中国金茂在吃尽高价地带来的苦头后，正在加速其“第二曲线”--城市运营的扩张速度。
上半年鲜少出现在土地招拍挂市场的中国金茂，于6月28日突然发布公告称，拟收购中国宏泰29.9%股权，约合4.94亿股，代价约14.81亿港元。交易完成后，中国金茂将成为中国宏泰的主要股东，卖方王建军及其妻子赵颖仍为中国宏泰的控股股东，持有44.08%股权。
与此同时，中国金茂还将大手笔认购中国宏泰1.23亿美元的可换股债券，债券期限36个月，利率6%，须于每半年期末支付。
创立于1995年的中国宏泰是一家非典型的房地产开发商，在业内并不出名。官网资料显示，中国宏泰早期主要从事城市住宅和配套设施建设；2005年，中国宏泰向新型城镇化建设转型，开始专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发，并于2014年实现香港上市。
因中国宏泰定位与发展模式与华夏幸福高度类似，外界此前称这家产业市镇发展商为“港版华夏幸福”。但与华夏幸福一样，中国宏泰因过度依赖单一项目、产业园前期投入难以快速收回等因素深陷债务危机。
这将是一次各取所需的合作。中国金茂方面表示，透过投资中国宏泰，中国金茂可实现收购多个城市运营项目，获取相关资源以提升产业园区吸引业务及投资的能力，并进一步加强政企合作。
事实上，合计约22亿元的投入如果放在土地招拍挂市场上，甚至买不了一线城市的一小块土地，现在却能为中国金茂撬动8个城市运营项目，完成年内城市运营项目目标。而对于受疫情影响而陷入债务难题的中国宏泰而言，它也急需一笔资金盘活旗下资产。
中国金茂化身“白武士”
年报数据指出，目前中国宏泰旗下主要有八个产业运营项目，分布在河北省廊坊市、石家庄市、湖北省鄂州市等地，但除廊坊龙河高新区项目已经进入成熟收获期外，其余的七个项目仍处于规划及开发初期，需要中国宏泰在前期投入大量的资金进行收储、打造产城项目。
过度依赖龙河高新区项目带来的后果是中国宏泰应对风险的能力大大降低。
国际信用评级机构标普指出，自2019年以来，中国宏泰发展一直在放缓其在开发其他较新园区方面的多元化努力。导致中国宏泰的收入确认表现与龙河新区的土地销售保持高度相关。2020年，中国宏泰收入同比下降10.2%至23.99亿元，主要原因就是龙河高新区项目土地拍卖受疫情影响推迟。
但相应的债务并未因此减少。中国宏泰年报数据显示，公司一年内到期的流动负债高达22.22亿元，但在手现金及现金等价物仅有6.46亿元，偿债压力巨大。对于陷入债务难题的中国宏泰而言，急需一笔资金盘活旗下资产。
在14.81亿港元入股中国宏泰的同时，中国金茂还将大手笔认购中国宏泰1.23亿美元的可换股债券，债券期限36个月，利率6%，须于每半年期末支付。换股期内，金茂有权随时要求中国宏泰按换股价，将全部或部分可换股债券转换为不附带任何抵押权益的中国宏泰股份。
按每股3.05港元计算，可换股债券悉数转换后将发行合共3.14亿股换股股份，相当于现有已发行中国宏泰股份总数约19.00%、经发行换股股份扩大后的中国宏泰总股数的15.97%。
公告指出，本次发行可换股债券的所得款项净额，将用于偿还中国宏泰现有未偿还债务、为其现有债务再融资、满足其投资项目的现有资本承担、派发股息及用于一般营运资金。
押宝城市运营
“我们希望通过自己的方式，来解决土地储备问题。”在不久前举办的股东周年大会上，中国金茂执行董事兼CEO李从瑞如此回答市场关于中国金茂为何不抢地的质疑。
近两个月，中国金茂将拿地重心放在了22座“双集中”政策城市之外的低线城市，包括南昌、温州、无锡等城市，并下沉到盐城、江阴、诸暨等三四线城市。其中，不少地块以底价成交，溢价率最高的为南昌一地块，约66.5%。而广州、深圳、杭州、重庆等城市的集中供地虽有参与，但收获甚微。
李从瑞指出，土地“两集中”需要时间检验，行业出现波动是正常的，这时候金茂更愿意冷静看待市场。在他看来，集中供地第一阶段出现的开发商争抢局面不会持续，中国金茂因此保持了克制态度。等到下半年，市场拿地热度应有所下降，中国金茂会在那时抓住机会获取一些优质土地。
不过，更为重要的是增长思路的转变。土地竞争激烈及限价政策的存在使得房地产开发的毛利率持续走低。
2016年、2017年两年，中国金茂曾高歌猛进在全国各地拿下多个高价地，以实现短时间内的规模跃升。但随即遭遇严厉的限价调控，让这些地块售价无法达到预期，结转该类项目直接导致近两年毛利润的下滑。年报数据显示，2018年、2019年，中国金茂毛利率分别为38%、29%。到了2020年，毛利率进一步下降至20%。
为扭转盈利下跌势头，中国金茂在近年开始逐渐加大了城市运营项目的落地力度。2020年，中国金茂先后落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、金华未来科学城等7个城市运营项目，新增锁定面积1080万平米。截至去年底，中国金茂的城市运营项目达到了27个。
这些项目有望改善金茂整体的盈利水平。股东周年会上，中国金茂CFO指出，城市运营项目的二级开发毛利率在25%以上，最好的项目甚至超过50%。如中国金茂去年在海南三亚的项目毛利率就能达到接近60%的水平。
“随着城市运营项目占比提高，中国金茂毛利率会慢慢回到25%以上。”
根据规划，中国金茂将在2021年内再落地8个城市运营项目，总城市运营项目达到35个，预计三年后城市运营将为公司贡献60%的新增土地储备。而入股中国宏泰，无疑能给中国金茂增长思路的转向提供助力。
最直观的表现就是中国宏泰旗下那八个仍待开发的产业园区项目，能直接帮助中国金茂完成今年城市运营项目的落地目标。
（文章来源：时代财经）
文章来源：时代财经
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