13年升值57.2亿元 SK大厦易主险资

经济观察网 记者 程璐洋 6月8日，疫情后国内最大一单大宗交易宣告完成。和谐健康保险收购北京SK大厦，成交额90.6亿元。

13年前，SK大厦还叫凯德大厦，2005年由原开发商华熙以在建工程形式、18.37亿元的价格转让给凯德，这也是凯德在北京获得的首个写字楼物业。2008年，凯德以33.4亿元将该楼整体出售给SK集团。

交易

SK大厦是北京CBD核心区的地标写字楼，北面国贸，东临银泰中心，项目2006年竣工，由两栋35层的办公楼组成，总建筑面积10.76万平方米。

SK大厦为甲级办公楼，目前除了作为SK集团和其关联公司的自用办公地，还有部分对外出租，包括KB国民银行和中国国际金融的北京建国门外大街证券营业部等。

戴德梁行为本次交易的买方顾问，其中国区资本市场部副董事总经理刘兵告诉经济观察网，其内部有近百个租约。

SK大厦所在的CBD区域平均租金在10元/天/平方米左右，平均空置率约15%。刘兵介绍，SK大厦的租金比这个市场价格略高一些。

对SK大厦交易额创新高的原因，刘兵解释，其超过10万平方米的体量是关键。“写字楼的一般体量在2万-3万平米，10万平方米的单体写字楼是很大的，而且在这么好的位置上，总价到这个阶段也不离谱”。

据和谐健康保险股份有限公司官网信息，其于2006年经原中国保险监督管理委员会批准开业，是全国性、专业性健康保险公司之一，2020年3月19日经中国银行(601988,股吧)保险监督管理委员会批复同意和谐健康股份转让给福佳集团有限公司等。

一位了解该收购的人士告诉经济观察网，该公司处于扩张期，收购完成后会对大厦做一些设计改造，目前定位自用加投资，并非增值型的城市更新。

6月9日，曾任SK集团大中华区总裁的孙子强在朋友圈转发《戴德梁行资本市场部助力险资收购北京CBD SK大厦》一文时表示，“没你们折腾这笔交易早就完成了”。SK集团官网显示，目前其中国总裁为吴作义。

作为本次交易的买方顾问，刘兵表示，尊重卖方顾问，毕竟大家代表不同的交易方，立场有别。

经济观察网记者尝试联系孙子强采访，截至发稿未能成功，目前，孙子强已删除此条朋友圈。

刘兵表示，实际上，大宗交易市场成熟的体现之一就是交易时间，“我们现在做一个交易，要半年到一年的时间，成熟市场一两个月就做完了，在英国做交易可能买卖双方都不用见面，就像咱们买二手房一样，各个环节都有专业机构”，他补充，这是因为中国的房地产大宗交易市场还只有20年历史，要走伦敦等成熟市场几十年的路。

大宗交易瞄准北京

SK大厦成交额新高的背后是北京大宗交易市场的热度。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示：“北京市场长期以来受投资人所重点关注，大宗成交连续三年突破500亿”，其资本市场部团队上半年在北京已经促成了百亿成交。

刘兵告诉经济观察网，北京大宗交易的火热已经有几年了。“为什么北京这两年的热度越来越高，是因为上海的供应量太大了，同时租赁的情况又没有北京好，大家都觉得北京市场在这几年更安全，都来看北京，但是北京可以交易的项目并不多，大家都觉得市场好但是找不到项目，干着急”。

外资瞄准北京的占比也越来越高。

2020年，外资投资北京写字楼的大宗交易比例持续上升，全年大宗成交总额达到470亿元，显著低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年的投资总额。

2020年9月，高力国际2020投资者问卷调查结果显示，36%的被调查投资者选择北京，作为最具吸引力的投资地点，该比例同比增长12%。高力国际表示，北京的甲级写字楼市场，从2022年起新增供应将减少，加上需求持续回暖，供应量开始去化，2021年是收购或出售的机会窗口。

仲量联行认为，2020年外资大宗成交占到全年总成交额约35%，这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见，且显著高于2019年的30%和2018年的22%，外资投资者在京活跃度持续逐年提高。

（王治强 HF013）