观点地产网 6月29日，华南城控股有限公司通过电话形式召开2020/2021财政年度财年业绩发布会，执行董事兼集团行政总裁赵立东、执行董事兼集团运营总裁耿梅、执行董事郑嘉汶、首席财务总监陈茂昌、副总裁虞明铭、主席助理及企业融资与投资者关系负责人汪智出席。
定位于大型综合商贸物流及商品交易中心开发商和运营商，华南城“商贸物流+”产业运营模式仍紧密围绕着深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆八座华南城展开。
“这一财年我们经历了严峻的经济形势和新冠疫情考验，受益于整体大环境的复苏，多项业务指标表现良好，部分指标超过去年同期。”
赵立东对期内表现满意，并称随着国家出台一系列政策为经济发展保驾护航，加上国家电子商务示范基地挂牌，市场采购贸易试点落地等诸多利好，华南城迎来了新的发展良机。
体现在数据上，期内华南城合约销售161.49亿港元，同比增长19.5%；收入113.09亿港元，同比增长14.4%；毛利率为43.7%；核心净利润18.9亿港元，同比增加21.4%，母公司拥有人应占净利润24.15亿港元，同比减少8.3%。
对于唯一一个亮“红灯”的指标，陈茂昌将原因归于期内投资性物业增值的下降。
“今年投资性物业的评估增值是10.9亿港元，上一财年为16.7亿港元，导致会计准则下的净利润的下降。”他称，最近几年，华南城主要将资源投放在快速销售物业开发，所以新增投资性物业和新增投资性物业重估增值相应减少。
毛利率优势
业绩会一开始，陈茂昌便开始对公司各个业务板块进行回顾。
从数据上看，华南城2020/2021财年的合同销售、收入、EBITDA、净利润都保持了一定增长。
具体来看，期内华南城录得合约销售161.49亿港元，同比增长19.5%；收入113.09亿港元，同比增长14.4%；EBITDA是61亿港元，同比增长7.4%；核心净利润18.9亿港元，同比增加21.4%。
在收入中，持续性收入为27.65亿港元，同比增长14.7%，约占整体收入的25%。据了解，持续性收入包括物业租赁及物业管理、仓储物流、奥特莱斯等。
其中，来自物业租赁及物业管收入为15.23亿港元；仓储物流在管面积约90万平方米，收入增长14%至4.2亿港元；奥特莱斯销售总额(GMV)增长23%至21亿港元，收入则增长22%至5.34亿港元。
陈茂昌称，在持续性收入上，华南城定下的目标是年增长不低于20%。
期内，华南城销售达成预定的160亿港元目标，并将2021/2022财年合约销售目标也定为160亿港元，并表示“对于这个目标还是非常有信心的”。
在这一财年销售中，西安、郑州是主要贡献地区。其中，西安华南城录得销售约53.99亿港元，占总销售金额33.4%；郑州华南城录得销售约52.96亿港元，占总销售金额32.4%。按产品类别看，住宅占比37%，多功能商业占比39%，交易中心占比24%。
令华南城更为高兴的，是明显高于业内的毛利率水平，这一指标在业绩会中被数次提及。
2020/2021财年，华南城毛利率为43.7%，而据观点地产新媒体了解，2017/2018财年、2018/2019财年、2019/2020财年，华南城毛利率分别为43%、43%、45.7%，长期处于较高水平，
“对比行业的竞争对手，开发商毛利率一般是在25%以下，有些甚至20%以下，华南城作为一个产业园区营运者，较高的毛利率也凸显了商业模型的优势。”
管理层透露，华南城资产负债表里面的合同负债为162亿港元，这个数字会在未来24个月陆续物业交付后，转化为会计准则底下的收入。
“可以说，未来两年收入都是有保证的，预计毛利率会维持在比较高的水平。”
千亿旧改启动
华南城这一份年报中，首次披露了深圳旧改项目的进展。
年报显示，华南城目前已正式启动深圳华南城一期城市更新项目计划，纳入该计划的地块占地面积为43万平米，预计更新完成后建筑面积超过250万平米，能够带来超过1000亿元的商业价值。
“深圳这个旧改项目是华南城未来几年一个非常重要的战略性资产，也是华南城需要深度挖掘的一个宝藏。”陈茂昌称，旧改项目一旦落实，带来的商业价值几乎等于公司目前的总资产规模，是净资产规模两倍以上。
他在业绩会上详细介绍了这一项目。
