观点地产网讯：6月30日，万科在深圳举办万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会，主席郁亮、深圳地铁董事长辛杰与众管理层出席。
据观点地产新媒体现场了解，关于行业利润率的问题，总裁祝九胜表示，第一，过往几年地价占房价比是逐步上升的，最终都会体现在毛利上，从中短期来看毛利下降是行业的趋势。第二，对于一个永续的生意和永续的行业，回报率不可能永远比别人低，也不可能永远比别人高。只要是永续行业，长期来看回报率会回到社会平均水平。第三，行业的回报率不等于企业回报率，高于这个行业的回报是真正为股东创造价值。
祝九胜指出，对于万科合伙人来说，要尽可能创造超过行业平均值的回报水平，这是我们的追求，也是我们经济利润奖金的来源之一。
“但短期来看压力还是挺大的，从2017年到现在，地价占房价的比例大概上升了15个百分点，开发业务挣钱的难度在加大。”祝九胜称，万科从2014年开始就不断做一些探索，中间虽然被一些外在的因素所打断，但我们的方向是确定的，要从以开发为主向开发、经营、服务并重转变，从单一赛道转向多赛道。
祝九胜表示，在传统的开发销售领域，要不断提高开发质量，要把客户照顾好，得到客户的认可。在经营和服务方面，我们要不断突破。一个是观念上的突破，以前开发的时候只提供了建筑空间和生活空间，今天要开发、经营、服务并重，在空间的基础上要填充内容、要提供服务，不光有硬件，还要有软件。不光是空间，还需要内容，软件是在硬件基础上要去运行的，内容更需要去迭代更新。
祝九胜举例称，万科内部也有一些好的案例，比如冰雪和度假业务的一个经营理念叫“度日如年”和“度年如日”。度年如日，指的是持之以恒、永不松懈地服务好每一位客户；度日如年，指的是每一天是一个经营周期，是一个复盘周期。第二个是技术和实现方式上的突破，过往做开发业务，关键看把钱拿到、把地买对、把产品产策好，把标准定好。今天经营业务是挣小钱，客户的需求又在不断变动。我们在迭代周期、洞察客户需求方式上都应该发生改变。
比如冷链业务，我们不光要知道有多少客户，客户有什么偏好，还要考虑消耗的频率，运输的半径，路上堵车的概率，形成一个比较好的经验树，甚至总结成一个算法。第三个是最终要落实到我们的行为上，落实到我们的能力上，落实到我们对股东的回报上。我们长期面对这些基于不动产场景的业务，也面临一个难题，就是到底是用轻资产，还是用重资产的模式。如果用轻资产，收入和利润就不容易做上去；如果用重资产，经营的净收益要看能不能覆盖资金成本，否则就没有给股东创造价值。国外很多不动产玩家之所以成功，是遇到了低利率时代，净租金收益能够覆盖这个成本，但中国目前这个条件不是那么强。这是我们和同行共同面临的题目。
他指出，万科也看到一些新的希望，公募Reits等渠道都在逐步放开，我们相信只要我们能够认准坚持，能够提升能力，这个难题还是有解的。回到刚才的题目毛利率下降对股东怎么办？我们以前注重从开发业务里面获取利润。现在对开发业务我们在不断提高标准。同时也大胆提出来向经营类业务要利润，只不过经营类业务利润的获取方式和开发业务有所不同，我们也在不断提高标准，正在不断往正确的方向上走。
（ HN666）
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