观点地产网 这一次，“云南王”俊发似乎在寻求深圳发力点。
6月24日，俊发集团有限公司新增一则对外投资公告，与中航信托分别认缴6.8亿元合资设立深圳俊航投资合伙企业（有限合伙），经营范围包括创业投资等。
始于昆明的“城市更新服务商”俊发集团，因连续10年保持云南市占率第一而被冠以“云南王”称号。除滇城之外，俊发也在不断拓展版图，长三角和大湾区便成为主要着眼点。
2015年5月，俊发成为进驻上海旧改市场的第一家外地房企，拿下青浦区徐泾镇530亩城改项目。继而于今年6月上海集中供地现场以联合体方式再次摘得徐泾老集镇“城中村”改造地块，进一步扩充上海的土地储备。
另一边，自其2019年9月在广州成立大湾区公司以来，已在广佛地区获得3个旧改项目，但始终未曾涉足深圳。
实际上，公司早在2017年就明确提出“深耕云南、布局全国四大区域（大湾区、长三角、华中、西南）”的战略口号，但扩张步伐缓慢。
因此，每一次云南之外的动作，都被看做是俊发“走出去”的机会。
合资公司
除银行之外，信托成为房地产企业的重要融资渠道之一。信托公司钟爱地产企业，也已是行业公开的秘密。
深圳俊航投资合伙企业（有限合伙）成立于2021年6月24日，由俊发集团与中航信托分别认缴6.8亿元、各持股49.9996%合资设立，余下0.0007%的股份则由执行事务合伙人深圳企巢资本管理有限公司持有。
工商信息显示，该公司注册地址在深圳市福田区华强北，所属其他金融业。经营范围包括创业投资（限投资未上市企业）、商务信息咨询（不含投资类咨询）、信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）等。
“通过设立合资有限合伙企业的模式向公司提供资金，实际上是信托公司向房地产企业贷款的一种方式。”一位金融从业人员向观点地产新媒体解释道，“选择此方式，除了不符合'432'要求外，一般是由于房地产公司银行贷款额度有限或者前融阶段需要融资。”
在布局全国的扩张进程中，城市更新业务已经成为俊发的主要战略方向。
一般而言，在城市更新项目实施过程中，不仅需要动辄8至10年的项目周期且耗费巨大资金。因而，其中的一级整理环节、并购股权环节、二级开发环节都可触及开发商融资行为。
据华西证券研报显示，城市更新项目融资存在一定地产前融风险。在不涉及土地收储的项目中，以收购土地使用权为目的的并购贷存在被认定为前融的风险。对于涉及到土地收储的项目，因含有土地出让金等，一般不存在前融风险。
俊发集团仅在大湾区的3个旧改项目中，改造投资总金额就超过200亿元。而在此前曾公布，其上海首个旧改项目总投资约101亿元。另外，除大湾区和上海之外，还在10余城拥有多个城市更新项目。由此看来，资金需求巨大。
目前，俊发集团尚未进入上市企业行列，因此融资渠道有限，信托资金不失为一种选择。
据了解，信托公司提供融资一般有两种方式，一种是纯债券方式，另一种方式是股权+债券。
在纯债券方式中，信托公司通过银行委托贷款向房地产企业发放流动资金贷款。此方式下担保主债权可以是银行委托，也可以是房地产关联企业远期溢价收购信托计划持有的有限合伙份额。
而在股权+债券方式中，则是信托公司通过入股房地产项目公司股权的方式成为项目公司股东，再以股东借款的方式给项目公司提供资金，此资金一般要求可计入资本公积。此方式下担保主债权，一般为房地产关联企业远期溢价收购信托计划持有的有限合伙份额。
实际上，这已是俊发与中航信托今年的第二次合作。今年2月，双方合资成立云南航俊商贸有限公司，俊发与中航信托分别持股51%、49%。经营范围包括国内贸易、物资供销；房地产开发经营；货物或技术进出口等。
