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最近我们团队去了南山曾经的洼地——西丽考察，果然物是人非，19年当南山已经13万，西丽普遍还是7-8万，但如今西丽房价在迅速拉高，甚至比肩前海，到底为什么？西丽是否真的还是曾经的洼地，值得入手？
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过去这些年，西丽带给深圳人的就只有两个印象，一个是牛逼的建设规划，一个是南山的房价洼地。
前两天我去西丽考察，亲眼见证，片区建设和规划确实牛逼，但最让我震惊的，却不是西丽的片区建设，而是西丽的房价。
其中最让我感叹的是下面这两套房源：
西丽大学城片区一套宝能城的89㎡的四房，总价达到1400万，单价达到15.7万/㎡
同一片区的另一个小区博林天瑞，一套86㎡三房，挂牌价1388万，单价达到16万/㎡。
15-16万/㎡的单价，是什么概念？
说的直接点，脚踢南山中心，直追宇宙中心前海！
过去这半年，这两个地方我都去过。
南山中心区的鸿瑞花园，87㎡的三房标价1050万，小区单价在12万/㎡左右。
前海的诺德假日广场，挂盘均价达到17万，而前海南的中海阳光玫瑰园，单价是16万/㎡，前海北价格低一些的楼盘，甚至只有13万/㎡。
不比不知道，西丽现在部分楼盘的单价早已经全面超越了南山中心区，和前海相比，也只是和前海南几个最贵的标杆盘略有一些差距。
房价和前海相差无几，这就是大家口中的南山房价洼地？
以偏概全不可取，因此我们必须提出一个问题：
整个西丽现在的价格已经全面前海化了吗？
把整个大西丽楼市逛了一圈之后，我发现并非如此。
西丽当下的价格体系其实有很明显的梯度，而且跨度极大。
第一梯队：
房价最高的地方，就是大学城片区的宝能城和博林天瑞，房价15-16万/㎡，这两个盘都是2015-2016年的次新盘。
第二梯队：
价格稍微低一些的第二梯队，是留仙洞地铁站附近的3个楼盘：
天悦湾花园、鼎胜金域世家、宝能华府
天悦湾花园花园最大，均价在14-15万/㎡之间，金域世家和宝能华府均价在13万左右。这几个小区的建成时间都在2013-2015年之间，楼龄都没有超过10年。
第三梯队：
西丽湖站以及西丽地铁站附近的楼盘，代表是德意名居和南国丽城，均价在9-11万/㎡之间，这些楼盘的楼龄比前两个梯队更老，都有十几年历史了。
第四梯队：
珠光、茶光地铁站所覆盖的片区以及桃源片区。均价在7-9万/㎡之间，少数楼龄新一点的楼盘能上10万/㎡，比如桃源村3期，是2008年的房子，在整个片区中，楼龄算是比较新的了。
理清这四个梯队的价格之后，很明显能够发现，当下西丽的价格体系和楼龄息息相关。
只要是次新盘或者楼龄10年内的小区，价格全部在13万/㎡以上，楼龄最新的两个盘，价格最高；楼龄超过10年，均价全在13万/㎡以下。
其中，一些特别老的楼盘价格尤其低。比如桃源村一、二期，均价只有6-7万/㎡，南山区单价只要6-7万/㎡的房子，这不是洼地是什么？
既有直冲前海的价格，也有真正的南山洼地，西丽当下的房价体系，非常割裂。
从8万/㎡到翻倍的16万/㎡，为什么西丽房价出现如此大的价格跨度？
这和西丽的规划以及建设有关。
简而言之：西丽有规划的地方，价格都高；没有规划的，价格都上不去。
西丽作为南山较晚开发的一个区域，可开发土地在整个南山来说是最多的，因此也承接了不少重大的区域规划。
当下西丽的大规划主要有三个：
留仙洞总部基地、西丽湖国际科教城、西丽高铁站枢纽
这三个规划中，除了西丽高铁站还在规划而且周围没有楼盘之外，其他两个都对房价都有明显的带动作用。
第一梯度价位的楼盘，都在西丽湖科教城，也就是俗称的大学城片区。
整个西丽湖科教城现在已经初具规模，聚齐了清华大学和北大的研究生院，此外还有哈尔滨工业大学、深圳大学、南方科技大学。
学校都已经入驻，规划已经兑现，再加上西丽湖这环境，整个片区的价格就被撑起来了。
西丽大学城内清华大学一角
而留仙洞地铁站的3个盘，价格能到13万/㎡以上，也是因为和正在建设中的留仙洞总部基地只有一街之隔。
