“公募REITs的未来现金流较为稳定，用现金流折现法可以比较容易地计算出其内在价值，市场较容易取得较为一致的预期。这点与股票不同。”谈及投资者如何参与公募REITs投资时，博时基金相关负责人表示，公募REITs的基础资产基本面比较容易分析清楚，建议投资者理性对待价格波动，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，关注长期投资价值。
6月21日，首批9只基础设施公募REITs（即基础设施领域不动产投资信托基金）正式上市，市场期盼的“万亿”级别的投资新品终于与投资者见面。当天，首批产品运行平稳，9只基金全部收红，涨幅从0.68%到14.72%不等，市场表现整体理性。
基础设施类REITs具有高分红、收益相对稳定、波动性较低且相对安全等主要特性，但境外市场出现过部分REITs产品上市后类似新上市股票价格波动现象。多位市场人士接受记者采访时均提醒，要理性看待公募REITs产品的投资价值，要有长期投资、价值投资理念。
REITs资产天然契合价值投资理念
公募REITs作为在交易所上市的标准化产品受到各方广泛关注，将推动基建行业融资走向证券化、正规化、标准化，也有利于降低原始权益人的资产负债率，降低实体经济的宏观杠杆率，助力化解金融系统风险。
招商证券(600999,股吧)不动产研究首席分析师赵可接受记者采访时表示：“对于公募REITs的推出，我们认为基础设施REITs划定的行业范围有助于补行业短板，有效盘活存量资产、实现前期投资回收，形成较为顺畅的投融资闭环。”
资料显示，首批9只基础设施公募REITs覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，涵盖产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。
平安基金相关负责人以首批基础设施公募REITs中的平安广交投广河高速REIT为例向记者进一步说明，“其投向的高速公路资产，是首批产品中较为优质的投资标的之一。收费高速公路作为境内基础设施资产的重要板块，具备稳定的商业模式，整体收益较为稳定。”
“从海外成熟市场经验看，REITs资产属性强、分红比例高、收益稳定等特点天然契合价值投资理念，”前述平安基金相关负责人表示“也是进行资产配置、分散投资风险的理想标的，适合追求长期稳健回报的投资者。”
博时基金相关负责人指出，公募REITs的未来现金流较为稳定，因此用现金流折现法可以比较容易的计算出其内在价值，市场投资者比较容易对公募REITs的内在价值取得较为一致的预期。这点与股票不同，成长型股票的价值上涨一方面是基本面向好，另一方面是估值抬升，而背后逻辑都是对公司成长性的良好预期。公募REITs的基础资产基本面比较容易分析清楚，除非政策突然大幅度利好，不然很难出现现金流超预期增加的情况，因此不论是基本面还是估值都很难有炒作题材。
平安基金相关负责人同样表示，当前，我国公募REITs市场刚刚扬帆起航，建议投资者理性对待价格波动，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，关注长期投资价值，共同呵护这个“蓝海”市场茁壮成长。
用好流动性服务商降低价格非理性波动
记者发现，首批公募REITs的基金管理人均聘请了具备丰富经验的机构担任基金的流动性服务机构。
什么是流行性服务商？简而言之就是“公募REITs产品的‘做市商’”，其对基础设施基金提供双边报价服务，并从最大买卖价差、最小申报金额、平均每笔申报金额、连续竞价参与率、开盘集合竞价参与率等方面要求流动性服务机构认真履职，以有效提升基础设施基金定价效率，保障交易效率、提高市场流动性。
流动性服务商有利于降低价格非理性波动。中航基金相关负责人表示，“一方面流动性服务商依托于理论定价模型和市场价格走势，持续为市场提供双边报价，可以作为市场流动性的基石，吸引更多的投资者参与，显著提升公募REITs产品的流动性。另一方面，流动性服务商也能起到稳定市场和价值挖掘的作用，降低价格非理性波动，助力我国公募REITs市场行稳致远。”
博时基金持类似意见，中国公募REITs产品现阶段由于市场认识不足，可能存在流动性不足的情况，叠加新产品炒作情绪，进一步加大二级市场交易价格的波动。做市商可以持续为市场提供双边报价，提升流动性，降低价格非理性波动，助力我国公募REITs市场的长期健康发展。
招商证券衍生投资部基金做市负责人唐胜桥接受记者采访时表示，公募REITs做市商主要起到市场买卖桥梁的作用，通过合理定价和连续双边报价，在为市场提供充足流动性的同时，还能减少市场波动、降低投资者交易成本，引导投资者科学、理性参与公募REITs市场。
“公募REITs做市商是市场不可缺少的参与者，做市商能够依托自身的综合优势高效科学地服务市场其他参与者，为市场长足发展注入活力。”唐胜桥表示，作为专业机构投资者，做市商能够依托自身研究、系统等优势，为公募REITs市场提供合理的定价，防止市场价格大幅偏离理论估值。
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（李佳佳 HN153）
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