值得关注的是，在中航信托的“朋友圈”之中，不乏金科、融创、阳光城(000671,股吧)、蓝光、恒大等地产公司身影。据此前媒体统计，2020年该公司投向房地产信托的资产达到1163.63亿元，占总资产的比例为17.46%，位列行业第三。
彼时有分析人士称，中航信托通过入股、股权质押等形式，不断为地产项目输血。
扩储湾沪
从俊发十年来的发展节奏看，全国化步伐在阶段性起伏中稍显迟缓，但同时也有所聚焦，重点在大湾区及上海等区域。
从2011年至2020年的10年期间，俊发在云南之外的9个城市开发、签约了13个项目。其中，已转化为销售项目的仅6个，分别位于成都、海口、贵阳3个城市。从项目数量来看，增速并不算快。
而面对大湾区炙手可热的旧改市场，因自身在城市更新方面的经验优势，俊发也有所发力。近两年内，已在大湾区落下3个旧改项目。
2019年9月，俊发在广州正式成立大湾区公司。进入2020年以后，其在广州、佛山两地旧改市场动作频频。
其中包括，2020年3月俊发首次在湾区露面，成为广州增城仙村镇蓝山村旧村改造项目的合作意向企业，并于今年2月确认为该项目竞得企业，改造范围用地面积约1130亩。
另于2020年7月和9月，分别拿下增城新塘新街村项目及佛山顺德勒流三元村项目，合计改造范围为1847.1亩。
曾有熟悉俊发的人士称，布局大湾区旧改市场，一方面是公司比较擅长，另一方面也是希望通过旧改项目得到市场的认可。
此外，2021年3月9日平安不动产宣布，与俊发集团正式签订战略合作框架协议，双方将重点围绕“城市更新”这一新型城市发展命题发挥优势、资源互补，共建“1+1＞2”的共赢局面。
从与本土企业合作到新公司的成立，不难看出俊发集团对深圳市场的试探。但观点地产新媒体向俊发方面了解到，目前在深圳还没有项目。
与其他房企一致，俊发集团还将长三角作为重点扩张区域，尤其向上海等核心城市偏移，并且不时有将总部迁至上海的消息传出。
6月18日，在上海首轮集中供地中，俊发联合体以15.4亿元拿下青浦区徐泾镇老集镇旧改地块，被视为其在城市更新领域的再度认可。
实际上，俊发在上海市场均是围绕徐泾老集镇旧改项目展开。早在2015年5月，俊发与代表上海青浦区徐泾镇政府的两个投资平台公司签署徐泾镇老集镇旧改项目合作框架协议，从此成为进入上海旧改领域的第一家外地房企。
之后，2019年俊发合资公司以近6亿元摘得徐泾镇老集镇3宗地，2020年俊发再次联合上海徐泾镇政府两投资平台，以逾14亿元摘得青浦徐泾镇3宗地块。彼时公司透露称，整个旧改项目总投资约101亿元。
俊发自1998年于昆明起步之初便涉足城市更新领域，其承接开发的首个青云街城中村旧城改造项目，便以“昆明最早的高档社区”打响其“城市更新服务商”标签。除此之外，俊发集团还创造了“先安置、后拆迁、再搬迁”的项目模式。
但随之而来的，一方面是其目前在云南房地产市场难以撼动的“一哥”地位，另一方面因相对缓慢的旧改节奏及城市特点不同而至全国扩张速度缓慢。
根据媒体报道，早在2017年，销售额为381.3亿元的俊发集团，就制定了“未来三年超1000亿元的销售目标”。而据官网显示，2020年公司营业额为600亿元，总资产为1500亿元。
如今，扩张规模已成为中小房企面前一道发展“必选题”，而对于在城市更新方面占优的俊发集团来说，如何将业务模式进行复制并全国扩张，也成为其不得不思考的“多选题”。
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