上海土拍：没有大赢家

经济观察报 记者 丁文婷 姗姗来迟的上海土拍给了刘云一个机会。作为一家小型房企华东区域的投拓负责人，全国集中土拍的帷幕拉开以来，他带领团队已经连续征战了长三角4座城市，却颗粒未收，而在计划中的最后一站——上海，刘云拿下了一宗地块。弹药打出去，有米下锅了，刘云和团队成员都第一时间兴奋地发了朋友圈。

自6月18日至6月24日截稿时，上海土拍“百花齐放”势头明显，超过40家房企报名，拿地企业中不仅有龙头房企身影，千亿房企、中小型房企亦均有所获。

“上海与之前很多城市的土拍都不同，同一日土拍中，一家房企连拿几块地的现象并没有出现，也没有一家企业能独占鳌头。”刘云总结。

在上海，规模房企不再是集中供地的大赢家。

竞拍规则上，上海通过设置竞拍“涨停板”，将溢价固定在10%以下，避免出现类似之前重庆等城市的高溢价情况；而一次性书面报价规则下，企业要测算平均价，叠加了一定的不确定性，打破了“价高者得”的同时；禁马甲令更是降低了头部房企包揽土地的机会，使得竞拍更加公平，给了中小型企业拿地的可能。

中心冷、新城热

上海开拍首日，原本备受关注的4宗主城区含住宅地块显得有些冷清。

杨浦区定海社区地块有3名有效竞买人，静安区大宁地块和徐汇区地块报名人数不足3名，普陀万里社区地块仅有1家公司参与拍地。4宗地块均未达到上海打分竞标门槛，故4宗主城区地块全部采用挂牌方式出让。

最终，普陀西站地块被卓越和京东联合体以99.1亿元拿下，溢价率为0。徐汇滨江地块由豫园股份(600655,股吧)以51.71亿元夺得，溢价率0.21%。杨浦定海地块和静安大宁地块则分别被杨浦城投和保利竞得，溢价率分别为9.2%和8.39%。

值得注意的是，普陀西站地块和徐汇滨江地块均设置了一定的门槛。

普陀西站地块以商办性质为主，住宅总建筑面积不到5万平方米，取得地块的开发商需在地块内打造银行、证券、保险、资产管理等金融企业法人总部集聚的业态，且“引入企业15 年内不得迁出普陀区”。

徐汇滨江地块则要求引入生物医药科技创新孵化、生物创新药研发产业为主的生命健康产业龙头企业。这就要求企业要具备产业聚集资源。

如果说普陀和徐汇在出让条件上的“高门槛”阻拦了一部分企业参与竞拍，那么静安大宁和杨浦定海的纯住宅地块则在高关注度中爆冷。

在一家千亿房企上海投拓负责人陈璐眼中，市区地块偏冷其实很好理解，杨浦定海社区的地块体量太小，建筑面积仅2万平方米左右，其中还需要附带建设一个2600平方米的自持菜市场，并不好操作。

一家中型房企上海投拓负责人赵天也算了一笔账，按照建筑面积算，杨浦这块地就能建造不到150套房子，再加上菜市场，可能就剩下100套左右。“不光是利润问题，这样的项目开发起来很累。”赵天表示，盖几万平方米的房子和盖十几万平方米的房子，企业需要派驻的人力基本上是一样的，都需要一个项目组去周转。

而静安大宁地块在陈璐看来“一点问题都没有”、“是一块好地”，“非常值得拿”，但这块土地成交额百亿，对资金占用量太大。“一般只国企、央企能在一块地上拿出这么多钱，毕竟他们的钱相对便宜。”她说。静安大宁地块最终仅有保利和华发两家央企、国企参与竞拍，最终被保利以105亿元摘得。

此次上海出让的地块中，热度最高的要属宝山罗店地块，报名企业数达到了18家。罗店地块属于纯宅地，离7号线美兰湖地铁站约1公里。而宝山区新房的热销也同样带动了宝山罗店地块的火热。在上海第二批47个集中供应新盘中，多个宝山新盘都触发了积分制度，位于宝山上大板块的“大华朗香公园”入围分数线更是高达64.3分。

五大新城的市场和政策变化都影响了一些房企的拿地策略，赵天透露，“像以前，奉贤金汇这个地方很多企业是不会去的，五大新城的概念一出，加上区域销售情况好，两个效应叠加，愿意拿地的企业明显多了”。

