解局 | 绿地半年降债成绩单

观点地产网 7月13日，绿地控股(600606,股吧)对外公布今年上半年业绩快报。

2021年1-6月，绿地控股实现合同销售面积1293.5万平方米，同比上升25.4%；实现合同销售金额 1640.74 亿元，同比上升23.3%。

虽然2021年上半年销售收入同比增长幅度较大，但比2019年同期仍下跌2.2%；合同销售面积也比2019年同期下跌了13%。

2020年的低基数带来了2021年的高增长，但仍未超越疫情前水平。

营收表现方面，绿地上半年营业总收入2829亿元，同比增长34.74%；利润总额158亿元，同比增长3.29%；归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比增长2.67%；基本每股收益0.68元，加权平均净资产收益率9.21%。

对比来看，绿地2021年上半年营收数据比2019年超出不少，但盈利方面的表现，2019年至2021年却是逐年递减的。

数据显示，绿地2021年中期净利率为2.91%、 2020年中期为3.82%，而2019年中期是三者之中最高的，为4.46%。

查询绿地控股2020年度财报，可知房地产业务利润率存在下降现象，而基建业务的利润率在上升，这与限地价和售价的政策多少有所关联。

拿地与开工

拿地策略一定程度上会影响企业的利润表现。

2019年到2020年，绿地控股主要重仓二线城市，同时，中西部拿地金额占比也从28.6%上升到53.8%，长三角和珠三角的拿地金额占比均有所下降。

今年以来，绿地控股似乎有意加大在长三角的布局。

据观点地产新媒体7月12日报道，绿地控股与保利置业签约战略合作，双方将在城市综合开发建设与运营管理、城市更新等重要领域开展深度合作，重点聚焦在上海等长三角区域。

上半年，绿地控股获取项目34个，新增土地面积323万平方米，计容建筑面积699万平方米。总土地款339亿元，总货值约1000亿元。

按计容建面计算，80%为住宅；按货值计算，超五成位于一二线城市。据观点地产新媒体统计，平均溢价率在30%以上。

对比2020年上半年366亿元权益土地款，今年同期的拿地款略微有所下降。

新开工方面，绿地控股上半年新开工面积984万平方米，新增有效供应777万平方米，竣工备案1037万平方米，完成交付1210万平方米。

降档与融资

资金方面，“踩中红线”的绿地，上半年主要任务之一是降负债、去杠杆。

截至2021上半年，绿地控股表示，短债现金比已满足监管要求，剩下两条红线中，净负债率也逐步回落。

截至6月底，绿地控股有息负债总额较年初降低347亿元，累计较高点已下降超过1000亿元；净负债率较高点累计下降62个百分点，扣除预收账款后的资产负债率也持续回落。按期偿还境内外公开资本市场到期债务本息总计近200亿元人民币及约4.72亿美元，回购美元债券共计约6000多万美元。

事实上，绿地的现金短债比在今年第一季度就已满足监管要求，债务结构调整之后也呈现“长增短降”的现象。

2021年第一季度，绿地短期借款和一年内到期的非流动债务均比年初有所下降，减少了371亿，长期借款和应付债券则比年初增加了222.6亿。

融资方面，据观点地产新媒体此前报道，2021年1月8日，绿地控股完成发行26亿公司债，利率为7%、6.5%。

此外，在REITs火爆的时候，绿地控股也搭上了这班快车。

据观点地产新媒体此前报道，绿地控股5月13日表示，新加坡REITs项目年初获得了批文，首批计划放入资产包的有4家酒店，总价值超过30亿元。

多元与物业

地产之外，绿地控股基建业务二季度新增项目总计2013个，项目总金额达1977.67亿元，同比增加15.29%。房屋建设上半年累计新增项目3740个，项目总金额约3836.98亿元，同比增加43.57%，中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个。

金融产业方面，绿地之前投资5%的东航物流成功上市，目前东航物流总市值约347亿；此外，与花样年合作成功实施一个“物业资产重组项目”，实现投资收益超12亿元。

资料显示，7月5日，花样年作为买方，与绿地控股及绿地金融签订协议。

据此，花样年同意以人民币12.6亿元收购绿地旗下上海绿闵物业管理有限公司全部股权。

物业公司的出售，为绿地回笼了超过12亿元资金。

同时，绿地控股在上半年还新签10个酒店项目，承接20场展会，以及在上海落地了首个绿地优康医疗健康综合体项目。

多元化业务，有利于分散绿地控股的整体风险，也有利于对房地产业务输血，但三道红线何时达标，仍然是个未知数。

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（ HN666）