深圳土拍的市场再次掀起风暴。
今天，深圳第二批集中供地地块出炉，并宣布于8月9日进行出让。
此次集中供地，共计有22宗住宅用地！
22个地块分别分布在前海、南山、龙岗、龙华、宝安、光明、坪山、深汕合作区8个区域，地块散落各区，
值得一提的是，22块地同时出让，将会是于深圳有史以来最大规模的土地出让。
先看看这一次22块地块的信息。
前海
前海地块位于桂湾，配建只租不售人才房，规定普通商品住房最高毛坯均价为 99000元/平方米。
宝安
宝安区本次土拍将出让4宗宅地，分别位于松岗、福永和沙井，都是远离核心区的区域。
南山
地块位于西丽，规定地块只用于建设全年期自持的市场租赁住房。
同时规定出让宗地全年期自持租赁住房户型建筑面积不得超过100㎡，户型建筑面积70㎡以下的建筑面积和套数占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%。
龙华
此次出让4宗宅地，位于民治和观湖街道。
其中，观湖这块宗地和南山西丽的地块一样，只用于建设全年期自持的市场租赁住房，宗地内租赁住房在70年出让年期内自持。
光明
此次出让5宗宅地，分别位于马田、凤凰城、新湖、玉塘和光明街道。
龙岗
龙岗此次出让5宗地块，分别位于龙岗、宝龙和南湾街道。
坪山
坪山宗地普通商品住房售价不得高于40400元/㎡，安居型商品房平均售价不得高于19600元/㎡、最高售价不得高于20600元/㎡
深汕合作区
深汕的地块项目建成后普通商品住房售价不得高于11300元/㎡（不含室内装修），还要求竞得人须负责投资建设54班深汕实验学校（九年一贯制），产权归政府。
这一次土拍有两个看点格外值得留意：
第一点，土拍规模。
开头说过，这一次22个地块集中出让，是深圳有史以来最大规模的土地出让，土拍规模突然扩大，和今年出台的集中供地政策有关。
早在去年，深圳就打破过一次住宅土地出让规模的纪录，但当时的出让地块只有8宗，这样的规模都能打破记录，说明此前深圳的住宅土地出让就像挤牙膏，又慢又少。
今年集中供地政策出来之后，深圳的住宅供地节奏发生了明显改变。
5月份第一次集中供地，有6宗地块，成交了138亿，算是小试牛刀，这一次，才是集中供地政策出来之后深圳第一次放大招。
接下来到年底，深圳肯定还会有一次集中土地出让，到时候，出让数量可能还会创新高。
未来1-3年，这些宗地都转化为住房，到那个时候，深圳的住宅供应量无疑会非常可观。?
第二点，市场性租赁住房
这一次公布的地块中，市场性租赁住房被提及多次。
注意，这是市场租赁住房，不是公共租赁住房。也就是说，这是由竞得地块的开发商经营并进入市场的租赁住房，不是以往大家熟悉的公租房。
22宗地块中，西丽和龙华观湖的两宗地块被纯粹用作建设全年期自持的市场租赁住房。
除了这两宗全用作市场租赁住房建设的地块，还有6块宗地的出让条件中要求：竞买人达到最高限制地价时，竞配70年自持租赁房。
比如光明马田A631-0115宅地，就要求竞得地块者建商品房，配建出售安居房，竞70年自持租赁房
有专用地块供应，足以看出深圳政府对市场性租赁住房的重视。
此外，对于市场性自持租赁住房，政府也有自持要求。
自持要求中，有很多有意思的点。
比如“自持市场租赁住房，不能作为时租房、日租房、旅馆等进行经营。”；
再比如“租赁住房不得通过转租或者资产托管等方式给其他单位或者个人对外出租。”
其实都是再设立禁区，给这些市场性租赁住房加紧箍咒。
为什么要这么做？
因为相比公租房，市场性租赁住房毕竟要市场化，因此政府相对难监管，所以在出让阶段给出要求确保租赁住房的纯粹性就很重要。
而且，此前租房市场暴雷事件不少，租房市场并不规范，因此这一次的自持要求也有一定针对性，比如竞得人不得一次性收超过1年租金这一点，就吸取了蛋壳公寓暴雷的教训，禁止超前收租。
还有值得留意的一点是，自持要求中提到：
建筑面积70㎡以下的建筑面积和套数占比不低于租赁住房总建筑面积和总套数的70%
这和之前发改委提到的保障性租赁住房建筑面积以不超过70㎡的小户型为主的论调完全吻合！
看来，在租房市场的建设上，深圳还是很有觉悟的。
这一次公布的土拍信息，我觉得最大的变化，不在于住宅的数量，而在于深圳对租赁住房的重视。
国家对保障性租赁住房的空前关注，无疑影响了当下深圳的土拍政策。
此前，多数土拍地块的竞拍条件中，竞配的多数是人才住房，而这一次，只有两宗地竞配人才住房，其他地块全部转为竞配建租赁住房面积。
在不同种类的租赁住房中，相比公租房，受出让条件约束、带有一定公租房属性的市场性租赁租房，对未来的租赁市场会有更大的冲击。
市场性租赁租房大量供应，搭配政策改革，或许租售同权就能够真正到来！
更重要的一点，是对整个楼市甚至是房价的影响。
同样在今天，深圳市规划和自然资源局起草了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》。
22宗地块出让和加大住房供应的文件同日官宣，深圳进一步增加住房供应的动作不可谓不大。
背后更深层次的信号，其实是深圳调控房价的决心。
上个月，深圳的二手房月度成交量已经跌破3000套，市场已经被调控冰冻，房价的下跌预期已经开始弥漫市场。
在住房供应增加、市场严格调控和租赁住房市场建设等多个动作共同发力之下，房价的稳定性根基必然会崩塌，房价持续下跌的状态不可避免了。
（常丹丹 HO016）
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