解局 | 三巽四次递表终过聆讯

观点地产网 守得云开见月明，安徽房企三巽控股集团有限公司在四次递交申请表后终于通过了港交所聆讯，三巽控股也因此成为今年首家即将IPO的房企。

据招股书介绍，三巽控股集团是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的专注于住宅物业开发及销售的高速发展中国房地产开发商。

自2004年成立集团前身安徽三巽投资以来，其就致力于深耕安徽省的房地产市场，实现了安徽省境内从核心城市到县的多层次开发，并打入山东省和江苏省的房地产市场。

艰难上市路

招股书引用安徽省房地产商会数据指，于2018年在总部位于或主要市场在安徽省的房企中，按新增土地储备计三巽排名第一，以及按合约销售额计排名第二。三巽2019年6月30日止六个月期内溢利6204万元。

三巽趁着利好之势，于2019年10月向港交所递交上市申请书，可惜的是，事与愿违，首次递交的招股书并没有通过聆讯。

对此，市场观点猜测，公司经营状况不稳定占据了相当一部分原因。有统计数据显示，三巽2019年销售额由2018年的100多亿，下降至90亿左右。

但是三巽并没有就此放弃，而是开始了为期一年半的漫长上市之旅，在2020年4月及10月、2021年4月多次递交招股书，最终在6月23日通过了港交所聆讯，即将成为一间上市公司。

三巽的艰难上市经历并非“只此一家”，海伦堡、大唐地产等小房企为成功上市曾多次递交申请书，有些企业没有这么幸运，仍在上市路上努力着，在这个大鱼吃小鱼的资本时代，他们都在为自己找出路。

招股书就显示，2018年、2019年及2020年12月31日，三巽控股未偿还借款总额分别为7.097亿元、17.571亿元及20.965亿元；借款总额的加权平均实际利率分别为14.0%、12.3%及9.4%。三巽控股坦承其融资渠道对信托及资产管理融资的依赖程度相对较高，截至2020年12月31日，三巽控股有5项未偿还信托及资产管理融资，其未偿还本金总额占借款总额的37.7%。

在这种情况下，上市似乎就变成了“救命稻草”。一位业内人士表示，对于小房企而言其实并不存在什么上市窗口期。“因为对于小房企来说，能上市就一定会上市，因为他需要上市带来的这笔融资，以及上市后带来的资本利好。”

业内人士也表示，“登陆港交所，无疑将拓宽企业的融资渠道，特别是境外融资渠道，降低企业融资成本，更重要的是提升企业管治水平，真正利于企业修炼内功，提升企业实力和影响力。”

寻发展助力

另据招股书介绍，过往几年，三巽控股的业绩录得明显增长，但从更长远看，似乎还需要更多助力。

数据显示，目前三巽集团在安徽省多个城市的住宅业务陆续进入收获期，包括滁州、明光、亳州等城市已确认的销售收入都在呈明显增长趋势；随着其在江苏多地布局的高货值项目陆续上市，其销售规模将进一步放大。

此外，三巽控股收入由2018年的7.239亿元增加329.4%至2019年的31.087亿元，2020年进一步增加26.9%至39.461亿元。收入增长的原因主要是已交付的总建筑面积由2018年的14.76万平方米增加至2020年的57.98万平方米；已交付物业的平均售价由2018年的每平方米4902元增加至2020年的每平方米6805.8元。

在毛利率方面却有波动，公司毛利由2018年的2.07亿元增加至2019年的9.79亿元， 并随后进一步增加至2020年的人民币10.65亿元；毛利率由2018年的28.6% 上升至2019年的31.5%，而其后下降至2020年的27.0%。

三巽控股表示，毛利率下降到2020 年的27.0%，主要由于四个于同期新交付的项目（即亳州公馆、利辛铂悦府、利辛文州 府 及滁州三悦澜山（琅琊府））的毛利率下降，部分被宁阳铂悦府及亳州公园里录得相对较高的毛利率所抵销。

观点地产新媒体翻阅招股书发现，截至2021年4月30日，三巽控股共有44个项目，覆盖安徽省、江苏省及山东省的12个城市，拥有总土地储备430万平方米，分别包括建筑面积24万平方米的已竣工物业、建筑面积345万平方米的在建物业及建筑面积61万平方米的持作未来发展物业。其中，持作未来发展物业的建筑面积仅占总土地储备14.2%。

可以看出，其目前在建项目较多，需要投入更多的建安成本，其次就是补充用以发展的土储。

因此，关于上市所得款项的用途，摆在首位的就是将用作开发现有物业项目（即利辛铂悦府、宿州灵璧清枫及宁阳铂悦府）的建筑成本。

其次，将用于土地收购，通过于安徽省及安徽省外计划进军的其他城市寻求及收购符合其有关地理位置；总建筑面积；及预期投资回报等方面内部标准的地块或合适的并购机会，增加土地储备。

三巽控股还提到，计划继续通过政府招拍挂等传统的拿地方式收购土地。此外，计划进一步拓展拿地方式，如通过并购及与其他知名房地产开发商开展战略合作。

最后，剩余的上市筹资款将用作一般营运资金用途。

上市之后，三巽或许也会像大多数同行那样，借助资本的力量，加快其发展步伐。

（ HN666）