡3房和148㎡4房，楼层挑高3.15米，底下三层架空。
另外，三梯三户的设计，即使上班高峰期用电梯也不会拥堵。
（B区A、B座户型图，图源：网络）
不过，由于A区和B区之间隔着安托山三路，B区相当于是被3条道路所包围，而且北侧塘朗山的景观几乎被A区遮挡完了，所以最好不要选择位置靠近马路一边的房源。
项目A区的楼栋数量较多，房源户型也更多，其中——
● A区1、2栋为195㎡4房；
● 3栋是项目的楼王单位，户型是248㎡的4+1房，楼层都是挑高3.6米，北侧房源可以看到塘朗山景观；
● 4栋位于小区幼儿园的北边，也是海德园唯一一栋全是小户型的楼栋，房源全部是89㎡的3房，每层5户，只有约200套。小户型在整个安托山都比较稀缺，也是刚需家庭主要的标的，预计选房时竞争会很激烈；
● 5栋在幼儿园的南边，包括1单元、2单元，供应建面约160㎡和143㎡的4房，层高3.15米，底下架空2层；
● 6栋为一所建面约1500㎡、层高3层的幼儿园。
（A区所有户型图，图源：网络，左右滑动可查看更多)
除了大户型居多，海德园的停车场共配备1544个停车位，面积比商业配套还大，车位比达1:2，即使拥有2辆车的家庭，也不用担心停车位的问题。
虽然项目本身具备很强的吸引力，但是海德园所在的安托山片区已经很久没有新盘入市了，周边万科臻山府、安峦公馆都是2017年就已售罄的项目，想要进场安托山，海德园可能目前最好也是唯一的选择。
目前整个片区工地居多，距离成熟宜居还需要时间，住在这里免不了会有噪音和扬尘的影响。
从海德园项目本身来看，多是130㎡以上的大户型，不太适合刚需家庭考虑，可以获得——
★★★
毕竟大户型、梯户比、车位比，以及幼儿园和底商的配置，确实很吸引人。
03
交通
说完了项目内在的因素，我们接下来分析一下海德园的外部因素对其的影响。
首先是交通。从安托山地铁站D口出来，大约步行5分钟便可到达海德园。
（格隆汇楼市现场拍摄)
除海德园外，这里还有在建中的安托山10-03地块保障房项目，是由华润代建的4栋高度约145米的保障房。
可以看到，保障房项目旁边还设有安托山地铁站E口，不过由于处在建筑工地旁，目前并未开放，未来这个地铁口开通后，距离海德园的步行时间还将缩短。
（格隆汇楼市现场拍摄)
除了轨道交通，海德园紧邻北环大道，道路交通方便。除此外，自驾出行还可依靠侨香路和深南大道等主干道。
但是交通太过方便带来的弊端就是太！吵！了！如果受不了吵闹的人，可千万别买海德园呀！
可见，双地铁口+北环大道，海德园在交通方面的便捷程度可想而知，但是噪音污染比较严重，那就给——
★★
04
教育
在深圳，买房已经不再只是为了住的需求，更有小孩上学的学位需求，海德园所配备的教育质量即使放眼整个深圳，也是没得说的优质，这也是海德园“万众瞩目”的重要原因之一。
根据福田区教育网学区图，海德园处在红岭实验小学和深圳高级中学初中部（深高南）的学区范围内。这两个学校的搭配，可以说是“王炸组合”，有学位需求的家庭想必将是海德园最大的一批购房者。
（红岭实验学校，格隆汇楼市现场拍摄)
红岭实验小学位于安托山西侧，是红岭教育集团下属首个小学，由万科代建。作为红岭中学集团的一员，红岭实验小学的办学背景、师资、硬件、生源都很不错。
2019年9月开学，共36个班，可提供约1800个学位。目前学区楼盘包括锦庐花园、安峦公馆、臻山府等。
（深高南，格隆汇楼市现场拍摄)
