郁亮赛马 万科革面

问，万科A集团董事会主席郁亮与苹果公司（AAPL）已故创始人史蒂夫·乔布斯有何共同点？

答，他们都有很强的现实扭曲力场。

别笑，就是这么回事儿。

乔布斯自不必说，什么时候轮到郁亮有此评价？

“这次三年事业计划书的制定，要把‘活下去’作为基本要求，我们的战略围绕‘活下去’而展开，这是最底线的战略。”2019年9月，在万科秋季例会上，郁亮神情凝重，语气深沉。不知道的，还以为万科营收1059.7亿元，增长51.8%；净利润91.2亿元，增长24.9%的业绩是骗人的。

哪家上市公司，会在业绩向上时，把“活下去”挂满整个会场内墙？郁亮的万科就会。而且人们宁愿相信，后来赚了大钱的TOP30、TOP50们，每一家都活在生死线的边缘。今天碧桂园（02007.HK）不死、明天融创中国（01918.HK）不亡，大家都挺好，哪有那么多生离死别。

把挺富足的日子说得像是走钢索，郁亮做到了；反过来，还有现实扭曲力场吗？

不久前，郁亮一番操作，管理架构、业务片区、区总任职都有了调整。这是一次没有“削番”的调整。郁亮心平气和，自信飞扬，其任职后最大的一次调整，看上去如此胸怀激雷却面若平湖。

可是果真如此吗？未必，万科的危机在“腠理，不治将恐深”。

好看的业绩报表遮盖太多的潜在风险，一些问题已经有悖于郁亮的初衷。万科需要改变，甚至是大刀阔斧的变革。只是那急迫性与危险性，被郁亮一场其乐融融的“分封”大会遮掩起来。

这次改变，郁亮施展的现实扭曲力场，很见功力。

“制造业”的万科

用一句话归纳郁亮的境况：短期内达成阶段性目标不成问题，中长期成长难度很大。

看数据，万科的表现无懈可击：2017-2020年万科的合同销售额与合同销售面积一直维持稳定增长的曲线，营收与净利润的表现同样垂范整个地产行业。所有的经营数据，万科都能实现向上增长，这是实力的体现。

主业正常运营，带来充裕的现金流，健康指标持续向好是预料中事。年初，贝壳研究院统计数据还认为万科“三条红线”会踩中一条（剔除预收款后资产负债率71.7%、净负债率18.9%、现金短债比2.27），4月下旬发布一季度报告时，万科三项数据已降至健康水平（剔除预收款后资产负债率69.5%、净负债率15.5%、现金短债比2.72）。

回过头来，再看万科总裁、首席执行官祝九胜制定的2021年目标与行动计划——利润增长、回归绿档、做好基本盘等六大OKR（Objectives and Key Results，目标与关键结果法），并非很难的事情。部分目标已经实现，只要维持现状不变，自然可以完成其他任务。

除了不缺钱，其他都缺一点，这才是最危险。

地产圈就是这样。当你能赚钱，而且很会赚钱的时候，很多问题都会被一叶障目；等到积重难返的时候，整个体系很可能轰然崩溃。

翻看一季度数据，万科622.6亿元的营收，同比增长为30.3%；不过12.9亿元的归母净利润，同比增长仅3.4%。收入的快速增长，却无法在利润端兑现。倒是万科当期营业成本达到495.56亿元，骤增50.93%。

营收与成本两翼齐飞，净利润似长江东流而去，着实尴尬。悲剧的是，这样的日子，万科已经挨了很久。2017-2020年，论年复合增长率，万科的营收为19.94%，净利润仅13.96%，营业成本为22.81%。

阳光城（000671.SZ）、富力地产（02777.HK）、融信中国（03301.HK）……太多企业以净利润为代价，依靠“高杠杆+高周转”模式换取规模快速增长；如今万科借实际行动证明，不用“高杠杆+高周转”模式换取的增长，同样可以牺牲净利润。

“住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业。”在2020年线上业绩发布会中，郁亮如此点评整个行业。盘子越来越大，收入越来越少，无论外形上万科长成什么样子，里子是越来越像制造业——车间里所有人都很忙，努力赚越来越少的钱。

像传统制造业那样，将命运交给流水线的周转，让“计件算钱”成为建立员工三观的底层代码，机械性重复已经做过成百上千次的动作，会很顺畅，却很危险。

或许觉察到“向制造业学习”的万科存在风险过高，二级市场资金开始从这座大堡垒出逃：年报公开前后，万科股价就开始沿着45度角向下倾斜，从近35元的高点一路降至眼下的24.05元多，降幅超过三成，市值蒸发超1000亿元。

郁亮没意识到问题的严重性吗？当然不会。再看这次万科大调整，是不是有一些门道？

万科需要改变，而且越快越好。当然，一切都要悄悄地发生，打枪地不要。

郁亮“赛马”

“我们的出路在哪里？只有一条，踏踏实实向制造业学习，回归实业属性，通过我们的劳动挣加工制造和服务的钱。”郁亮的现实扭曲力场再次生效，只是听着很别扭。

制造业全都是老实人，从事劳动密集型产业一成不变的工作？才不是。空调、冰箱、洗衣机……这些传统家电制造业厂商正忙着把AI芯片和网联模块嵌入产品中。谁不想赚点未来的钱？曾经的“青岛海尔”都改名“海尔智家(600690,股吧)”（600690.HK）了，制造业也要升级，也要抬高利润空间。

