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近期珠海又有新消息传出了，房价开始频频突破天花板，到底现在是不是入手珠海的好时机？
不妨看看大胡子看深圳的分析报告。
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这个环深城市，果然涨了！
去年年末，大胡子李老师在年终的跨年演讲时曾说过，2021年将会是珠海价值的集中兑现期，并且预测今年年初珠海就会迎来一波涨幅。
过去这半年，深圳、东莞的调控导致购买力持续奔向珠江西岸，唐家有高新区定位以及深珠通道预期，新盘涨幅领先整个珠海也是意料之中。
除了唐家之外，珠海的其他区域的新房也在涨。
比如金湾，5月共有9个新项目公布，备案均价达到26301元/㎡，有部分项目已经涨到了3万/㎡以上，甚至还有楼盘均价冲上4万/㎡。
而在半年之前，金湾还没有一个楼盘的价格能上3万/㎡。
不止是新房，珠海的二手房也在涨。
根据房价行情网的数据，从去年2020年5月到今年5月，一年的时间，珠海的二手房均价从2.3万/㎡涨到2.5万/㎡
曾经沧海难为水，如果大家看惯了深圳年均1-2万/㎡的涨幅，珠海这点涨幅确实让人嗨不起来。
但我想说的是，数据本身的高低不重要，关键在于数据背后的信号。
珠海现在的市场主力依旧是新房，还远远未到存量房博弈的时候，二手房的上涨动力并不强。在此之前，珠海的二手房房价已经横盘了好几年。
现在连多年不涨的二手房都涨了，这说明什么？
说明当下珠海楼市是真热，不是局部区域带起来的虚假繁荣。
既然已经涨过了一轮，肯定会有很多人问，现在珠海还能入手吗？
要回答这个问题，不能看短期的楼市冷热，得回归到楼市的基本判断依据：城市基本面。
最近这两个月，湾区城市的统计数据陆续出炉，其中几个关键的数据很有参考价值。
先看人口。
根据最新七普数据，过去十年珠海人口增长率达到56.36%，位列大湾区城市第二，仅次于深圳。
如果把这10年的周期铺开，你会发现珠海这10年大约增长的88万人口，多数是去年贡献的。
根据广东省统计局、珠海市国民经济和社会发展统计公报的数据。
2016年：珠海常住人口167.53万人，比上一年末增加4.12万人，增速2.5%。
2017年：珠海常住人口176.54万人，比上一年末增加9.01万人，增速5.4%。
2018年：珠海常住人口189.11万人，比上一年末增加12.57万人，增速7.1%。
2019年：珠海常住人口202.37万人，比上一年末增加13.26万人，增速7.0%。
2020年：珠海常住人口243.96万人，比上一年末增加41.59万人，增速20.55%。
光是2020年，珠海的人口就直接增加了41万人，增速达到两位数，占过去十年增长人口数量的一半。
显然，从去年开始，珠海加快了抢人的步伐。
在珠海的未来人口规划中， 2035年珠海常住人口要超过500万，要实现这个目标，珠海必须要维持现有的人口增长速度，甚至还要继续提速，这是趋势。
除了人口数量之外，珠海的人口素质也很高。
珠海每10万人口中拥有大学学历的人数达到25752人，在全省各市中仅此于深广。
房地产长期看人口，大家用脚投票选出来的城市，楼市不会差。
再看珠海的经济数据。
珠海2020年GDP约3482亿元，增速达到3%。疫情之下，在大湾区城市中，珠海的增速并列第2，也仅次于深圳。
人均GDP数据，珠海在大湾区城市的PK中依旧是仅次于深圳。
此外，去年珠海的一般公共预算总收入总量首次跨越千亿大关，达到1003.4亿元，同比增长10.1%，增幅全省第一！
疫情打击之下，珠海的经济反倒是非常强势。
最后再看产业发展数据。
根据珠海统计局发布的经济运行报告，珠海去年全年战略性新兴产业增加值、先进制造业增加值和高技术制造业增加值分别为492.32亿元、698.99亿元和370.47亿元，
以上三项的增加值占规模以上工业增加值的比重分别为41.0%、58.2%和30.9%，增速分别为3.0%、3.0%和6.3%。
新兴产业和高新技术制造业的发展，决定的是一个城市的上限。大家都明白这一点，所以为了蹭个产业红利，什么阿猫阿狗，都喊着要发展高新技术产业。
但和大多数只喊不动的城市不同的是，珠海的高新产业发展已经有了明显效果，上面列举的数据就是证明。
人口、产业、经济全线飘红，说明什么？
我的看法是：大湾区规划下的珠海，已经开始全面转型，2020年既是珠海的变革之年，也是珠海全新的起步之年。
以前的珠海，虽然贵为经济特区，但一直都只是一个不上不下、所谓的小而美的城市，从未见过它像去年一样如此大力地引入人才、如此大力地发展新兴产业。
因此，珠海当下做的，无论是补人才还是补产业，都是在补齐短板。
前期打下基础投入成本之后，后续必然是逐步兑现获得收益。
从这个角度看，当下的珠海还处于调整期，真正的爆发在后头。
城市发展趋势如此，楼市自然不会被排除在外。
买房，从来都是时间的游戏，选对时间点，就成功了一半。
去年有不少粉丝朋友跟着我们选择了珠海，还不到一年，就涨了。
我想大家都明白大湾区的价值，也知道多年不涨的珠海所拥有的楼市潜力，但很多时候却因为各种各样顾虑，最后起了个大早，却赶了个晚集。
这样的遗憾，不应该再重演。
如果要说大势，全球放水的大背景并没有变。
拜登政府在5月底公开对外宣布了今年约6万亿美元的预算方案，继续带头印钱，宽松的货币环境今年内依然存在。楼市依然是最好的蓄水池。
想要抵御货币洪水带来的货币贬值，持有核心城市的核心资产依旧是最好的方法。
如果要说珠海的城运，前面也分析了，珠海的城市发展还没到头，楼市显然也还有空间。
过去小半年的涨幅已经错过，当下的机会再错过，恐怕未来拿着同样的资金，连个厕所都买不了。
而且，从另一个角度看，珠海的楼市热度如果持续下去，未来有收紧调控的可能，想要入场珠海，必须抓紧了。
最后，要强调一下！
如果现在买珠海，我们推荐的首选板块还是深圳能够直接辐射的唐家北围，相比之前缺货的情况，现在北围已经有新楼盘备案，很快就会有新盘进入市场。
当然，如果现在资金不足以拿下北围，也可以选金湾。资金要求不那么高，均价2万+，而且作为珠海城市副中心，珠海自己很重视，也给了很多的发展资源。
除此之外，其他板块比如横琴、斗门和香洲就不建议当下入场了。
横琴太贵，价格到了高位；
香洲相对成熟，但发展潜力不大，而且新盘已经普遍在4万+；
斗门价格低洼，但区位价值和城市发展，在整个珠海都是垫底。
刚才说了，选对时间点，买房就赢了一半；而选对城市、选对板块，才能把这另一半也赢下来。
珠海当下这个机会，不仅时间点要抓住，板块也不能选错。
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（董云龙 ）
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