“停止买入学位房”、“学区房、遭遇重大利空，”“东城学区房迎来重大利空”、“西城学区房被打残了”、“北京学区房彻底凉凉了”，相信最近这几天大家在朋友圈没少刷到类似这样标题的文章。
那么，这类语不惊人死不休的文章所给出的论断、所描述的现象是言过其实、危言耸听？还是真实预警呢？
这个话题热度非常高，很多热衷与租房的专家也在积极探讨，那么这次所谓西城学区房政策是新政策吗？对于市场有什么影响？
周末其实伟哥已经写过一篇，有人还有一些疑问，今天简单的再聊聊，也看看成交数据。
警惕！北京西城落地史上“最狠”学区房政策，房价暴跌吗？
首先：很多文章连这个政策是不是新政策都不知道！
2020年4月份，西城发布了被称为731政策的学区房政策。简单来说就是多校划片。这个多校划片是指学区内优先，如果学区内满了，就跨学区。
所以当年西城区的二手房交易因为这个政策出现了井喷：
西城区在2020年6月份创造了单月二手房成交1896套的历史记录，但之后成交量基本就下行到了一半。最近几个月除了3-4月入学高峰期成交量较高外，其他月份基本都在1000套以内。
那么2020年731后，西城区成交的热点区域在什么地方？这其实和政策的影响有很大关系。
从西城区的2020年731后市场成交量看，热点小区并不在德胜、日坛，成交量最大的荣丰嘉园一个小区成交量就接近400套，而受到影响的裕中西里东里，累计成交量分别在110-130套。
简单来说，西城区一共有11个学区，只有德胜、月坛、金融街(000402,股吧)片区有影响，当然不排除未来几年人口更多的情况下，继续出现扩大影响。但整体看，这其实并非完全是调控的原因，万众一心的挤去西城，才是西城热点区域学位不够的核心原因。
从入学年份看，2021年并不是入学高峰期，反而是未来的三四年2022-2025年，将非常恐怖的出现井喷。
其次：西城教育是不是被打垮了？
对于很多写学区房末日的人，伟哥觉得这些人不是傻就是坏，很简单，判断这个资源还没有人抢的最核心问题是，这还是不是优质资源？
西城海淀依然是北京教育鹤立独行的存在，这种情况下，就好像限购对房地产的影响一样，这个城市有价值的话，限购再严格，对于市场来说，影响也不大。
不仅仅是高考结果，其实可以看每一年的中小学中高级教师数量，西城海淀也是遥遥领先。
所以问题很简单了，西城的教育高地优势地位依然存在，只是买房想上最顶级的名校，可能性小了。这其实就是市场的影响。
第三：如果严格执行，最贵的要降价了，最便宜的要涨价
西城的优质教育地位在北京肯定是鹤立独行的存在。相比海淀部分特别差的区域，西城肯定是资源更均衡。
学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。
只要高考，那么升学就是战斗，全程不敢松懈。家长们都希望自己的孩子能够考到好的学校去，否则去了渣校，可能就是提前被淘汰。因此娃的压力，家长的压力是完全不可同日而语的。
各大城市对于学区房的调控手段，主流有四种：「多校划片」「名额分配」和「公民同招」「六年一位」。实际教育部门做不到稀释优质教育资源，或者做到多增加优质资源。所以措施只能治标不治本。
第四：锁区+就近入学，依然是学区房价值的最大保证！
入学公平性其实只有2个办法，要么是只看分数，要么是只看房本。摇号其实带来很大的不确定性。
2014年以前，全国其实不存在学区房热的问题，因为反腐之前，条子生、公建生是优质教育资源的主要享受者。
现在游戏规则透明了，就近入学，其实是最公平的一种办法。一旦变成摇号，反而会出现很多暗箱操作的可能性。
这几年入学高峰期，买顶级学习肯定危险，但只要锁区存在，整个区域的价值依然存在，特别是西城、海淀！
从概率上看，肯定是在优质学校，更容易成才，而在差学校，相对难度要大一点。
东西城集中了很多公务员子女，海淀的各大院校博士、硕士的子女，先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。所以这就决定了教育高原的存在和社会产业分布是有很大关系的。
第五：简单的总结一下：
1：这一轮学区房热其实背后原因很多，包括疫情、多胎等等，另外北京的学区房价格对比其他上海、深圳，真不算高。
疫情导致的教育需求回流，出国难度加大，使得大部分家庭考虑国内教育，这部分基本都属于学区房的意向购房者。不论是北京的西城海淀还是上海深圳，学区房新购房者中很大部分比例是过去考虑出国上学人群。这些家庭支付能力强。
2：这几天忽悠学区房暴雷什么的文章，大部分作者其实买不起学区房，甚至可能是租房的，所以写文章带着妒忌和仇恨。
理性看，其实要看到影响的范围。
教育资源不均衡一直存在，相比过去几年各种名校分校遍地开花，在经过几年运转后，市场发现，这些所谓的名校都是假的，不论是生源还是教育资源都非常差，只有一个牌子，导致了市场需求的回流，开始集中抢优质资源，名校本校。最典型的比如全国遍地的某附之类分校。
3：学区房的出现是产业不均衡，教育不均衡导致的，都是博士子女的小学中学教育当然好，优质学区的基础都是所在地有知名大学或者公务员集中区域。
学区房的出现是发展问题，当下的政策基本集中在让更少的人更难获得优质资源，优质资源依然在那里，调控的确很努力在解决这个问题，但影响只能是拉平顶峰。
所以说西城学区房跌哭了暴雷的人是又蠢又坏，大概率影响其实也就是德胜、月坛、金融街，会有比较大影响，不排除这几天就有新闻开始创造下跌案例。当然本来也是人口爆棚，按照落户年限也上不了。
如果政策严格执行，的确会对顶峰削平，但注意了！买西城的人大部分其实买的并不是德胜！（上文表格）
市场会有一个平衡，过了这个高峰期，这些片区学区不紧张了，价值就又出现了。
所以分析市场核心是看资源还在不在。归根结底锁区+就近入学+优质教育资源存在。
（常丹丹 HO016）
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