物业涛声：碧桂园服务入股的“独立物管”赴港IPO、禹佳生活二次递表

观点地产网 半年时间已过，6月16日，首份招股书失效的禹佳生活服务集团有限公司二次递表。

虽然在管总建筑面积仅为1760万平方米，但禹佳生活服务在6月11日已宣布上市分派及保证配额的记录日期将为6月28日，想来离其正式敲钟上市的时间已不远。

眼见着各个开发商都乘着浪潮分拆物业公司登陆资本市场，深圳有28年历史的老牌物管公司“长城物业集团股份有限公司”，在碧桂园服务购入其15.28%股权一个多月后，亦于6月16日晚向港交所递交了上市招股书。

与开发商分拆上市的模式不同，长城物业是“不依赖任何关联地产开发商”的独立物业管理公司。

仅就在管面积看，长城物业称得上是大物管公司。截至2021年3月31日，长城物业在管总建筑面积为1.15亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，与排位较前的上市物管企业——华润万象生活、旭辉永升服务、建业新生活规模相仿。

碧桂园服务入股

观点地产新媒体查看招股书了解，长城物业原为中洲控股(000042,股吧)全资拥有的国有公司，经过数年改制与工会增持等一系列操作后，如今控股股东已是陈耀忠、梁志军、吕雨华及马兴文，以及彼等所控制的员工持股平台（熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈及熙城睿安）。

资料显示，长城物业的前身为深圳市长城物业管理公司，于1993年4月1日成立。其成立后，由深圳市长城房地产发展公司（现称为中洲控股）全资拥有。

于1996年12月至1999年3月期间，经过增加注册资本及股权转让等动作，深圳市长城物业管理公司改制为一家有限责任公司，由长城物业集团股份有限公司工会委员会（“工会”，代表当时的85名员工持有该等权益）根据深圳市建设投资控股有限公司批准的一项员工持股计划拥有约61.88%，及由中洲控股拥有约38.12%。

之后于2003年6月5日，该公司再次转化，成为股份有限公司，当中工会、中洲控股、陈耀忠先生、杨忠常先生及长城物流有限公司（“长城物流”）分别持股约54.8%、31.2%、8.0%、5.0%及1.0%。

2008年9月至2012年8月期间，长城物业又进行一系列增资及股份转让后，工会仍持有约54.80%，中洲控股所持股份减少至约21.52%，而马兴文拥有的深圳同达、陈耀忠拥有的深圳睿哲、杨忠常拥有的深圳常睿成为新股东之一。

于2015年7月20日，该公司还分立为两家法人实体，分别为长城物业及深圳市嘉业投资控股有限公司，一家主要从事物业投资的公司。分拆的理由是“为精简公司核心业务的发展及考虑到本公司的业务策略”，该分立完成后，长城物业股权架构维持不变，并一直专注于物业管理业务的发展。

其后又经历了多番股权转让，以及重组当时的员工持股安排，但真正的上市“枪声”或是在碧桂园服务入股后开始打响，毕竟它这位股东有着投资上市公司股份的习惯。

如不久前的4月28日，合富辉煌公布，董事会主席兼执行董事扶伟聪将新增持股份基本都转手给了碧桂园服务，占总股份近9.99%；紧接着4月29日，中梁百悦智佳赴港IPO，碧桂园服务也是股东之一，以2.39亿港元占股6.24%。

碧桂园服务入股长城物业的时间和上述两者相近。

2021年4月29日，长城物业原股东之一盛美同赢与碧桂园服务签署股份转让协议书，据此，盛美同赢以5.4亿元的对价代转让所持13,321,391股股份予碧桂园服务，占15.28%股份。

截至招股书披露之日，上述股份转让经已完成，长城物业由熙城睿家、熙城睿和、中洲资本、碧桂园服务、熙城睿丰、熙城睿盈和熙城睿安分别拥有约20.70%、18.50%、18.22%、15.28%、11.85%、8.95%及6.5%。

深圳独立物管

观点地产新媒体查看资料了解，长城物业1993年于深圳成立，自1999年首次向北京拓展业务，中标北京回龙观文化居住区（一期）C区的物业管理权，并开始扩展至全国；2000年担任东莞新世纪豪园物业顾问，进入物业管理咨询市场。

目前，其向地产开发商、业主及住户提供基础物业管理服务以及多项增值服务，包括售楼处管理服务、空间管理服务、社区购物服务、家居服务及停车场管理服务。亦向地产开发商、业主、物业管理公司、政府机构、交通枢纽及其他公司提供专业服务，包括建筑及安装工程服务、电梯相关服务及智慧综合运营平台服务。

