招商蛇口上半年业绩增逾300% 公募REITs上市盘活资产

2021年以来，部分热点城市调控政策加码，对销售影响开始显现，广州、深圳、杭州、宁波、苏州等地已上调按揭利率。

受此影响，申万房地产指数年初至今已累计下跌9%，但上市房企并非毫无亮点，招商蛇口(001979)预告上半年业绩大增逾3倍。

6月30日晚间，招商蛇口披露2021半年度业绩预告，该上市公司预盈37亿元到47亿元，同比增长305.04%到414.51%。招商蛇口表示，净利润同比大幅增长主要系房地产业务结转同比大幅增长；同时，以公司旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs(基金代码“180101”)作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，贡献报告期净利润约14亿元。

为招商蛇口上半年带来额外收益的公募REITs就在本月中正式上市。6月21日，首批公募9支基础设施REITs基金上市交易，标志着我国公募REITs的发展进入新阶段。

在这其中，“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”作为首批基础设施公募REITs项目之一、粤港澳大湾区惟一一单产业园区公募REITs项目，其在认购时就获得市场追捧。最终，该项目整体溢价率超过80%，发行规模达20.79亿元。

早在2020年4月30日REITs试点推出后，在招商局集团的支持下，招商蛇口开始筹备项目，迅速形成发行方案，项目于2021年4月由国家发展改革委推荐至证监会，于2021年5月获得深交所无异议函和证监会准予基金注册的批复，6月21日在深交所挂牌上市，项目从准备到上市前后经历一年多时间。

博时招商蛇口产业园REITs主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产——万融大厦和万海大厦。二者建筑面积均超过4万平方米，权属清晰相关转让合法合规，两项基础设施资产运营6年以上，历史期间出租率及租金水平等运营指标较为稳健。

此外，项目所在地蛇口网谷是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一，具备“中国(广东)自由贸易试验区”、“国家自主创新示范区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的区位优势，引进了苹果华南总部、IBM、史泰博等国企知名企业，已成为新兴产业聚集地。

基于上述优质资产，博时招商蛇口产业园REITs在战略投资者方面获得了近3倍超额认购，最终锁定外部战略投资者10家，网下投资者整体询价认购倍数为15.31倍，是首批公募REITs项目中网下询价阶段认购倍数最高的项目，投资机构覆盖了包括中国人保在内的大型保险公司、大型证券公司、公募基金、信托公司以及QFII。

招商蛇口拥有领先的园区运营服务经验，曾荣获中国产业园区大会2019年度、2020年度中国产业园区运营商TOP50第一名。同时公司拥有丰富的园区资源储备，目前招商蛇口旗下产业园区的规划面积近403万平方米，项目个数达27个，深耕粤港澳大湾区、长三角经济区、一带一路等沿线节点地区。

申万宏源指出，对于招商蛇口而言，本次基础设施公募REITs具有着重要意义：一方面，本次REITs将进一步拓宽融资渠道，同时有效盘活旗下产业园基础设施资产，有利于促进公司在园区基础设施领域投资的良性循环，打通产业园全生命周期发展模式与投融资机制，增强本公司可持续经营能力。

另一方面，此次REITs也将进一步助力公司“前港-中区-后城”的开发运营模式(蛇口模式)实现从产销模式向资管模式的转变，从相对重资产模式向相对轻资产模式的转变，从而加快周转、提升回报率，并且除产业园区之外，未来还有望拓展到商业地产、长租公寓等等业务；此外，本次REITs也将协同招商局商业房托(1503.HK)形成双REITs平台的架构。

业绩方面，2020年招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；实现归母净利润122.53亿元，同比减少23.58%；2021年一季度，公司实现营收126.72亿元，同比增长7.42%；实现归母净利润6.7亿元，同比增长24.25%。

（文章来源：e公司）

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