万科刘肖：寂寞的区首

公司经营，不是个人秀场。

文 | 地产八卦女  陈庆

01昨天，万科对组织架构“大动刀”，全国原有五大区域调整为七个。但最为重磅的消息，莫过于原北方区域首席合伙人刘肖，调任出任集团执行副总裁和首席运营官。其管辖的北方区域，被一分为二，由原北京区域副总卢冰和沈阳首席合伙人林瞳分管。对此，有坊间评论说，刘肖，很可能距“万科头马”又近了一步。

实际上，早在2016年年初，孙嘉就并升职为集团执行副总裁，接替王文金任万科财务负责人、首席财务官。在当年3月举行的年度业绩会上，孙嘉也坐在了台上，首次以执行副总裁身份亮相，并被主持人介绍为“少帅孙嘉”。而随后的万宝之争，让最终的总裁人选浮出水面——是2012年才加入万科，此前并不为人所知的祝九胜。因此，刘肖的升迁，是不是距离头马又近了一步，我不知道。但是，我还记得曾经有一次发布会上，有记者问郁亮说，“郁总，万科提拔职业经理人的标准是什么？”郁亮当时回答说：“当然是能够带领团队打胜仗的人。”那么，刘肖呢？02说实话，如果单从杭州万科总经理的履历来看，刘肖显然就是郁亮所说的这种人——在刘肖从战投帮出任杭州地方一把手之后，杭州万科在拿地规模、频率，到多层次产品布局，再到整个市场的把控、产品的推广方面，都取得了其他开发商难于上青天式的进步。仅仅两年时间，杭州万科便在刘肖的带领下，从2011年的四五十亿，直线跃升至2013年的百亿级别，并最终在2014年，一举夺得当年杭州市销售套数第一、面积第一等众多 NO.1 。然而，客观来说，刘肖之所以能在杭州任上，被媒体封为“年轻神”，当然有其个人的天赋和努力，但更大的原因，还在于他的“遇见”。所谓“贵人三年遇，良人一生求”，刘肖本来跟万科只是露水姻缘，在深圳区域战投部工作的时候，因难以融入深圳万科文化而离职，后来在其哈佛同学孙嘉的帮助下，不久便重回万科战投部。这一次他的运气要好太多，不久便成为郁亮的左膀右臂、战投帮的核心成员。由此，尽管刘肖在入杭第二年，就帮助杭州万科年销售额首次突破100亿，但在其他人看来，这些成绩都是建立在郁亮的帮助之上。作为“战投帮嫡系中的嫡系”，在杭州只要刘肖看上的土地，集团都会同意购买。这是其他地方公司享受不到的福利。而对于刘肖来说，遇见孙嘉、遇见郁亮只是人生巅峰的第一步，遇见杭州楼市的重启，才是最为关键的第二步。我们知道，在2008年金融危机过后，杭州楼市可以说是经历了一轮“冰血暴”：房价降幅之大，房产销售萎缩之巨，在全国范围内均名列前茅。而在刘肖刚赴任杭州的2012年4月，阴跌了四年之久的杭州土地市场，已经接近触底。敏锐意识到这一点的刘肖，迅速利用土地市场的低谷时间，更利用郁亮赋予的拿地审批权，开始抄底土地市场。当年7月，杭州万科就总共抄底44万平米土地，这是万科进入杭州7年后最大的一次土地储备动作。刘肖，也就此在这一拿地战役中“一战封神”。赞誉者有之，称其拿地有艺术性，低谷拿地，高峰不拿；艳羡着有之，因为万科有了足够的低价土地，就有了足够的战略空间；锦上添花者更是有之，郁亮不仅支持刘肖抄底杭州楼市，更让刘肖在杭州试验万科养老、地产基金等新项目。与之相对应，除了业绩上的冲顶，刘肖领导下的杭州万科，也充分利用了当时自媒体爆发的有利条件和前任周俊庭遗留下来的各种资源。例如2013年，杭州万科提出的“三好”，其最初来源便是周俊庭在2011年提出的『好房子、好服务、好邻居』开发三部曲；发扬光大的良渚文化村，也是站在周俊庭等前任的基础上，才有了今天的全国影响力。当然，用今天的眼光看，杭州万科是在刘肖任上才冲上了规模，这也是其最大的贡献。03但是，当所有的 [ 遇见 ] 都成过往，2015年后，刘肖升任北京万科总经理一职，却并未让其再攀高峰，反而令其走下神坛。