截至2021年3月31日，其物业管理业务分布全国31个省、直辖市和自治区的162个城市，62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。管理的许多物业是其所在城市的地标建筑，以及管理多个世界级场馆或物业。

截至2021年3月31日，其拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，合约管理总建筑面积为1.528亿平方米。

截至2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年3月31日，长城物业收入分别为人民币24.043亿元、28.103亿元、30.356亿元、6.932亿元及7.838亿元。整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、19.8%及21.1%。于往绩记录期间的收益及毛利增加主要由于业务拓展。

另据介绍，除业务覆盖范围广泛外，其项目组合包括各种物业类型，包括住宅物业、商业综合体、写字楼、交通枢纽、学校、医院及其他公共设施，例如展览中心及城市公园。

非住宅项目所得部分收益占其管理物业所得总收益的百分比由2018年的34.7%降至2019年的33.7%，及增至2020年的35.1%。此外，非住宅项目所得收益占其管理物业所得总收益的百分比由截至2020年3月31日止三个月的32.3%增至截至2021年同期的35.0%。

长城物业表示，相信能继续多元化在管物业组合及进一步扩大其客户基础，

就一般而言，上市所筹资金多用于收并购扩张业务，长城物业同样如此。

招股书就表示，上市所得款项净额将用于进一步扩大业务规模及市场份额，并通过收购及投资分散其管理的项目及物业类别，其中包括用于收购或投资物业管理公司；收购或投资提供城市营运服务的公司；及收购或投资增值服务供应商（例如该等提供社区健康服务及幼儿教育服务的供应商），以进一步提升我们提供增值服务的能力。

禹佳生活二次递表

相比长城物业的在管面积，二次递表的禹佳生活服务，规模就显得小很多了。

去年12月的第一版招股书，半年期限已到，禹佳生活服务新版招股书更新了截至2020年12月31日的数据。

据披露，截至2020年12月31日，其为127个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1760万平方米。截至同日，已订约为177个项目提供物业管理服务，已订约总建筑面积约为2660万平方米。

同时，截至2020年12月31日，为28个项目提供商业运营服务，在管总建筑面积为80万平方米，截至同日，已订约为39个项目提供商业运营服务，已订约总建筑面积约为150万平方米。

事实上，禹佳生活服务与大多数同行一样，业务多和母公司有紧密关联。

其招股书就表示，禹佳生活的业务增长受益于与禹洲集团的长期战略合作关系。禹洲集团为一家成熟的综合业务集团，涵盖房地产、投资、酒店管理、金融与贸易等多个行业。

截至2020年12月31日，禹洲集团在中国六大城市群的39个一二线城市拥有177项住宅及商业物业，总土地储备约为2310万平方米，并于苏州、合肥及扬州等城市拥有领先的市场份额（按合约销售额计）。截至2018年、2019年及2020年，禹洲集团、其合营企业、联营公司及其他关联方开发的物业分别占禹佳生活在管建筑面积的100.0%、100.0%及83.5%。

于往绩记录期间，禹佳生活物业管理服务的大部分收入来自于禹洲集团、其合营企业、联营公司及其他关联方开发的物业，分别占禹佳生活于2018年、2019年以及2020年物业管理服务收入的100.0%、100.0%及94.9%。

不过一家上市公司吸引投资者的要素之一，应该是好看的业绩与可期的前景。

禹佳生活服务的数据显示，其收入从2018年的3.94亿元增加至2019年的5.44亿元，并进一步增加至2020年的6.34亿元；自2018年至2020年的复合年增长率为26.9%；年度利润从2018年的3420万元增加至2019年的6530万元，并进一步增加至2020年的8320万元，自2018年至2020年的复合年增长率为55.9%。

这家物业管理服务和商业运营服务综合提供商，拥有逾23年的运营经验。其表示，专注于海峡西岸地区和长江三角洲地区，并继续在中国市场的四大重点区域（即环渤海经济圈、华中地区、西南地区和大湾区）确立市场地位。

“我们拟实施以下策略以进一步加强我们在中国物业管理行业的市场地位：巩固我们于重点区域的市场地位，并进一步于具有强大增长潜力的区域发展我们的业务，以扩大我们的业务规模及市场份额；通过战略收购与投资，进一步扩大业务运营。”

（ HN666）