建设中的留仙洞总部基地
一打开阳台，面前就是大疆、天珑、深信服(300454,股吧)、优必选这些大企业的总部基地，这位置这地段，房子怎么可能不涨？
因此，在这些片区规划的加持下，以上这些区域的楼盘，这两年单价普遍涨幅都在4-5万/㎡左右，涨幅高的甚至能达到50%。
比如宝能城2019年新推的住宅，开盘价单价才8.5万/㎡，但现在二手房均价15-16万/㎡。
相比之下，不受规划青睐的片区，比如桃源片区、比如西丽地铁站附近的西丽老中心区，过去两三年内的价格涨幅显然比不上有规划的片区。
除了规划之外，西丽房价落差大，还有一个很重要的原因是投资客的拉动。
在调控之前，西丽因为它的发展潜力以及低洼的价格，成为不少投资客的首选。
而投资客来到西丽，基本都集中在有概念有规划的大学城和留仙洞片区，没规划的区域投资客几乎不碰。
投资客集中扎堆，热的区域极为火爆，冷的区域抬价，最后导致了区域之间价格上涨幅度的巨大差异。
不过在调控之后，风水轮流转，事态发生了变化。
有概念的地方，因为价格高、首付也高，已经没有多少二手房交易。
留仙洞地铁站附近这三个楼盘，208政策后只成交了一套。
没有交易还不是最糟糕的，最可怕的是有部分楼盘已经开始跌了！
宝能城在新政后成交的一套总价为1300万，比起之前的成交价格跌了100万左右，单价算下来只有14万/㎡。
现在宝能城业主虽然心气还很高，挂牌单价还撑在16万/㎡，但如果他真想交易出去，肯定也要降价！
而那些没有规划的区域，因为买的人都是刚需和刚改，所以指导价出来之后价格反而没有什么波动。
调控之后，西丽内部不同板块的市场走势，和调控前的市场火热期完全相反，市场的天平，开始向无规划的板块倾斜。
前两年，买西丽可以叫追逐洼地；但在调控之后买西丽，极有可能就是高位接盘。
房价在第一梯队和第二梯队的小区，单价都在13万/㎡以上，现在入手要谨慎。
前面也讲过，这些小区有不少是投资客买入，现在已经有楼盘在降价，价格并不稳定。
而且这些小区所在片区虽然有概念，但无论是留仙洞还是西丽湖大学城片区，配套上会有缺陷。
比如教育配套，虽然有中小学学校，但实力都不强，商业方面，这些片区暂时也比较缺大型商业。
另外一方面，从资金的角度来看，这些小区的首付价格太高了。
举个栗子，博林天瑞那一套86㎡三房，总价1388万，首套置业的话首付大概也要890万。
博林天瑞小区内部
虽然博林天瑞无论是小区还是产品品质在西丽都是最好的，但如果有这个首付款，在西丽买还有追高的风险，去前海买一套不香吗？
第三、第四梯队的房价，是当下南山房价的真洼地，比较适合刚需。
尤其是桃源片区，就纯粹是一个住宅区，而且没有什么农民房，城市界面很干净。
桃源片区
这个片区优点很明显，就是发展比较成熟，配套方面比较齐全，因为背靠塘朗山，环境也不错，整体居住氛围强。
桃源片区的和禾正医院
缺点主要是缺乏大型商业；另外就是房价比较稳，没有规划也就没有了暴击空间。
最后，总结一下西丽的买房建议：
1.因为价格跨度太大了，不同片区情况完全不一样，现在西丽的二手房不能一概而论地说能买还是不能买
2. 第一、二梯队的楼盘，最好是不要碰。现在价格已经在下降，未来我认为还有降价空间，如果现在有这钱想买房，买前海或者南山其他区域更好
3. 刚需要居住，可以考虑第三、第四梯队房价所在的片区，这些片区居住属性高、发展成熟，价格也不贵，当然，最好就是选择2000年以后的房子，居住品质会好一些。
如果是投资，压根不需要看这些地方，上涨空间很小。
总的来说，西丽的房价经过过去两三年这一轮涨幅之后，现在和整个深圳的房价一样，都在调整期。
因此，西丽那些曾经猛涨的区域，这段时间的房价也和整个深圳的房价一样在微跌。
但长远看，西丽本身的地段和区域的规划，决定了这个片区的长期价值依然坚挺。
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（张洋 HN080）
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