传统的制造业在改变，地产行业怎能甘于内卷，何况是行业老牌龙头。不过让郁亮驾着这条大船转型，亦非想象中容易。

没错，增速上净利润低于营收，可是规模总在成长吧；22座重点城市“两集中”出让土地基本结束，万科558.6亿元拿地（万科2020年度股东大会总裁、首席执行官祝九胜公布）也算豪情万丈吧；何况口袋里，万科还有超过1.58亿平方米（中达证券统计数据）的国内土地储备。在万科，你可以感受什么是“躺赢”。

既然可以“躺赢”，谁还在乎其他？

商业开发与运营方面，万科在2016年8月收购印力集团，不过并未发生想象中的化学反应，2020年累计开业面积达到989.8万平方米，增幅达到53.7%；可是63.22亿元的业务营收，增幅仅4.33%，甚至寄予厚望的印力42.22亿元的营收，还收获了1.62%的下滑。

至于物业管理，2020年在管面积已经达到5.78亿平方米（克尔瑞数据），行业无出其右，然而至今仍然没有上市音讯。

参考“一点财经”在《上市物业公司投资价值象限图：谁是大泡沫，谁是潜力股？》中的观点，万科的物业板块要好时代有好时代、要好爹有好爹，却没有迈出向前一步。

“我们一定会上市，但如果还是用物业的概念上，我觉得可能不一定合适。”折腾至今，万科物业不过改了个“万物云”的名字，万物云CEO朱保全也在为不上市寻找理由。眼下，靠山和规模都不好兑现，不换概念怎么成。

到最后，这些业务板块在温水中“炖自己”，公司的阴晴雨雪，还是要看物业开发板块的脸色。已经卷成这样，郁亮当然亟需一场改变，于是拉开了架势，开始一场内部的“赛马大会”。

这次人员调整，人们只看到王海武、刘肖、卢冰三人均得偿所愿，其实更多的是郁亮对他们的期待。

王海武本不是追求安逸的人，主动请缨从集团到印力开展工作；刘肖也要像当年任职中西部区首，将垫底的业绩抬升至全国第二时那样，将温水里煮着的印力叫醒；卢冰在天津积累的经验，最好能够拓展至北方大区，最好在上任后烧上新官的“三把火”，越快越好。

他们的身上赫然写着“鲶鱼”两个字。无论成败，他们必须给现在的万科带来全新面貌，给这场“赛马大会”开个好头。万科需要地产，但不能只有地产，得有人改变这一切。再不动手，怕是要栽跟头。

让一家市值超过2700亿元的巨头栽跟头，谁都承受不起，更何况是登上过珠峰的郁亮。

胜算

万科会栽跟头吗？

必须明确的是，郁亮需要解决的，是万科以怎样的姿态迎接未来的问题。处理的是潜在风险，未雨绸缪做一些重要却不紧急的事情。

2020年，万科合同销售额为7041.5亿元，论规模处于行业第一梯队，在“恒碧融万”（中国恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）、万科A（000002.SZ）传统格局中位列次席，与第二梯队的规模差距拉大到2000亿元。

至于竞争压力，万科也没有太过紧张。第一梯队不过四家企业，短期内第二、三梯队难有企业脱颖而出形成围攻之势，彼此间不会拉开差距；口袋里塞进1966亿元现金，短债只有723亿元，可谓潇洒自如。

这份轻松惬意，“恒碧融”也是羡慕不已。

在《福布斯》发布的2021年度“全球上市公司2000强（ Global 2000）”榜单中，位居行业96位的万科排名内地房企首位。

况且在国内，意识到需要调整组织架构，准备放水养鱼，强化内部活性，顺应行业发展趋势的组织架构调整，不过是进入2021年开始的事情。论拓宽赛道，豢养马匹，万科不落后于任何一家房企。

当然，万科还有一样优势，就是郁亮。

2017年6月，从王石手中接过万科帅印时，郁亮52岁，眼下不过55岁。与王石爱好登山与赛艇等体育运动相似，郁亮也喜欢登山，青睐长跑。更重要的相同点在于，二人非常看重对企业的控制力。

王石毋庸赘言，硬是拉着深圳地铁，赶走了前来夺权的宝能“大佬”姚振华；郁亮不遑多让，借着“事业合伙人”机制，通过股票捆绑与项目跟投的方式拴住了各业务单元高层。目标只有一个，强化整体凝聚力与执行力。

企业底子厚、转型起步早、管理层稳定，现在的万科仍然很强大。

“我们不能像那些中国焦虑的家长一样，用分数限制孩子成长，他（万科）如何更充分全面的发展最为关键。我们不会给他设置特别多的考核指标，他现在健康生活、学习和工作，未来能承担更大的事情。”

2020年业绩发布会上，郁亮坚持不给万科设限，胜算正源自于此。

结语

规模、营收、净利润，这些基础数据每年都在增长；商业运营与物业管理本就是低利润空间的生意，不会有人能比万科做得更好。原本大家各自安逸，非要调整组织架构，给企业运营注射“兴奋剂”吗？

其实还真有必要。

作为企业个体，万科已经足够优秀，可是作为行业龙头，只有优秀是不够的。总有一些需要“带头大哥”做的事情：建立新的商业模式，寻找新的业绩增长点，在巩固领先优势的同时，推动行业向正确的方向发展，而不是原地内卷。

现在到了万科尝试用现在的时间和能力，解决未来问题的时候。

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（张洋 HN080）