据介绍，深圳华南城一期是在2003、2004年在深圳龙岗区平湖街道落成的，当时是一个专业市场的形式，这个项目占地面积是43万平方米，现在的容积率大概是1.3，建筑面积约60万平米。
根据深圳市城市规划政策，第二级密度的土地，商业和住宅容积率最高能够达到6，这意味着项目具有非常大的发展空间。
华南城初步测算，这个占地面积43万平米的区域，如果更新一旦完成，建筑面积将高达200多万平米。
“深圳市龙岗区的普通住宅达到了5-6万元/平米，这个旧改项目我们占70%面积，还有30%是一些小业主，现在已经开始跟这些小业主、相关的政府部门开展旧改工作的讨论。我们会把股东的利益最大化，用最短的时间、最快的速度把这个旧改项目落地。”
随着越来越多企业将商业和物业板块分拆上市，华南城管理层也回应称，公司对此已展开研究，并计划把物业板块和商业管理板块打包在一起分拆上市。
据透露，商业管理板块方面，期内华南城新签租赁单价有超过20%的增长，总租金收入有18%的年增长，今年新增签约租金单价目标增长超过20%，保证未来几年的租金收入的提升。
物业管理板块方面，目前华南城在管面积为1600万平方米，加上公共面积和车位将超过2000万平方米。
“我们内部判断，不管是盈利指标还是规模指标，都能够达到香港联交所上市条例的要求。”
不过，为了将股东利益最大化，华南城仍在考虑是将资产IPO分拆上市，或是引进其它战略伙伴共同合作。
以下为华南城2020-2021财政年度全年业绩发布会问答实录：
现场提问：华南城与万达集团签署了战略和项目合作协议，第四代万达广场项目正式落地郑州华南城，成为郑州南部区域的首个万达广场，该项目给集团带来了哪些机遇？目前进度如何？集团今年有没有与其它公司合作的计划？
赵立东：6月18号华南城与万达集团在郑州签署了战略合作协议，这是继深圳龙岗万达项目落地之后，华南城与万达合作的第二个全新的万达广场。
联手万达既有华南城深耕商贸产业的战略考量，同时也符合这些年华南城转型升级的发展方向，双方携手、合作共赢，对激活园区人气、充分挖掘消费潜力有着重大的积极意义。
目前项目进度，我们整体的项目规划22万平米，已经通过了规划局的报批，现在已经展开深入设计，五人小组已经成立，并且对接多次，计划自签约日后三个月正式动工，26个月左右精彩绽放。
除了万达之外，华南城也跟各领域优秀的合作方接洽，具体进展请关注公司的官网和相关公告。
现场提问：华南城电子商务产业发展势头良好，请问一下未来有何规划？
赵立东：电商网红是华南城新业态的四架马车里的重要一环，也是为了转型升级的重要发展方向，目前全国8座华南城园区，电商产业的经营面积超过了40万平方米，服务近3000家电商企业，涵盖电商孵化、跨境电商、直播电商、内贸电商、平台运营、网红培训及第三方服务商等。
其中，深圳华南城获批国家电子商务示范基地，全国十大跨境电商有4家在深圳华南城，规模效应和品牌效应非常明显。南昌华南城建立了一个近3万平方米的网红直播员培训基地，为梦想成为网红素人或需要发展电商平台的人提供了主播发展、运营管理、影视制作等一条龙服务。在合肥，华南城电商产业基地2020年6月正式启动，规划电商网红直播创业园10万平米，网红产品专业市场及商业配套10万平米。
此外，华南城还成立了电商产业联盟，助力园区企业规模扩张、抱团发展，电商也作为我们一个重要的板块，我们的基础非常好，而且电商企业与我们线下商贸的沟通是非常密切的，可以互为帮助、共同发展，这也是我们下一个阶段重点升级发展的方向。
现场提问：现在陆续有一些房地产企业将旗下的物业管理公司分拆上市，华南城未来是否有分拆商业或者物业管理业务的计划？
陈茂昌：我们也观察到最近很多内房的房地产开发商都把旗下的物业管理板块分拆上市，我们当然也是有这样的研究，我们已经有计划把物业板块和商业管理板块打包在一起，然后把它分拆上市。
另外香港联交所上市条例的要求，我们内部判断了一下，我们觉得能够达到相关的要求，它们的盈利指标、规模指标我们都是可以达标的。现在内部在探讨的是要把这一块资产IPO分拆上市比较好，还是引进其它的策略伙伴一起合作会比较好。目标就是要把股东的利益最大化，会在适当的时候会公告我们的决定。
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