6月22日，素有“妖盘”之称的深圳市南山区恒裕滨城二期的一套豪宅在司法拍卖平台成交，有关竞买人真实支出成本和豪宅折合单价引发热议。
“228平方米，成交价6317万左右，公司产权，过户税费3900万，楼价税费合计1亿多，单价接近45万/平。”
而政府对该小区的二手房指导价格仅为13.2万元/平方米。
指导价格13.2万
起拍价24.6万/㎡？
公开资料显示，拍卖的该套房源系海南某落马贪官所有，目前仍登记在开发商控股子公司深圳市银海实业有限公司名下。
从拍卖平台上可以看到，这是恒裕滨城二期3栋A单元的房子，起拍价5617.5万元，户型为228.72平方米。起拍单价居然达到了24.6万元/平方米！
这套房子坐北朝南，也是高层，基础条件还是不错的。但这个价格依然有些耐人寻味。
要知道，恒裕滨城二期的二手房指导价格为13.2万元/平方米，比起拍单价便宜了足足10万元/平方米。
不过，如果从市场价格来看，24.6万元/平方米也确实算较低的价格。
根据“豪宅面对面”统计数据，2021年1月，恒裕滨城二期约227平方米的房源，成交总价7280万元，单价高达惊人的32万元/平方米。
虽然自从中介平台不公布成交数据后，很难验证这些成交信息的真假，但早在2018年，这个小区就诞生了20万元/平方米的成交价。到今年1月，成交均价达到了28.7万元/平方米。
27.6万/平，捡了漏？
不动产权资料电脑查询结果表显示，标的物建筑面积228.72平方米，不动产证号为粤(2017)深圳市不动产权第0180287号，登记价316.9179万元，登记时间为2017年9月20日。该房源位于恒裕滨城3座A单元40层，A楼栋总层高为46层，为东南朝向四居室，起拍价5618万元。
该套法拍房保证金600万元，最终3人出价18次，以6317万元总价成交，折合单价约27.6万/平方米。值得注意的是，从18次出价记录来看，实际竞得人是在竞拍结束的半小时前才第一次出价，并在23分钟内拿下该套房源。
根据标的物详情中公布的网络询价报告，本案例共采用了177个最新案例进行估价，最高单价33.7万元/平方米，最低单价22万元/平方米，平均单价为27.6万元/平米。
由此看，27.6万元/平方米，相较恒裕滨城以往的成交纪录似乎并不算高，甚至还算捡了个小漏。
3900万税费促成45万/平？
但事实到底如何？熟悉深圳湾片区的资深中介陈悦告诉记者，“该套房源为公司产权，原价仅300多万元，第一次登记了，就算是在开发商名下也只能更名当二手房交易，差额土增(土地增值税)就够交的了。”
陈悦紧接着算了一笔账，“土地增值税要收60%，成交价6317万减原价316万后，乘以60%就3600万了，5%的营业增值税约300万，3900万是这么来的，只说增值税和土增就这么多了，还没算买家的契税，契税是6317万增值税减营业增值税后的3%，差不多是180万。”
“指导价才13.2万/平，这一拍，变相告知所有人45万/平了。”
据不动产权资料电脑查询结果，该拍卖标的物权利人是“深圳市银海实业有限公司”。
启信宝显示，深圳市银海实业有限公司的实际控制人为深圳市恒裕实业(集团)有限公司、富德生命人寿保险股份有限公司，分别持股51%、49%。
资深中介王飞表示，现在二手房市场价该户型成交价约8000万元，因为景观有遮挡，该户型在整个小区内算是比较差的，且该房源并不稀缺，市场上也是有同户型在卖，并非稀缺到只能通过法拍市场来获取。
不过关于该套房源的税费情况，业内还有另一种观点。
华商律师事务所律师周争锋在接受记者采访时表示，税费多少最终要看法院执行裁定的表述。如果是连环买卖，到法院诉讼继续履行，开发商先过户给原实际拥有人，然后再过户给买受人，那么需要按照二手房交易的税费；如果法拍可以直接确认原房产证无效，直接把房产确认给买受人，那么就只交契税即可。
不过另一位拍卖行的工作人员表示，此次拍卖的是原业主的房子，只是其当时还没从开发商过户过来而已，房子属于原业主，还是要先过户给他，个人对个人。
对于拍卖结束后，该套房是按照二手房还是新房交易，以及认定的依据等焦点问题，记者多次致电广州市中级人民法院，其表示不接受采访。
热门“妖盘”屡掀波澜
房源所在的楼盘恒裕滨城二期，因为价格昂贵、涨价厉害，被外界称为“深圳住宅天花板”“妖盘”。
小区位于深圳均价最高的片区深圳湾，东面和南面为深圳湾海域，直线距离1.2公里，高层可以看到海景。
2号线湾夏站就在恒裕滨城二期小区楼下，北面200米处是宝能太古城购物中心，周边500米内还有育才第四小学、育才三中、深圳湾学校等教育配套。
从这些配套就可以看出，恒裕滨城二期的居住环境的确非常好。
不过，它的价格比周边都要高的另一个原因，就是赠送面积多。
如今不少楼盘的实用率只有70%-85%，但由于恒裕滨城二期是早年所建，开发商赠送面积多，套内实用率都是超过100%的。
据统计，恒裕滨城二期的套内实用率在104%-145%之间。
比如，屡次刷新深圳住宅单价记录的88平方米户型，实用面积就达到了145%，也就是实际套内面积127平方米。
而这次被拍卖的229平方米户型，套内实际面积达到了265平方米。
因此，恒裕滨城又因是次新豪宅，户型得房率高，具有“湾区赠送之王”、“终极置换的网红盘”的称号。
但是，屡上热搜的恒裕滨城在业内口碑不一。
2019年底，该小区曾因业主暴力控盘拉升房价，而被戏称为“妖盘”，从而引发官方高度重视。而恒裕滨城也是深圳长达一年半的精细化调控里，最早被下架二手房源、隐去成交均价的小区之一。
深圳“妖盘”也要面临降价？
不过，随着价格的上涨，恒裕滨城二期的成交量也在逐年下降。
据统计，2018年、2019年，分别成交40套；2020年，成交33套；2021年第一季度，仅成交9套。
据贝壳找房APP显示，恒裕滨城二期只有4套房源在售，多是80平方米段的户型，90天内无成交记录。
业内认为，恒裕滨城二期的业主心态比较高，在市场不友好的情况下，业主比较惜售。
其实，放大到整个深圳湾，目前的市场情况也都是比较一般。深圳湾今年2-4月内的成交套数只有12套，和1月单月的成交套数不相上下。
而同时，深圳湾也有业主开始降价出售。
因为二手房参考价格机制的出台，人们普遍可贷款的额度更少，购房者的首付资金会更多。
而深圳湾的房子，单价几乎都在20万元/平方米上下，所以需要一次性交付的资金就更加高了。
以恒裕滨城二期这次拍卖的房子为例。
按政府指导价13.2万元/平方米，参考总价是3022.8万元，买家首付三成是906.8万元，银行贷款则是2116万元左右。
但按照起拍价5618万元来看，因为银行贷款只有2116万元，剩下的3502万元就要由买家承担。
而如果没有参考价格机制，买家首付三成大概是1685万元。
所以，除了价格本就已经很高之外，估计首付的大幅增加，也是深圳湾成交量减少的一大原因。
（文章来源：21财闻汇）
文章来源：21财闻汇
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