领悦服务今日挂牌上市，川系物企再添一家！

引 言

深耕成渝区域

第三方外拓强势发力

截至2020年12月末，领悦服务在管项目数量合计174个，总在管面积为2022.3万平方米，同比增长42.6%；已签约管理项目合计234个，合约管理面积达3623.7万平方米，项目覆盖九个省份、一个自治区及一个直辖市的31个城市。

数据来源：招股书

在市场布局上，领悦服务深耕四川及西部区域，同时布局京津冀、长三角、港珠澳、成渝城市群覆盖的一线、二线及强三线城市。截至2020年末，来自四川省的在管面积为1709.0万平方米，占总在管面积的84.5%，连续三年稳步提升。

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从项目来源来看，第三方外拓面积在2019年得到较大幅度的提升，目前已是领悦服务的主要面积来源。截至2020年末，来自独立第三方的在管面积为1103.6万平方米，占总在管面积54.6%，虽较2019年占比有所回落，但仍保持在五成以上水平。第三方外拓强势表现的主要原因是领悦服务在招投标市场上具有较强的竞争力，2020年第三方的中标率、续约率和保留率分别为80.0%、89.4%、95.3%，均高于行业平均水平。

数据来源：招股书

在业态布局上，住宅物业是领悦服务的核心管理业务，2020年末的在管面积为1305.9万平方米，同比增长31.7%，占总在管面积的64.6%；商业物业在管面积64.5万平方米，同比增长56.9%；公共及其他物业在管面积651.9万平方米，三年复合增长率达278.1%，面积占比由2018年的5.7%提升至2020年的32.2%。

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公共及其他物业面积的高速增长主要得益于2019年收购资阳佳美，这笔收购将企业的项目组合进一步扩张到政府办公楼、医院及学校等公建类物业。根据招股书显示，资阳佳美收购前在管面积约为630万平方米，主要向公共及其他物业提供物业管理服务。收购资阳佳美后，领悦服务新增收购公共及其他物业在管项目69个，这一业态新增管理面积340.1万平方米。

表：2018-2020年领悦服务不同业务类型在管项目及在管面积

数据来源：招股书

二

营收保持高增长态势

社区增值服务翻倍增长

在管面积的高速增长，使得领悦服务的营收呈现高增长性。2020年，领悦服务营业收入为4.28亿元，同比增长52.9%；毛利润1.45亿元，较2019年增长67.9%，毛利率33.8%；净利润0.70亿元，较2019年增长98.7%；净利率为16.4%，高于上市物企均值2.1个百分点。

数据来源 ：招股书

从业务构成看，领悦服务的收入主要来自三大业务板块，分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务是领悦服务营业收入的主要来源，2020年营业收入为2.99亿元，同比增长64.0%，占总收入的69.8%；非业主增值服务收入为1.13亿元，同比增长25.5%。

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在社区增值服务板块，2020年领悦服务营业收入为0.16亿元，同比增长113.2%。收入的高增长得益于在管项目数量的增长，2020年，企业在管项目数量为174个，较2019年增加36个，这也使得服务客户数目相应增加，进一步扩大开展增值服务的客户群；在此过程中，社区空间管理服务和便利生活服务的收入均实现翻倍增长，2020年这两条业务线的收入分别为449.8万元、520.6万元，增速分别为249.0%、132.1%。

数据来源：招股书

三

盈利能力平稳上升

科技赋能降低人工成本

领悦服务的盈利能力在物业板块中相对较高。2020年，企业的毛利率为33.8%，较2019年提升3.0个百分点，归因于三条业务线的毛利率均有所提升；同时，2020年政府对物业行业推出部分减免社保支持政策，也在一定程度上减少了企业的经营成本。

表：2018-2020年领悦服务不同业务线毛利及毛利率情况

数据来源：招股书

其中，物业管理服务毛利润为9749.3万元，毛利率为32.6%，较2019年上升2.7个百分点，毛利率的上升主要受领悦服务在管商业物业面积高速增长影响，2020年商业物业在管面积为64.5万平方米，同比增长56.9%，增速高于住宅物业25.2个百分点，同时，商业物业的物业管理费远高于住宅物业，并且连续三年提升，促进物业管理服务毛利率逐年提升。

表：2018-2020年领悦服务不同业态平均物业管理费

数据来源：招股书

2020年，非业主增值服务毛利润为3952.1万元，毛利率为35.0%，较2019年提升3.7个百分点，主要得益于企业始终推行成本节约措施，成本控制效果逐渐显现。

社区增值服务毛利润为777.5万元，毛利率为47.9%，较2019年上升2.1个百分点，主要是由于企业致力于推广利润率更高的社区空间管理服务及便利生活服务所致。

盈利能力的提升也与企业一直在致力推行智慧物业管理平台有密切关联，依托IoT技术等信息智能技术提升客户体验、提高操作系统的标准化、数字化及透明度，以智能化管理运营及服务方式实现节约成本、提升人员效率、增加人均产值、加强内控管理及加快决策流程的效果。

反映在数据上，2020年领悦服务的员工成本为1.72亿元，仅增长37.2%，低于行业均值。此外，领悦服务辅以“时相悦”及“领悦家”移动应用程序，通过数字化及APP模式打造社区增值服务生态链，从业主需求切入，透过满足业主日益增长的生活服务需求为业主带来更便捷的生活体验，带动客户消费升级并提高客户满意度，增加客户黏性从而提升公司的优势。

图片来源：招股书

结语

领悦服务作为深耕西部地区的物企，在该地区具有较高的市场占有率，整体规模以及营收均保持较高的成长性，三条业务线的盈利能力连续三年平稳上升。同时，企业通过智慧化平台建设提升运营效率，从成本端进一步提升企业的盈利能力。在上市之后，借助资本市场的力量，未来领悦服务也将实现企业管理规模与综合实力的进阶。

本文首发于微信公众号：嘉和家业物业服务研究院。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（王治强 HF013）