根据一名投拓负责人提供的资料，奉贤三宗地块都吸引了超过5家企业报名，青浦赵巷地块有12家房企报名，嘉定的三宗地块报名房企数均超过了9家。“上海今年绝大多数供应量都会集中在五大新城。几乎没有哪家企业能够不考虑五大新城。”陈璐说。

中小房企的机会

在集中土拍的模式下，规模房企以其资金实力占据了较大的拿地优势。

克而瑞数据显示，截至20城土拍结束，TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅的地块，占全部地块的比重超四成。其中融创拿地数量超过40宗，万科、保利拿地数量均超过20宗。而TOP30强中，排名靠后的房企拿地数量多为个位数。

按照此次上海集中土拍要求，除了缴纳20%的地块保证金，企业还需将起拍价110%的金额，即该地块出让文件上所规定的“最高价”金额打入监管账户中。“这笔钱要开拍后差不多10个工作日才能退回，对资金量要求还是挺高的。”刘云表示。

从此次上海报名参拍情况看，仍以资金实力雄厚的规模房企报名地块数最多。保利报名12宗地块，碧桂园、金地和中建八局均报名9宗地块，建发和招商报名地块数均超过7块。

但在上海6月21日的土拍中，五大新城的六块宅地花落六家房企，除了奉贤新城的一宗地块被中建八局夺得，松江广富林地块被千亿房企中骏夺得，其他三块则被金融街(000402,股吧)、大名城(600094,股吧)、首创和宝业等中小型房企捕获。

即使在土拍第三日和第四日，上海土拍进入更为激烈的竞价招标阶段，6宗热门地块的得主中，除了建发、招商、中铁建、首创等央企、国企身影，也不乏雅居乐这类企业。

“报的多并不意味着你拿得多。”在赵天看来，打分制度叠加一次性书面报价的随机性，给了中小房企机会。依照上海的打分制度，总分满分为135分，经济指标大概90分，土地指标45分。即使头部企业的经济指标分数占优势，按照拿一块土地扣15分土地分的规则，拿的地块多了，分数也会自然而然下来，不仅控制住了市场热度，也防止了“一家独大”的情况出现。

赵天认为，对比江浙沪其他城市，上海的拍地政策显然是更为平衡和友好的。南京并没有打分的限制，这意味着只要企业有钱就可以报名参拍和摇号，报名的多，自然增加了拿地的几率；在杭州，竞争自持和保障房大大压缩了企业的利润空间，只有大企业，尤其是头部公司才能做到摊薄成本，也更加有竞争的资本。而在类似苏州等不限制马甲的城市，资金雄厚的房企可以派出动辄几十个马甲，也大大增加了拿地的概率。

更大的机会点在于此次上海土拍的利润空间。

5月中旬，滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴表示，在杭州土地出让中“努力做到1%-2%的净利润水平”，引发了外界对集中供地情况下拿地利润的讨论与担忧。

而在上海，情况显然发生了变化。上海土拍没有设置竞自持、竞高标准建设方案等条件规则，也就避免了利润不断被稀释摊薄等情形，赵天告诉经济观察报，10%的上限价格已经给定了企业的利润水平。

“就目前出让的地块来看，利润都比较安全，尤其是进入打分竞标模式的地块，利润要比杭州高得多。”陈璐表示。

赵天则透露，上海这批地块的普遍利润空间在8%-10%。“为了补货，也为了利润，不管大小房企，这次都跃跃欲试。”他说。

赵天透露，一般房子建造，每平方米的既定成本不到1万元/平方米，上海的这一成本高一些，在1万元左右，算上土地款和利息的话，地价成本和销售价格的价差在2万元以上都是有利润的。而上海这批推出地块的房地联动价价差普遍有3万-4万元/平方米，利润还是可见的。

多名企业投拓人员都向经济观察报表示，上海市在此次推出土地的利润方面做了很大让步。以静安大宁地块为例，其最终拍得楼面价为5.1万元/平方米，销售指导价为10.5万元/平方米，房地联动价价差在5万元/平方米左右。大宁地区上一次宅地出让还是2019年，仁恒以34.32亿元获得静安区市北高新(600604,股吧)技术服务业园区18-03地块，成交楼板价约4.94万元/平方米，溢价率4.79%。而在大宁地块北侧的“大宁金茂府”地块，楼面价在2014年初就达到了4.7万元/平方米。

“对企业来说，利润有了，对购房者来说，房价得到控制了，上海市政府在土地款利益上是做了牺牲的。”刘云感叹。

（应受访者要求，刘云、陈璐、赵天为化名）

（王治强 HF013）