深圳高级中学初中部是深圳“传统四大”之一，教学质量和学生成绩在深圳向来排在前列。创办于1997年的深高南，是国家级示范性高级中学，广东省一级重点学校，深圳市公办完全中学。
不仅属于红岭实验小学和深高南的学区，海德园也属于未来新建的红岭外国语小学的学区范围，也就意味着未来的教育资源将会在现在的基础上更加丰富。
综上，在教育板块上的评分应该很高，这个“王炸组合”在深圳可以说所向披靡了，可以给到——
★★★★
05
片区配套
虽然项目所处的安托山片区是楼市热点，集聚多个豪宅楼盘，不过海德园在商业上的表现并不尽人意。项目自带底商，但是面积不大只有7500㎡，基本能保证小区业主的需求。
（格隆汇楼市现场拍摄)
不过，近有临街的万科臻山府配备2万㎡万科里·瑧商业体、安峦公馆也建有5000㎡的社区商业，2公里内有12.7万㎡商业体量的印力中心、山姆会员店。这么看来，商业表现还算不错。
（格隆汇楼市现场拍摄)
除了商业配套，还有医疗上的补足。海德园距离华侨城医院约3.9公里，开车约14分钟；距离香港大学深圳医院约5.3公里，开车约16分钟。
此外，附近还有福田群众文化中心、在建的安托山自然公园、塘朗山公园、世界之窗、欢乐谷等，可以很好的满足居民的生活娱乐，确实进一步提升了社区的生活居住属性。
以改善型豪宅定位的海德园，在这样的资源配套之下确实很具吸引力，难怪如此受欢迎，可以获得——
★★★
06
升值空间
最后一个评判因素是未来的“升值空间”。
不可否认的是，大多数人买房除了看重当下的生活、教育、居住需求，更是把未来的升值情况放在置业的首要条件。即使在现在“房住不炒”的大环境下，置换房屋的时候难免会把价格放在首位。
实探当天，我们与附近一家中介门店的负责人聊了很久，这位中介介绍说：目前海德园并没有太多官方消息，人们最关注的价格问题还是个未知数，不过可以参考周边小区的二手房情况。
今年2月8日官方发布“二手房指导价”，安托山片区的小区指导价是13.1万/㎡，据中介介绍，目前安峦公馆就是参照这个价格在出售，如果海德园入市，价格不会偏离这个数字太多，对于深圳楼市，特别是南山、福田的豪宅区来说，即使新房卖到13万/㎡的价格也不算贵。
引起我关注的是，该中介表示刚过去的5月临近的万科臻山府成交了一套200㎡左右的大户型，单价达到20万/㎡，作为片区内较新的二手房源，这个价格其实并不算太夸张。“目前万科臻山府有一套在售房源，也是200多㎡的大户型，业主心理预期是5550万，折算下来也是20万/㎡左右的单价。”该中介说道。
（万科臻山府二手房源，图源：房天下)
如果海德园真的以13万/㎡左右的价格入市，那与万科臻山府就有近7万的差价，买到即赚到立竿见影。
与周边二手房价差大是一大原因，配以红岭实验小学、深高南的学区资源，双地铁+主干道的出行交通，齐全的医疗、商业配套，海德园的区域价值确实很大，其升值空间也是无法估量的，只能说：想买就筹钱吧，机会还是有的。
综上，在升值空间上，海德园获得满分——
★★★★★
2
总结
通过结合【开发商】、【项目本身】、【交通】、【教育】、【片区配套】、【升值空间】等多方因素，海德园算是还不错的小区，最终的平均得分是——
★★★
（格隆汇楼市现场拍摄)
据附近中介介绍，海德园很大概率会在这个月中下旬入市，虽然营销中心、官方平台还没有建立，但是这些很快就可以落成，保持警惕随时关注官方消息就好。
最后，祝大家都能买到满意且好的房子，端午安康！
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