▲从图中可以看出，北京万科从2019年后，无论是销售额、营业收入还是利润率，都有着明显下降。北京万科，也成为2019年以来，将近两年没拿地的房企。（数据来源：销冠智库存）为什么会出现这样的情况？其实从根本上讲，这是没吃透北京和杭州楼市的内核：在人口增量上，北京讲究人口疏解，杭州寻求人才红利；

在地域区块上，北京摊大饼，有着严格的环线等级区分。杭州炒概念，即使是外环，也出了未来科技城这样的房价核心区；

在政治经济学范畴，北京讲求房住不炒，屡屡成为全国政策风向标。杭州讲求市场经济，多次被冠名为“炒房之都”......

由此，刘肖虽然在杭州有着成功的一线操盘经验，但这些经验却很难平移至北京——作为政治中心，北京觉悟性极强，自然在各种调控上身先士卒。

也正因为政策如此之重要，“揣摩政策”成为了北京房企发展的不二法门。2015年，在郁亮重申“白银时代”的观点后后，刘肖便迫不及待启动了“6+X”全面多元化转型战略。其中“6”包含了城市更新（曼哈顿计划）、商业地产、持有型长租公寓、装修业务、社区配套服务商业务、以及金融业务。彼时还提到，北京万科未来三年的五个新引擎，即“TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改”。

对此，刘肖说：“如果北京万科的转型不能成功，那么我在万科留下来就没有价值。”

然而，“6+X”策略，无论是城市更新，还是长租公寓、科创园，乃至少有提及的养老地产，北方区域重点布局的这几个新路径都有一个共同的特点：前期投入大、发展周期长、资金回流慢。

再加上，北京的楼市政策变动非常频繁，北京万科以长周期业务对赌短周期政策，一旦失败，造成的将会是战略性的失误，引起的内伤三年缓不过来。后续团队频繁变动，也就成为必然。

例如，在土拍市场最疯狂的2016-2017年，政府为给土拍降温，尝试性推出“自持”策略。但万科在长周期业务的推动下，特别是在长租公寓风口的感染下，居然整了个100%全自持。两块地，加上后期的建安、装修、财务成本、运营成本，至少150亿的资金，就这么被冻结起来了。

150亿啊，无论北京万科再怎么试图模式创新，终究抵不过糟糕的财务数据。

而更令人吃惊的是，北京万科的拿地策略也同样遵循了类似的长周期逻辑。2015年，刘肖接手后，对于土地市场提出了“曼哈顿计划“，声称要绕开土地公开拍卖市场，通过收购存量资产，进行改造、升级成为更适合市场的产品。

由此，原本就被各种神奇操作折腾的北京万科，又拿了一堆没法卖的集体用地，声称要给北京的年轻人提供设施齐全的月租3000元的公寓。

然而，随着北京人口疏解政策的推进，特别是在北京执行严格的商住限售政策后，北京万科一直存在部分项目难以消化的难题，这导致北京万科的周转速度不快，且很难增加新项目，再也没有在公开市场上拿过地。

也正有鉴于此，北京万科没有新项目，旗下的设计团队，居然集体跳槽去了中海。

也就是从那个时候，北京万科只能依靠少数大盘项目的尾货维持销售，自此失去了京城头牌房企的颜面。

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有北京的机构统计，万科去年在北京全口径销售额190亿。

而2020年1-12月，万科累计实现合同销售金额7041.5亿元。

这样一对比，可以看出，北京区域在万科的销售中，确实贡献寥寥。

对此，有媒体说，刘肖是战略驱动型人格，奉行的是年轻化、精英化管理模式。他喜欢创新、新话题和新思维，但却并不关注事情如何落地执行。

但不管怎么样，刘肖仍然荣升万科执行副总裁，以及首席运营官。在此，祝福他的下一站。

关于地产，希望能与大家有更多交流。

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（张洋 HN080）